Uffici a Dubai

Negli ultimi due anni l'ufficio a Dubai ha smesso di essere una voce di costo ed è diventato un prodotto d'investimento. Il motivo è prosaico: le aziende arrivano più in fretta di quanto vengano costruite le torri. Quasi non resta spazio di qualità libero, i canoni sono saliti di decine di punti percentuali in un anno e gli acquisti di interi piani di uffici continuano a battere record. Ecco che cosa sta accadendo davvero, secondo i dati del Land Department, e che cosa ne deriva per chi affitta e per chi investe.

nelle zone prime 3–5 %, nel DIFC vicina a zero

+21 % su base annua, IVA e spese condominiali escluse

i canoni sono saliti in tutti i 22 sottomercati monitorati

nel primo semestre 2025, contro 27 nel primo semestre 2024

contro 1,7 mln di piedi quadrati nel 2020

di cui oltre 7 mln nel DIFC

Che cosa è successo al mercato

Il mercato degli uffici di Dubai si muove nella stessa direzione da cinque anni. Nel 2020 la vacancy era al 20 %, i canoni calavano e i developer abbandonavano i progetti di uffici a favore delle residenze. All'inizio del 2025 la vacancy è intorno al 5 %, e al 3–5 % nelle zone prime; nel DIFC è di fatto pari a zero, con un'occupazione che arriva al 98 %.

Il resto lo ha fatto una semplice aritmetica. La nuova offerta è calata per cinque anni consecutivi: 1,7 mln di piedi quadrati nel 2020, 500 000 nel 2024, circa 705 000 previsti per il 2025. Nello stesso tempo la domanda è cresciuta: la Dubai Chamber of Commerce ha registrato nel 2024 un record di 70 500 nuovi membri, il 4,6 % in più rispetto al 2023. Quando l'offerta si contrae e la domanda cresce, il canone non si muove di qualche punto, ma di multipli: nell'arco dell'anno i canoni sono saliti in tutti i 22 sottomercati monitorati, in media del 45 %.

Nuova offerta, migliaia di piedi quadrati. Bright Rich | CORFAC International, primo trimestre 2025

Chi occupa questi uffici

La struttura della domanda spiega perché la carenza si concentri proprio nella fascia alta del mercato. Le nuove richieste del primo semestre 2025 si sono ripartite così: servizi alle imprese 38 %, tecnologia 31 %, immobiliare 12 %, banche e finanza 10 %. Sono aziende che hanno bisogno di un indirizzo, di una sala riunioni e di una hall di rappresentanza, non dello spazio più economico della città.

Quota delle nuove richieste di uffici. Knight Frank, Dubai Office Market Review, primo semestre 2025

Il DIFC è una storia a sé. Nel primo semestre 2025 il centro ha registrato 1 081 nuove società, il miglior risultato dalla sua apertura nel 2004, arrivando a 7 700 attività operative. Le banche e le società dei mercati dei capitali sono 289, il 17 % in più in un anno; i gestori patrimoniali 440, con una crescita del 18,9 %. Nella zona non c'è spazio libero e le aziende che per ragioni regolamentari devono avere una sede nel DIFC si sono messe in coda.

Che cosa succederà ora

I developer hanno reagito, ma con alcuni anni di ritardo. A Dubai sono annunciati fino al 2030 15,8 mln di piedi quadrati di nuovi uffici, che porteranno il patrimonio complessivo a circa 138 mln di piedi quadrati. Oltre 7 mln ricadono nel DIFC, per lo più con il modello build-to-rent: il developer costruisce e tiene l'immobile per il flusso di canoni. A Business Bay il quadro è opposto: oltre 1,3 mln di piedi quadrati sono in costruzione per la vendita, un indicatore diretto della domanda degli investitori per interi edifici di uffici.

La conclusione pratica è sgradita per chi affitta e opposta per chi investe. Una parte significativa della futura offerta è contrattualizzata prima della consegna e il divario tra edifici di qualità e immobili datati si allargherà: le aziende continuano a trasferirsi nel nuovo, lasciando il secondario. Alle date di consegna previste, la carenza di spazi di qualità dovrebbe durare fino al 2027–2028 circa.

