32Group

Un holding familial diversifié pour lequel l’immobilier n’est qu’une activité parmi d’autres : son bilan à Dubaï repose sur une seule tour de la Marina livrée il y a près de vingt ans et éprouvée par le temps depuis.

1 projet de ce promoteur figure au catalogue. Aucun de ses biens n’est actuellement dans le stock à prix réduit — les annonces voisines sont ci-dessous.

• Une tour ordinaire de la Marina, sans prime de marque
• Un rendement locatif avec un rapport loyer/prix favorable
• Des acheteurs qui vérifient un immeuble dans le registre des transactions plutôt que par le nom du promoteur
• Ceux qui recherchent un logement achevé, et non un chantier

L’entreprise en bref

Fondation

1978, par le fondateur et président Majid Pishyar

Profil

un holding diversifié aux intérêts qui dépassent l’immobilier, et non un promoteur résidentiel spécialisé

Principal actif à Dubaï

la tour Marina Sail à Dubai Marina — 24 étages, 164 appartements, conçue par Khatib & Alami

Construction

lancée en 2003, achevée en 2006

Quel type de promoteur est-ce ?

Qui est-ce, et pourquoi l’immobilier n’est pas sa seule activité

C’est l’un de ces holdings pour lesquels le développement immobilier n’est pas l’activité principale ni unique, mais l’une des activités. Une structure de ce type ne subit pas la pression des ventes trimestrielles de logements comme seule source de revenus, et les décisions sur un actif donné se prennent à un rythme plus calme que chez un promoteur dont toute l’activité consiste à vendre des appartements.

L’envers du même modèle est que l’immobilier résidentiel n’est presque jamais au premier plan pour une société de ce genre, et que les nouveaux projets résidentiels sont lancés rarement, voire jamais. Le portefeuille de Dubaï repose sur un seul résultat achevé, et non sur le flux régulier de lancements qui caractérise les promoteurs résidentiels spécialisés.

Une tour qui a déjà résisté à l’épreuve du temps

L’immeuble de Dubai Marina a été livré il y a presque vingt ans — dans un marché où la plupart des promoteurs actifs n’ont remis leurs premiers projets que ces dernières années, c’est un cas véritablement rare d’historique d’exploitation de longue durée. Sur cette période, tout se voit : comment vieillissent les ascenseurs et le hall, quelle a été la rigueur de la collecte et de l’utilisation des charges de copropriété, s’il y a eu de grosses réparations imprévues.

Ce long historique est le véritable argument pratique en faveur de l’immeuble, et non le nom du promoteur sur l’enseigne. Pour un immeuble de cet âge, ce qui compte n’est pas la promesse marketing, mais la manière dont il se présente et fonctionne aujourd’hui, des années après l’arrivée des premiers habitants.

Ce qui fixe réellement le prix d’une tour ordinaire de la Marina

Dans un quartier qui compte des dizaines d’immeubles de format similaire, le nom du promoteur influe à peine sur le loyer ou le prix de revente — ce qui décide, c’est la position au sein du quartier : la distance à la promenade, au métro et au tramway, l’orientation des fenêtres. À Dubai Marina, ces différences pèsent plus que la notoriété de celui qui a construit la tour.

Viennent ensuite, par ordre d’importance, l’étage et la vue, l’état de l’immeuble et ses charges de copropriété par pied carré, l’efficacité du plan et la présence ou non d’une place de parking avec le lot. Les finitions du hall et la liste des équipements sportifs comptent le moins dans cette liste — elles aident à vendre un lot, mais n’influent presque pas sur la rapidité de location ni sur le loyer obtenu.

Comment établir une comparaison honnête pour un immeuble de ce type

Dubaï publie un registre des transactions, et la Marina se négocie en volumes réels ; pour un immeuble de cet âge, il est donc facile de constituer de véritables comparables plutôt que de croire un agent sur parole quant au prix. Comparez au sein de la même tranche d’étages — le bas, le milieu et le haut d’une même tour sont en réalité des actifs différents — et avec des immeubles voisins du même âge plutôt qu’avec des constructions neuves de l’autre côté de la rue.

