Magazzini e terreni: gli immobili industriali nel sud di Dubai e ad Abu Dhabi

Degli immobili industriali negli Emirati si parla poco, eppure è un segmento con un'economia chiara e inquilini di lungo periodo. Ecco che cosa lo alimenta.

Che cosa crea la domanda

• Il porto di Jebel Ali: il più grande della regione, con 134 km² di territorio e 67 banchine.
• L'aeroporto Al Maktoum, con circa 35 mld di $ stanziati per la sua espansione.
• La contiguità di porto e aeroporto in un unico nodo logistico è una configurazione rara ed è ciò che guida la domanda di spazi per magazzini.
• Le zone industriali intorno: Dubai Industrial City, Dubai Investment Park, Jebel Ali Industrial Area.

Le vie d'accesso

Acquistare un terreno e costruire un magazzino. Un punto di riferimento da un annuncio reale: un lotto di 7 473 m² (80 436 ft²) a Dubai Industrial City, a quindici minuti dall'aeroporto Al Maktoum, con permesso per magazzini e celle frigorifere, AED 4 mln. Il permesso può essere modificato in produzione leggera, se necessario.

Le zone industriali di Abu Dhabi. Nel più grande cluster industriale vicino al porto di Khalifa, i lotti venivano offerti con formula «acquisto più locazione di lungo periodo»: circa 44 $ al metro quadro per l'acquisto e circa 5,2 $ al metro all'anno su una locazione cinquantennale, a partire da 2,8 ettari.

Tre strategie e la loro logica

• Costruire e vendere un magazzino, guadagnando il margine di sviluppo.
• Costruire e affittare: ammortamento di circa tre anni e mezzo secondo i numeri di chi vende; da verificare con i canoni effettivi dei magazzini di Grade A nella zona.
• Rivendere il lotto, guadagnando sul prezzo di ingresso anticipato.

Tutte e tre le cifre di rendimento in offerte come queste sono il calcolo del venditore. Vanno verificate con i canoni dei magazzini nella zona specifica e con una stima dei costi di costruzione, non prese per fede.

In che cosa questo segmento differisce dagli uffici

Qui l'inquilino è operativo: un'azienda di logistica, un distributore, un produttore. I contratti sono lunghi, i requisiti sull'edificio sono utilitaristici (altezza, portoni, portata del pavimento, strade di accesso) e la sensibilità al prestigio della località è minima. La soglia di ingresso, d'altra parte, è più alta, e lo è anche la dipendenza da un unico occupante.