32Group

Una holding familiare diversificata per cui l'immobiliare è una linea di business tra le altre: a Dubai il suo storico poggia su un'unica torre alla Marina consegnata quasi vent'anni fa e messa alla prova dal tempo.

1 progetto di questo developer nel catalogo. Al momento nessuno dei suoi immobili rientra nello stock scontato: qui sotto trova le offerte nelle vicinanze.

• Una normale torre della Marina senza il sovrapprezzo di un marchio
• Rendimento da affitto con un buon rapporto tra canone e prezzo
• Acquirenti che verificano un edificio sul registro delle transazioni e non sul nome del developer
• Chi cerca un'abitazione già completata, non un cantiere

L'azienda in breve

Fondazione

1978, dal fondatore e presidente Majid Pishyar

Profilo

una holding diversificata con interessi che vanno oltre l'immobiliare, non un developer residenziale specializzato

Asset di punta a Dubai

la torre Marina Sail a Dubai Marina: 24 piani, 164 appartamenti, progettata da Khatib & Alami

Costruzione

iniziata nel 2003, completata nel 2006

Che tipo di developer è

Chi è, e perché l'immobiliare non è l'unica attività

È una di quelle holding per cui lo sviluppo non è l'attività principale né l'unica, ma una tra varie. Una struttura simile non subisce la pressione delle vendite trimestrali di abitazioni come unica fonte di ricavi, e le decisioni su un singolo asset vengono prese con un ritmo più calmo rispetto a un developer il cui intero business è vendere appartamenti.

Il rovescio dello stesso modello è che per una società così l'immobiliare residenziale non è quasi mai al centro, e i nuovi progetti residenziali partono raramente, se partono. Il portafoglio di Dubai poggia su un solo risultato completato e non sul flusso costante di lanci tipico dei developer residenziali specializzati.

Una torre che ha già superato la prova del tempo

L'edificio di Dubai Marina è stato consegnato quasi vent'anni fa: in un mercato in cui la maggior parte dei developer attivi ha consegnato i primi progetti solo negli ultimi anni, è un caso davvero raro di lunga storia operativa. In questo arco di tempo emerge tutto: come invecchiano ascensori e hall, quanto sono state disciplinate la riscossione e la spesa degli oneri di gestione, se ci sono stati grandi interventi non programmati.

Questa lunga storia è il vero argomento pratico a favore dell'edificio, non il nome del developer sull'insegna. Per un edificio di questa età non contano le promesse di marketing, ma come appare e funziona oggi, anni dopo l'arrivo dei primi residenti.

Che cosa determina davvero il prezzo di una normale torre della Marina

In un quartiere con decine di edifici simili, il nome del developer sposta appena l'affitto o il prezzo di rivendita: conta la posizione nel quartiere, cioè la distanza dalla passeggiata, dalla metro e dal tram e l'orientamento delle finestre. A Dubai Marina queste differenze pesano più della notorietà del nome di chi ha costruito la torre.

Seguono per importanza il piano e la vista, lo stato dell'edificio e i suoi oneri di gestione per piede quadrato, l'efficienza della distribuzione e la presenza di un posto auto con l'unità. Le finiture della hall e l'elenco dei servizi fitness contano meno di tutto in questa lista: aiutano a vendere un'unità, ma incidono appena sulla velocità con cui si affitta o sul canone.

Come costruire un confronto onesto per un edificio come questo

Dubai pubblica un registro delle transazioni e la Marina scambia volumi reali, quindi per un edificio di questa età è semplice mettere insieme comparabili autentici invece di fidarsi della parola di un agente sul prezzo. Confronti all'interno della stessa fascia di piani: la parte bassa, quella centrale e quella alta della stessa torre sono di fatto asset diversi. E confronti con edifici vicini della stessa età, non con le nuove costruzioni dall'altra parte della strada.

Dopo il confronto sul prezzo, aggiusti per gli oneri di gestione: la differenza di onere annuo tra due edifici apparentemente simili, capitalizzata sul Suo periodo di detenzione, è spesso maggiore dell'intera trattativa sul prezzo attorno a cui è stata costruita l'operazione.

Che cosa verificare prima di comprare

Per un edificio di questa età, cominci richiedendo la relazione tecnica e il saldo del fondo di riserva dell'associazione dei proprietari, insieme ai verbali delle riunioni recenti per eventuali grandi lavori programmati: tetto, sistemi di facciata, sostituzione degli ascensori. In secondo luogo, lo storico degli oneri di gestione su più anni e i motivi di ogni variazione.

In terzo luogo, i canoni effettivamente ottenuti in questo specifico edificio dagli annunci attivi e dal registro delle transazioni, non un'impressione generale del quartiere, e a parte l'appetito delle banche per un mutuo su un edificio di questa età, che può differire sensibilmente da un istituto all'altro.

Come lavoro con questo developer

Per questo edificio non guardo affatto al nome del developer: tratto l'edificio come un asset con una propria storia ventennale, indipendentemente da chi lo ha costruito. Recupero le transazioni recenti su piani comparabili per mostrare al cliente il livello reale dei prezzi, non quello richiesto, e verifico lo stato del fondo di riserva prima, non dopo, che un lotto specifico entri nella conversazione.

Per un investitore che cerca rendimento e non un indirizzo riconoscibile, le normali torri della Marina collaudate dal tempo come questa offrono spesso un rapporto canone-prezzo migliore degli edifici più famosi lì accanto, proprio perché per esse non si paga alcun sovrapprezzo di marchio.

L'azienda non ha un secondo grande progetto residenziale a Dubai con cui confrontarsi: tutto il suo storico in città poggia su una torre costruita quasi vent'anni fa. Non è di per sé un difetto: l'edificio ha superato la prova del tempo e funziona bene. Ma da quella sola esperienza non si può davvero giudicare come l'azienda si comporterebbe oggi, con i tempi e il capitolato di oggi: il mercato e le aspettative degli acquirenti sono cambiati molto da allora.

Domande frequenti

32Group è un developer affidabile?

Fondazione: 1978, dal fondatore e presidente Majid Pishyar. Conta il registro del Land Department, non la brochure: vi compaiono la licenza, l'avanzamento di ciascun progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta in quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione vengono verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta realizzando 32Group?

Qui sopra, in questa pagina: 1 progetto di 32Group dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda che riporta piani, unità, consegna e camere da letto. I lotti in vendita, quando ce ne sono, compaiono subito sotto il progetto.

Conviene comprare da 32Group direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non cambia nulla: per l'off-plan il broker è pagato da 32Group e non da Lei, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare niente. Cambia invece la prospettiva: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. In rivendita e nella cessione la commissione è quella consueta: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da 32Group

Dipende da che cosa compra e perché. Mi descriva il budget e l'obiettivo: Le indicherò quali edifici di questo developer sono giustificati oggi e quali è meglio lasciar perdere.