Akshara Global Real Estate Development

Un'azienda di famiglia che costruisce con discrezione a Dubai dal 1980, ma nell'edilizia residenziale, agli occhi di broker e acquirenti, è nota solo per un paio di edifici compatti a JVC, non per la portata della storia completa della famiglia.

• Abitazioni compatte di fascia media a JVC
• Un acquirente che apprezza la stabilità di un'azienda di famiglia più di quella di una società strutturata
• Non adatto a chi vuole una trasparenza finanziaria pubblica e una struttura societaria chiara
• Non adatto a chi conta su un ampio portafoglio di progetti recenti

L'azienda in breve

Fondazione

1980, società a conduzione familiare

Laya Residences, JVC

consegnato nel 2017 — 5 piani, 164 unità

Laya Mansion, JVC

un secondo progetto residenziale nello stesso quartiere, con un'architettura ispirata al barocco francese

Che tipo di developer è

Chi è: un'azienda storica con un volto pubblico giovane nel residenziale

Akshara Global Real Estate Development si presenta come un'azienda di famiglia attiva a Dubai da oltre quattro decenni, quindi formalmente più antica di molti dei developer oggi noti in città. Eppure, nel mercato immobiliare residenziale, nel campo visivo di broker e acquirenti di singole unità, l'azienda è conosciuta per un numero relativamente ridotto di progetti compatti in un solo quartiere, Jumeirah Village Circle, e non per l'ampio portafoglio riconoscibile che ci si aspetterebbe da una società con più di quarantacinque anni di storia.

Per un'azienda di famiglia mediorientale non è insolito: una parte consistente dell'attività può svolgersi per decenni in settori affini, dall'edilizia generale alla gestione del patrimonio di famiglia, prima che una parte del business diventi un developer residenziale visibile al pubblico, che vende unità ad acquirenti finali. Per un nuovo acquirente significa valutare l'azienda su ciò che è effettivamente visibile e verificabile, e non sull'età dichiarata dell'attività.

Che cosa è stato realmente costruito: edifici compatti in un solo quartiere

Entrambi i progetti residenziali noti dell'azienda si trovano nello stesso quartiere, JVC, il che indica una concentrazione su una località precisa e non il tentativo di disperdersi in tutta la città. Un progetto è stato consegnato alcuni anni fa e da allora ha costruito una propria storia operativa; l'altro si rifà a riferimenti architettonici del barocco francese, una scelta decorativa insolita per il segmento di massa di JVC, dove la maggior parte degli edifici vicini appare molto più funzionale.

Entrambi gli edifici sono compatti per numero di piani e di unità: non torri con centinaia di appartamenti, ma edifici residenziali di medie dimensioni, tipici del quartiere nel suo periodo di intensa costruzione. Ciò corrisponde al profilo generale di JVC, quartiere residenziale di massa edificato in modo fitto con progetti simili di molti developer diversi.

Come si vive dopo la consegna

Il progetto più vecchio noto dell'azienda è stato consegnato abbastanza tempo fa da avere una vera storia operativa: conviene usarlo come fonte principale di informazioni sulla qualità del lavoro del developer, giudicando le condizioni di facciata, ascensori e parti comuni a distanza di anni dall'ingresso degli abitanti, anziché affidarsi alla reputazione generale dell'azienda di famiglia.

Nell'edificazione fitta di JVC, con decine di progetti simili di aziende diverse uno accanto all'altro, la differenza tra i developer si vede spesso proprio nei dettagli della manutenzione dopo la consegna, ossia con quanta cura vengono riscossi i service charge e quanto è prevedibile l'operato della società di gestione; ed è qualcosa che si può e si deve verificare di persona visitando gli edifici già consegnati dell'azienda.

Il limite della trasparenza: un'azienda di famiglia senza obblighi di informativa pubblica

A differenza dei developer quotati come Emaar o Aldar, un'azienda di famiglia non ha alcun obbligo di informativa finanziaria pubblica che l'acquirente possa studiare prima dell'operazione. È tipico delle imprese familiari private, ma significa che la valutazione della solidità finanziaria dell'azienda poggia soprattutto su indizi indiretti, come progetti consegnati con successo e l'assenza di grandi scandali per ritardi, e non su cifre di bilancio dirette.

Per l'acquirente non è necessariamente un campanello d'allarme, perché molti developer affidabili di questo mercato sono privati, ma è un motivo per essere più scrupolosi nella verifica formale del singolo progetto: registrazione, conto escrow, stato del developer nel registro aggiornato, dato che le affermazioni generiche su una storia aziendale di quarantacinque anni non si confermano con la stessa facilità dell'informativa di una società quotata.

Che cosa verificare prima di acquistare

Le reali condizioni dell'edificio già consegnato a JVC: facciata, ascensori, operato della società di gestione e storico dei service charge, se è possibile ottenere queste informazioni dai residenti attuali o tramite un agente che lavora nell'edificio. La registrazione del developer nel registro aggiornato del Land Department e lo stato del conto escrow per qualsiasi nuovo progetto.

Un confronto del prezzo per piede quadrato con i vicini diretti di JVC: in questo quartiere densamente edificato è il modo più diretto per capire se l'azienda applica prezzi di mercato o chiede un sovrapprezzo per l'architettura insolita di uno dei suoi progetti. Lo storico delle transazioni di rivendita registrate nell'edificio già consegnato.

Come lavoro con le sue proprietà

Con questo developer consiglio sempre al cliente di basarsi su ciò che si può vedere e verificare di persona, cioè le condizioni dell'edificio già consegnato a JVC, e non sulla storia dichiarata di decenni di attività familiare, difficile da confermare in modo indipendente. Questo non significa che all'azienda non si debba dare fiducia, ma che qui la base di prove è diversa da quella dell'informativa aperta di un developer quotato.

Per le singole planimetrie confronto il prezzo con i vicini diretti di JVC: in un quartiere densamente edificato è il modo più onesto per capire se il prezzo di un progetto specifico sia giustificato, senza affidarsi a frasi generiche sulla reputazione familiare dell'azienda.

L'azienda opera dal 1980, ma il suo portafoglio residenziale visibile al pubblico con questo nome si limita a un paio di progetti compatti a JVC; la maggior parte dei quarantacinque anni di storia dell'azienda di famiglia non è documentata nelle fonti aperte con la stessa completezza di un developer quotato. L'azienda va valutata su ciò che si può effettivamente verificare, cioè lo stato dei suoi edifici già consegnati a JVC, e non su affermazioni generiche su una lunga storia familiare difficili da confermare in modo indipendente.

Domande frequenti

Akshara Global Real Estate Development è un developer affidabile?

Fondazione: 1980, società a conduzione familiare. Verificate Akshara Global Real Estate Development nel registro aperto del Land Department, non nel materiale pubblicitario: lì trovate lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori per ogni progetto e il conto escrow registrato. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la supervisione della RERA e raggiungono il developer solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo si trova più in alto nella pagina.

Quali progetti sta realizzando Akshara Global Real Estate Development?

Il catalogo del sito comprende 1 progetto di Akshara Global Real Estate Development, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per camere da letto. Sono elencati più in alto, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri con il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Akshara Global Real Estate Development direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga il developer, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza è altrove: l'ufficio vendite di un developer mostra solo i propri progetti e non vi dirà che la stessa soluzione accanto costa meno o che questo progetto sta consegnando più tardi di quanto pubblicizzato. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard del 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Akshara Global Real Estate Development

Dipende da che cosa acquistate e perché. Inviatemi il vostro budget e lo scopo che l'acquisto deve assolvere: vi dirò quali progetti di questo developer hanno senso adesso e quali eviterei.