Akshara Global Real Estate Development

Rodzinna firma, która od 1980 roku po cichu buduje w Dubaju — jednak w budownictwie mieszkaniowym, w oczach brokerów i kupujących, znana jest tylko z kilku zwartych budynków w JVC, a nie ze skali całej rodzinnej historii.

• Zwarte mieszkania średniej klasy w JVC
• Kupujący, który ceni stabilność rodzinnego biznesu bardziej niż korporacji
• Nie dla kupujących oczekujących publicznej sprawozdawczości finansowej i przejrzystej struktury korporacyjnej
• Nie dla tych, którzy liczą na szerokie portfolio świeżych projektów

Firma w skrócie

Rok założenia

1980, firma rodzinna

Laya Residences, JVC

oddany w 2017 roku — 5 kondygnacji, 164 lokale

Laya Mansion, JVC

drugi projekt mieszkaniowy w tej samej dzielnicy, z architekturą nawiązującą do francuskiego baroku

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest — stary biznes z młodą twarzą w budownictwie mieszkaniowym

Akshara Global Real Estate Development przedstawia się jako firma rodzinna działająca w Dubaju od ponad czterech dekad — formalnie starsza niż wielu znanych dziś deweloperów tego miasta. Mimo to na rynku mieszkaniowym, w polu widzenia brokerów i nabywców lokali, firma znana jest z niewielkiej liczby zwartych projektów w jednej dzielnicy, Jumeirah Village Circle, a nie z dużego, rozpoznawalnego portfolio, jakiego można by oczekiwać po firmie z ponad czterdziestopięcioletnią historią.

Nie jest to nietypowe dla bliskowschodniego biznesu rodzinnego: znaczna część działalności może przez dekady toczyć się w pokrewnych branżach — od ogólnego budownictwa po zarządzanie własnymi aktywami rodziny — zanim część firmy stanie się publicznie widocznym deweloperem mieszkaniowym, sprzedającym lokale nabywcom indywidualnym. Dla nowego kupującego oznacza to, że firmę należy oceniać po tym, co faktycznie widać i można zweryfikować, a nie po deklarowanym wieku przedsiębiorstwa.

Co faktycznie zbudowano — zwarte budynki w jednej dzielnicy

Oba znane projekty mieszkaniowe firmy leżą w tej samej dzielnicy — JVC — co wskazuje na skupienie się na jednej konkretnej lokalizacji, a nie na próbie rozproszenia działalności po całym mieście. Jeden projekt oddano kilka lat temu i zdążył już zbudować własną historię eksploatacji; drugi czerpie z nawiązań do francuskiego baroku — to nietypowy wybór dekoracyjny jak na masowy segment JVC, gdzie większość sąsiednich budynków wygląda znacznie bardziej funkcjonalnie.

Oba budynki są zwarte pod względem liczby kondygnacji i lokali — to nie wieże z setkami mieszkań, lecz średniej wielkości budynki mieszkalne, typowe dla dzielnicy w okresie jej aktywnej zabudowy. Pasuje to do ogólnego profilu JVC jako masowej dzielnicy mieszkaniowej, gęsto zabudowanej podobnymi projektami wielu różnych deweloperów.

Jak się mieszka po odbiorze

Najstarszy znany projekt firmy oddano na tyle dawno, że ma realną historię eksploatacji — warto uczynić z niego główne źródło informacji o jakości pracy dewelopera, oceniając stan elewacji, wind i części wspólnych po latach od wprowadzenia się mieszkańców, zamiast polegać na ogólnej reputacji rodzinnego biznesu.

W gęstej zabudowie JVC, gdzie dziesiątki podobnych projektów różnych firm stoją obok siebie, różnica między deweloperami często ujawnia się właśnie w szczegółach utrzymania po odbiorze — w tym, jak starannie pobierana jest opłata serwisowa (service charge) i jak przewidywalnie działa firma zarządzająca — i można, a nawet należy to sprawdzić osobiście, odwiedzając już oddane budynki firmy.

