32Group

Zdywersyfikowany holding rodzinny, dla którego nieruchomości są jedną z kilku linii biznesu: jego dubajski dorobek opiera się na jednej wieży w Marinie, oddanej prawie dwie dekady temu i od tamtej pory sprawdzanej przez czas.

1 projekt tego dewelopera w katalogu. W tej chwili nie ma jego ofert w zniżkowej puli — oferty z sąsiedztwa znajdą Państwo poniżej.

• Zwykła wieża w Marinie bez marżowej premii za markę
• Rentowność najmu z korzystnym stosunkiem czynszu do ceny
• Kupujący, którzy sprawdzają budynek w rejestrze transakcji, a nie po nazwie dewelopera
• Ci, którzy szukają gotowego mieszkania, a nie placu budowy

Firma w skrócie

Założona

1978, przez założyciela i prezesa Majida Pishyara

Profil

zdywersyfikowany holding z interesami wykraczającymi poza nieruchomości, a nie wyspecjalizowany deweloper mieszkaniowy

Flagowy obiekt w Dubaju

wieża Marina Sail w Dubai Marina — 24 piętra, 164 apartamenty, projekt Khatib & Alami

Budowa

rozpoczęta w 2003 roku, ukończona w 2006 roku

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest i dlaczego nieruchomości to nie jedyny biznes

To jeden z holdingów, dla których zabudowa nie jest główną ani jedyną linią działalności, lecz jedną z kilku. Taka struktura nie odczuwa presji kwartalnej sprzedaży mieszkań jako jedynego źródła przychodu, a decyzje o konkretnym aktywie zapadają spokojniej niż u dewelopera, którego cały biznes polega na sprzedaży apartamentów.

Odwrotna strona tego samego modelu jest taka, że nieruchomości mieszkaniowe prawie nigdy nie stoją w takiej firmie na pierwszym planie, a nowe projekty mieszkaniowe startują rzadko, jeśli w ogóle. Dubajskie portfolio opiera się na jednym ukończonym efekcie, a nie na stałej kolejce premier, jaką znają wyspecjalizowani deweloperzy mieszkaniowi.

Wieża, która przeszła już próbę czasu

Budynek w Dubai Marina oddano prawie dwie dekady temu — na rynku, na którym większość aktywnych deweloperów przekazała pierwsze projekty dopiero w ostatnich latach, to naprawdę rzadki przypadek długiej historii eksploatacji. W tym czasie widać wszystko: jak starzeją się windy i lobby, jak zdyscyplinowane było pobieranie i wydatkowanie opłat serwisowych, czy zdarzyły się duże nieplanowane remonty.

Ta długa historia to realny praktyczny argument za budynkiem, a nie nazwa dewelopera na szyldzie. W przypadku budynku w tym wieku decyduje nie obietnica marketingowa, lecz to, jak wygląda i funkcjonuje dziś, wiele lat po wprowadzeniu się pierwszych mieszkańców.

Co faktycznie kształtuje cenę zwykłej wieży w Marinie

W dzielnicy z dziesiątkami podobnych budynków nazwa dewelopera ledwo wpływa na czynsz czy cenę odsprzedaży — decyduje pozycja w dzielnicy: odległość od promenady, od metra i tramwaju, w którą stronę wychodzą okna. W Dubai Marina te różnice ważą więcej niż rozpoznawalność nazwy tego, kto zbudował wieżę.

Dalej w kolejności ważności są piętro i widok, stan budynku i jego opłata serwisowa za stopę kwadratową, efektywność układu oraz to, czy do lokalu przysługuje miejsce parkingowe. Najmniej liczą się wykończenie lobby i lista udogodnień fitness — pomagają sprzedać lokal, ale prawie nie wpływają na to, jak szybko i za ile się go wynajmie.

Jak zbudować uczciwe porównanie dla takiego budynku

Dubaj publikuje rejestr transakcji, a w Marinie handluje się realnymi wolumenami, więc dla budynku w tym wieku łatwo zebrać prawdziwe transakcje porównawcze, zamiast wierzyć agentowi na słowo co do ceny. Porównywać należy w obrębie tego samego pasma pięter — dół, środek i góra jednej wieży to w praktyce różne aktywa — oraz z sąsiednimi budynkami w tym samym wieku, a nie z nowymi budynkami po drugiej stronie ulicy.

Po porównaniu ceny trzeba skorygować wynik o opłatę serwisową: różnica w rocznej opłacie między dwoma z pozoru podobnymi budynkami, skapitalizowana na okres Państwa posiadania, jest często większa niż całe negocjowanie ceny, wokół którego zbudowano transakcję.

Co sprawdzić przed zakupem

W przypadku budynku w tym wieku trzeba zacząć od poproszenia o raport z przeglądu technicznego i saldo funduszu remontowego wspólnoty właścicieli, wraz z ostatnimi protokołami zebrań dotyczącymi planowanych dużych prac — dachu, systemów elewacji, wymiany wind. Po drugie, historia opłat serwisowych z kilku lat i powody ewentualnych zmian.

Po trzecie, faktyczne czynsze uzyskiwane w tym konkretnym budynku, na podstawie aktualnych ogłoszeń i rejestru transakcji, a nie ogólnego wrażenia o dzielnicy — i osobno, gotowość banków do udzielenia kredytu hipotecznego na budynek w tym wieku, która może się wyraźnie różnić między kredytodawcami.

Jak pracuję z tym deweloperem

W przypadku tego budynku w ogóle nie patrzę na nazwę dewelopera — traktuję budynek jako aktywo z własną dwudziestoletnią historią, niezależnie od tego, kto go zbudował. Pobieram niedawne transakcje na porównywalnych piętrach, by pokazać klientowi realny, a nie ofertowy poziom cen, i sprawdzam stan funduszu remontowego przed tym, a nie po tym, jak konkretny lokal pojawi się w rozmowie.

Dla inwestora, któremu zależy na rentowności, a nie na rozpoznawalnym adresie, zwykłe, sprawdzone przez czas wieże w Marinie, jak ta, często dają lepszy stosunek czynszu do ceny niż bardziej znane budynki obok — właśnie dlatego, że nie płaci się za nie premii za nazwę.

Firma nie ma w Dubaju drugiego dużego projektu mieszkaniowego do porównania — cały jej dorobek w mieście opiera się na jednej wieży zbudowanej prawie dwie dekady temu. To nie jest wada sama w sobie: budynek przeszedł próbę czasu i działa dobrze. Ale ocena na podstawie tego jednego doświadczenia, jak firma zachowałaby się na dzisiejszym rynku, przy dzisiejszych terminach i standardzie wykończenia, nie jest tak naprawdę możliwa — rynek i oczekiwania kupujących zmieniły się od tamtej pory znacząco.

Najczęstsze pytania

Czy 32Group to wiarygodny deweloper?

Założona: 1978, przez założyciela i prezesa Majida Pishyara. Liczy się rejestr Land Department, a nie broszura: wymienia on licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. Przy off-plan pieniądze kupującego leżą na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji etapów budowy. Pełne dossier znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje 32Group?

Powyżej na tej stronie: 1 projekt 32Group z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym piętra, lokale, termin przekazania i liczbę pokoi. Lokale na sprzedaż, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od 32Group bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan broker otrzymuje wynagrodzenie od 32Group, a nie od Państwa, więc telefon bezpośrednio do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie przekazany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi zwykle 2% plus VAT.

Czy warto kupować od 32Group

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnione, a które lepiej zostawić.