Una precisazione sui numeri. Gli spazi locabili di qualità ammontano a circa 108 mln di piedi quadrati, che non coincidono con l'intero patrimonio di uffici della città comprese le free zone: quest'ultimo è nettamente più grande. Per questo ogni cifra di questa sezione riporta il periodo a cui si riferisce e per questo non vanno sommati valori provenienti da righe diverse.

Nel seguito di questa sezione

Affittare un ufficio

I canoni per categoria, che cosa comprende il prezzo oltre al canone stesso, uffici arredati a confronto con shell & core, serviced office e le tutele dell'inquilino previste dalle norme RERA.

Comprare per il reddito

Prezzi di vendita, rendimento a confronto con gli appartamenti, calcolo del capex e di un'uscita a cinque anni, tre scenari modellati e mutui commerciali.

Scegliere la zona

Ventidue sottomercati con la crescita dei canoni su base annua: DIFC, Downtown, Business Bay, le free zone, la vecchia Dubai e ciò che cresce partendo da una base bassa.

Domande frequenti

Perché gli uffici di Dubai sono rincarati così bruscamente?

Sono coincise due cose. La nuova offerta continua a ridursi — 705 000 piedi quadrati nel 2025 contro 1,7 mln nel 2020 — mentre le aziende continuano ad arrivare: la sola Dubai Chamber of Commerce ha registrato nel 2024 70 500 nuovi membri. La vacancy è scesa intorno al 5 %, a zero nelle torri prime, e il mercato è diventato un mercato dei locatori.

Uno straniero può possedere un ufficio a Dubai a titolo pieno?

Sì. Nelle zone freehold un ufficio si acquista in piena proprietà esattamente come un appartamento, con registrazione presso il Land Department e la commissione del 4 %. Gli uffici all'interno di free zone come DIFC o DMCC sono un altro discorso: hanno regole di registrazione proprie, da verificare prima di versare qualsiasi caparra.

Che cosa rende di più, un ufficio o un appartamento?

Per gli uffici si parla del 10–12 % annuo contro il 4–7 % del residenziale. Non vanno presi alla lettera: sono calcolati su progetti specifici e poggiano su un'ipotesi sul canone a tre anni. Ma la direzione è giusta: il commerciale a Dubai rende oggi più del residenziale, perché lì la carenza è più acuta.

Quando finisce la carenza di uffici?

Fino al 2030 sono in costruzione 15,8 mln di piedi quadrati, di cui oltre 7 mln nel DIFC. Ma una parte significativa è contrattualizzata prima della consegna e tra l'avvio dei lavori e la consegna passano da due a quattro anni. Alle date di consegna previste, la carenza di spazi di qualità dura fino al 2027–2028 circa.

Free zone o mainland: quale ufficio?

Questa scelta riguarda la licenza, non l'immobile: il tipo di società determina dove può prendere in locazione, e viceversa. La free zone offre una procedura chiara e un ambiente di pari; la mainland consente di lavorare direttamente con il mercato locale. Si sceglie prima la giurisdizione e poi lo spazio, non il contrario.

Fonti

• Knight Frank, Dubai Office Market Review— primo semestre 2025
• Bright Rich | CORFAC International— primo trimestre 2025

Le cifre sono riportate come le pubblicano le società di consulenza e si riferiscono al periodo indicato. I rapporti misurano il mercato in modi diversi, per questo la fonte è stampata sotto ogni grafico e non come un unico elenco in fondo. I canoni sono al netto di IVA e spese condominiali, salvo diversa indicazione accanto al dato.

Trovare l'ufficio giusto per la vostra attività

Ditemi di che cosa avete bisogno: metratura, zona, affitto o acquisto, budget. Vi mostrerò che cosa c'è davvero sul mercato adesso e vi dirò con chiarezza dove il canone ha superato il ragionevole.