Granica przejrzystości — rodzinna firma bez publicznej sprawozdawczości

W przeciwieństwie do notowanych deweloperów, takich jak Emaar czy Aldar, firma rodzinna nie ma obowiązkowej publicznej sprawozdawczości finansowej, którą kupujący mógłby przestudiować przed transakcją. To typowe dla prywatnego biznesu rodzinnego, ale oznacza, że ocena odporności finansowej firmy opiera się głównie na pośrednich oznakach — pomyślnie oddanych projektach, braku głośnych skandali z opóźnieniami — a nie na bezpośrednich danych z bilansu.

Dla kupującego nie musi to być powód do niepokoju — wielu rzetelnych deweloperów na tym rynku jest prywatnych — ale to powód, by dokładniej przeprowadzić formalną weryfikację konkretnego projektu: rejestrację, rachunek powierniczy (escrow), status dewelopera w aktualnym rejestrze, ponieważ ogólnych twierdzeń o czterdziestopięcioletniej historii działalności nie da się potwierdzić tak łatwo jak informacji ujawnianych przez spółkę giełdową.

Co sprawdzić przed zakupem

Rzeczywisty stan już oddanego budynku w JVC — elewację, windy, pracę firmy zarządzającej i historię opłat serwisowych, jeśli uda się zdobyć te informacje od obecnych mieszkańców lub za pośrednictwem agenta pracującego w tym budynku. Rejestrację dewelopera w aktualnym rejestrze Land Department oraz status rachunku escrow dla każdego nowego projektu.

Porównanie ceny za stopę kwadratową z bezpośrednimi sąsiadami w JVC — w tej gęsto zabudowanej dzielnicy to najprostszy sposób, by ocenić, czy firma wycenia po cenach rynkowych, czy dolicza marżę za nietypową architekturę któregoś ze swoich projektów. Zarejestrowaną historię transakcji odsprzedaży w już oddanym budynku.

Jak pracuję z jej nieruchomościami

W przypadku tego dewelopera zawsze radzę klientowi opierać się na tym, co można zobaczyć i sprawdzić osobiście — na stanie już oddanego budynku w JVC — a nie na deklarowanej, wielodekadowej historii rodzinnego biznesu, którą trudno niezależnie potwierdzić. Nie oznacza to, że firmie nie należy ufać, ale że baza dowodowa jest tu inna niż przy jawności notowanego dewelopera.

Przy konkretnych układach porównuję cenę z bezpośrednimi sąsiadami w JVC — w gęsto zabudowanej dzielnicy to najuczciwszy sposób, by ocenić, czy cena danego projektu jest uzasadniona, zamiast opierać się na ogólnych frazach o rodzinnej reputacji firmy.

Firma działa od 1980 roku, ale jej publicznie widoczne portfolio mieszkaniowe pod tą nazwą ogranicza się do kilku zwartych projektów w JVC — większość czterdziestopięcioletniej historii rodzinnego biznesu nie jest w otwartych źródłach udokumentowana tak dokładnie, jak byłaby w przypadku notowanego dewelopera. Firmę należy oceniać po tym, co da się faktycznie zweryfikować: po stanie jej już oddanych budynków w JVC, a nie po ogólnych twierdzeniach o długiej rodzinnej historii, które trudno niezależnie potwierdzić.

Najczęstsze pytania

Czy Akshara Global Real Estate Development to rzetelny deweloper?

Rok założenia: 1980, firma rodzinna. Akshara Global Real Estate Development warto sprawdzać w otwartym rejestrze Land Department, a nie w materiałach marketingowych: są tam status licencji, postęp budowy każdego projektu oraz zarejestrowany rachunek escrow. Wpłaty za lokale off-plan trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po zweryfikowaniu kolejnych etapów budowy. Pełny dossier znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje Akshara Global Real Estate Development?

Katalog serwisu obejmuje 1 projekt firmy Akshara Global Real Estate Development, każdy z paszportem budynku — kondygnacje, lokale, termin przekazania i struktura liczby sypialni. Wymieniono je wyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lotów. Wszystkie loty w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Akshara Global Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: przy off-plan prowizję brokera płaci deweloper, nie kupujący, więc zgłoszenie się prosto do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje wyłącznie własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze ani że ten projekt jest realizowany później, niż zapowiadano. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowo 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od Akshara Global Real Estate Development

To zależy od tego, co i po co Państwo kupują. Proszę przysłać budżet i zadanie, jakie ma spełnić nieruchomość — powiem, które projekty tego dewelopera mają dziś sens, a które bym ominął.