32Group

Eine diversifizierte Familienholding, für die Immobilien nur eines von mehreren Geschäftsfeldern ist: Ihre Bilanz in Dubai beruht auf einem einzigen Marina-Turm, der vor fast zwei Jahrzehnten übergeben wurde und sich seither bewährt hat.

1 Projekt dieses Entwicklers im Katalog. Aktuell ist nichts von ihm im Angebot der Objekte mit Preisnachlass – ähnliche Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Ein gewöhnlicher Marina-Turm ohne Markenaufschlag
• Mietrendite mit günstigem Verhältnis von Miete zu Preis
• Käufer, die ein Gebäude anhand des Transaktionsregisters prüfen und nicht anhand des Entwicklernamens
• Wer fertigen Wohnraum sucht und keine Baustelle

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

1978, von Gründer und Chairman Majid Pishyar

Profil

eine diversifizierte Holdinggesellschaft mit Interessen jenseits der Immobilien, kein auf Wohnbau spezialisierter Entwickler

Flaggschiff-Objekt in Dubai

Marina Sail Tower in Dubai Marina – 24 Stockwerke, 164 Wohnungen, entworfen von Khatib & Alami

Bau

Baubeginn 2003, Fertigstellung 2006

Was für ein Entwickler das ist

Wer das ist, und warum Immobilien nicht das einzige Geschäft sind

Dies ist eine der Holdinggesellschaften, für die Entwicklung nicht das Hauptgeschäft oder das einzige Geschäft ist, sondern eines von mehreren. Eine solche Struktur steht nicht unter dem Druck quartalsweiser Wohnungsverkäufe als einziger Einnahmequelle, und Entscheidungen über ein einzelnes Objekt werden in ruhigerem Tempo getroffen als bei einem Entwickler, dessen gesamtes Geschäft im Wohnungsverkauf besteht.

Die Kehrseite desselben Modells ist, dass Wohnimmobilien für ein solches Unternehmen fast nie im Mittelpunkt stehen und neue Wohnprojekte selten oder gar nicht auf den Markt kommen. Das Portfolio in Dubai beruht auf einem fertigen Ergebnis und nicht auf der stetigen Pipeline von Neustarts, für die spezialisierte Wohnbauentwickler bekannt sind.

Ein Turm, der die Zeit schon überstanden hat

Das Gebäude in Dubai Marina wurde vor fast zwei Jahrzehnten übergeben – in einem Markt, in dem die meisten aktiven Entwickler ihre ersten Projekte erst in den letzten Jahren übergeben haben, ist das ein wirklich seltener Fall einer langen Betriebshistorie. Über diese Zeitspanne zeigt sich alles: wie Aufzüge und Lobby altern, wie diszipliniert Service Charge erhoben und verwendet wurden, ob große ungeplante Reparaturen angefallen sind.

Diese lange Historie ist das eigentliche praktische Argument für das Gebäude, nicht der Name des Entwicklers auf dem Schild. Bei einem Gebäude dieses Alters entscheiden nicht Marketingversprechen, sondern die Tatsache, wie es heute aussieht und funktioniert, Jahre nach dem Einzug der ersten Bewohner.

Was den Preis eines gewöhnlichen Marina-Turms tatsächlich bestimmt

In einem Viertel mit Dutzenden ähnlich aufgebauter Gebäude beeinflusst der Name des Entwicklers Miete oder Wiederverkaufspreis kaum – entscheidend ist die Position im Viertel: die Entfernung zur Promenade, zu Metro und Tram, die Ausrichtung der Fenster. In Dubai Marina wiegen diese Unterschiede schwerer als die Bekanntheit dessen, der den Turm gebaut hat.

Als Nächstes zählen Stockwerk und Aussicht, der Zustand des Gebäudes und seine Service Charge pro Quadratfuß, die Effizienz des Grundrisses und ob zur Einheit ein Stellplatz gehört. Am wenigsten zählen in dieser Liste die Ausstattung der Lobby und das Angebot des Fitnessbereichs – sie helfen beim Verkauf einer Einheit, beeinflussen aber kaum, wie schnell und zu welcher Miete sie vermietet wird.

