Ce que rapporte un appartement sur Palm Jumeirah : studio 7,1 %, deux-pièces 5,8 %

Palm Jumeirah est la vitrine de la location à Dubaï, et ses chiffres sont les plus souvent cités. Voici le calcul sur deux types de biens, tous coûts déduits.

Studio

• Achat : AED 1 400 000
• Loyer en bas de fourchette du marché : AED 14 000 par mois, soit 168 000 par an en brut
• Après commission de gestion et charges courantes : environ 100 000 en poche
• Rendement : 7,1 %

Deux-pièces (une chambre)

• Achat : AED 2 500 000
• Loyer : AED 20 000 par mois, soit 240 000 par an
• Après les mêmes déductions : environ 144 000 en poche
• Rendement : 5,8 %

Pourquoi le plus petit bien rapporte davantage

C'est une régularité, pas un accident propre à ces deux biens. Le prix augmente plus vite que la surface et le loyer plus lentement : studios et deux-pièces sont loués par des locataires différents, qui ne paient pas proportionnellement au nombre de pieds carrés. Dans n'importe quel quartier de Dubaï, le rendement varie donc en sens inverse de la taille du bien.

Le petit format a aussi son revers : rotation plus forte des locataires, vacances plus fréquentes, usure plus importante. Une partie de l'écart de rendement est le prix de ces contraintes.

La commission de gestion de 25 %

Le chiffre est élevé, et le format l'explique : une part importante des logements de la Palm est louée en courte durée, et la location courte durée est une activité d'exploitation. L'opérateur prend en charge les arrivées, le ménage, le linge, les plateformes d'annonces et la licence. En location longue durée, un gestionnaire de Dubaï facture généralement 5 à 10 %, mais le loyer est aussi plus bas.

Sur l'effet de levier

Avec un crédit sur quinze ans, la mensualité de ce type de biens ressort nettement en dessous du revenu locatif net, laissant jusqu'à la moitié du revenu au propriétaire. Cela fonctionne tant que le taux du prêt est inférieur au rendement de l'actif ; lorsque le rapport s'inverse, le levier se met à ronger le flux de trésorerie.