Après avoir comparé les prix, corrigez en fonction des charges de copropriété : l’écart de charge annuelle entre deux immeubles en apparence semblables, capitalisé sur votre durée de détention, dépasse souvent toute la négociation de prix autour de laquelle l’opération a été bâtie.

Que vérifier avant d’acheter

Pour un immeuble de cet âge, commencez par demander le rapport d’expertise technique et le solde du fonds de réserve de l’association des propriétaires, ainsi que les procès-verbaux récents des assemblées concernant d’éventuels gros travaux — toiture, systèmes de façade, remplacement des ascenseurs. Deuxièmement, l’historique des charges de copropriété sur plusieurs années et les raisons de leurs variations.

Troisièmement, les loyers réellement obtenus dans cet immeuble précis, d’après les annonces en cours et le registre des transactions, et non une impression générale du quartier — et, séparément, l’appétit des banques pour un prêt hypothécaire sur un immeuble de cet âge, qui peut différer sensiblement d’un prêteur à l’autre.

Comment je travaille avec ce promoteur

Pour cet immeuble, je ne regarde pas du tout le nom du promoteur — je traite l’immeuble comme un actif avec sa propre histoire de vingt ans, quel que soit celui qui l’a construit. Je relève les transactions récentes sur des étages comparables pour montrer au client le niveau de prix réel, et non demandé, et je vérifie l’état du fonds de réserve avant, et non après, qu’un lot précis entre dans la discussion.

Pour un investisseur en quête de rendement plutôt que d’une adresse reconnaissable, les tours ordinaires et éprouvées de la Marina comme celle-ci offrent souvent un meilleur rapport loyer/prix que des immeubles plus célèbres juste à côté — précisément parce qu’aucune prime de nom n’y est payée.

La société n’a pas de second grand projet résidentiel à Dubaï auquel la comparer — tout son historique dans la ville repose sur une tour construite il y a près de vingt ans. Ce n’est pas un défaut en soi : l’immeuble a résisté à l’épreuve du temps et fonctionne bien. Mais juger, à partir de cette seule expérience, comment la société se comporterait sur le marché d’aujourd’hui, avec les délais et les finitions d’aujourd’hui, n’est pas vraiment possible — le marché et les attentes des acheteurs ont considérablement changé depuis.

Questions fréquentes

32Group est-il un promoteur fiable ?

Fondation : 1978, par le fondateur et président Majid Pishyar. Le registre du Land Department est la source qui compte, pas la brochure : il recense la licence, l’avancement de chaque projet en pourcentage et le compte séquestre. En off-plan, l’argent de l’acheteur reste sur ce compte sous le contrôle de la RERA et est versé à mesure que les étapes de construction sont vérifiées. Le dossier complet figure dans l’exposé ci-dessus.

Quels projets 32Group construit-il ?

Plus haut sur cette page : 1 projet de 32Group issu de notre catalogue, chacun avec une fiche indiquant les étages, les lots, la livraison et les chambres. Les lots à vendre, lorsqu’il y en a, figurent juste sous le projet.

Faut-il acheter chez 32Group en direct ou par l’intermédiaire d’un courtier ?

Côté argent, il n’y a aucune différence : en off-plan, le courtier est rémunéré par 32Group, et non par vous, donc appeler directement le bureau des ventes ne fait rien économiser. La différence est ailleurs — l’équipe commerciale du promoteur ne vend que ses propres immeubles et ne vous dira pas que le même lot coûte moins cher à côté ou que ce projet est livré plus tard. En revente et en cession, la commission est de 2 % plus TVA, comme d’habitude.

32Group : est-ce que cela vaut la peine d’acheter

Cela dépend de ce que vous achetez et pourquoi. Décrivez le budget et l’objectif — je vous indiquerai lesquels des immeubles de ce promoteur se justifient aujourd’hui et lesquels il vaut mieux laisser de côté.