Wie man bei einem solchen Gebäude einen ehrlichen Vergleich aufbaut

Dubai veröffentlicht ein Transaktionsregister, und in der Marina wird in echtem Volumen gehandelt, sodass sich bei einem Gebäude dieses Alters leicht echte Vergleichswerte zusammenstellen lassen, statt dem Wort eines Maklers zum Preis zu glauben. Vergleichen Sie innerhalb desselben Stockwerksbereichs – unteres, mittleres und oberes Drittel eines Turms sind faktisch verschiedene Objekte – und mit benachbarten Gebäuden gleichen Alters statt mit Neubauten auf der anderen Straßenseite.

Nach dem Preisvergleich passen Sie um die Service Charge an: Der Unterschied bei der Jahresgebühr zwischen zwei äußerlich ähnlichen Gebäuden, über Ihre Haltedauer kapitalisiert, ist oft größer als die gesamte Preisverhandlung, um die das Geschäft aufgebaut wurde.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Bei einem Gebäude dieses Alters fordern Sie zuerst den technischen Gutachtenbericht und den Stand der Rücklage der Eigentümergemeinschaft an, dazu die jüngsten Versammlungsprotokolle mit Blick auf geplante Großarbeiten – Dach, Fassadensysteme, Austausch der Aufzüge. Zweitens die Entwicklung der Service Charge über mehrere Jahre und die Gründe für etwaige Änderungen.

Drittens die tatsächlich erzielten Mieten in genau diesem Gebäude aus aktuellen Inseraten und dem Transaktionsregister, nicht ein allgemeiner Eindruck des Viertels – und gesondert die Bereitschaft der Banken, eine Hypothek auf ein Gebäude dieses Alters zu geben, die sich zwischen den Kreditgebern spürbar unterscheiden kann.

Wie ich mit diesem Entwickler arbeite

Bei diesem Gebäude schaue ich überhaupt nicht auf den Namen des Entwicklers – ich behandle das Gebäude als Objekt mit eigener zwanzigjähriger Geschichte, unabhängig davon, wer es gebaut hat. Ich ziehe aktuelle Transaktionen auf vergleichbaren Stockwerken heran, um dem Kunden das reale und nicht das geforderte Preisniveau zu zeigen, und prüfe den Zustand der Rücklage, bevor und nicht nachdem ein konkretes Objekt ins Gespräch kommt.

Für einen Investor, der Rendite statt einer bekannten Adresse sucht, bieten gewöhnliche, bewährte Marina-Türme wie dieser oft ein besseres Verhältnis von Miete zu Preis als berühmtere Gebäude nebenan – gerade weil für sie kein Namensaufschlag bezahlt wird.

Das Unternehmen hat in Dubai kein zweites großes Wohnprojekt zum Vergleich – seine gesamte Erfolgsbilanz in der Stadt beruht auf einem vor fast zwei Jahrzehnten gebauten Turm. Das ist an sich kein Mangel: Das Gebäude hat die Zeit überstanden und wird erfolgreich betrieben. Doch daraus unmittelbar abzuleiten, wie sich das Unternehmen im heutigen Markt, mit heutigen Fristen und heutiger Ausstattung verhalten würde, ist kaum möglich – Markt und Erwartungen der Käufer haben sich seither erheblich verschoben.

Häufige Fragen

Ist 32Group ein zuverlässiger Entwickler?

Gegründet: 1978, von Gründer und Chairman Majid Pishyar. Maßgeblich ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es nennt die Lizenz, den Baufortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Kontrolle und wird nach geprüften Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Text oben.

Welche Projekte baut 32Group?

Oben auf dieser Seite: 1 Projekt von 32Group aus unserem Katalog, jeweils mit einem Pass zu Stockwerken, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Objekte im Verkauf stehen, sofern es welche gibt, direkt unter dem Projekt.

Sollte ich bei 32Group direkt oder über einen Makler kaufen?

Beim Geld gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Makler von 32Group bezahlt, nicht von Ihnen, ein direkter Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Sichtweise – das Vertriebsteam des Entwicklers verkauft nur seine eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei 32Group

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Beschreiben Sie Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und welche man besser lässt.