Gli attici di Il Primo: la vetta del mercato di Downtown

Il Primo sono appartamenti a piano intero e a mezzo piano nell'Opera District, rivolti verso il Burj Khalifa e la fontana, con un numero di unità così ridotto che ogni proprietario sa quanti vicini ha. Il segmento ultra-prime non si comporta come il resto del mercato.

Che cos'è Il Primo?

Una torre alta e slanciata nell'Opera District, la parte di Downtown costruita attorno al Dubai Opera, sul lato occidentale del lago del Burj Khalifa. L'Opera District è l'angolo più tranquillo e architettonicamente più studiato di Downtown, ed è stato pianificato più tardi rispetto al boulevard.

Gli appartamenti sono grandi: da quattro camere in su, con configurazioni a mezzo piano e a piano intero verso l'alto e gli attici sopra queste. Altezze dei soffitti, superfici dei piani e rapporto tra sviluppo delle finestre e superficie calpestabile appartengono a un'altra categoria rispetto agli standard di Downtown.

Il numero di unità è volutamente basso. È la caratteristica che definisce l'ultra-prime in qualsiasi parte del mondo: si compra scarsità, e la scarsità obbliga il costruttore a realizzare poche case, più grandi, su un terreno costoso.

In che modo l'ultra-prime si comporta in modo diverso?

È meno correlato al mercato generale. Quando i prezzi della fascia media di Dubai scendono, l'ultra-prime in genere scende meno e più tardi, perché gli acquirenti non sono indebitati e non sono venditori forzati. Quando il mercato sale, l'ultra-prime spesso resta indietro in salita, per lo stesso motivo.

È molto meno liquido. In un dato momento ci sono forse qualche decina di veri acquirenti al mondo per uno specifico appartamento di Downtown da venti milioni di dirham. Vendere significa trovarne uno, e ci vogliono mesi anziché settimane: per questo nel segmento domina la commercializzazione discreta fuori mercato.

Il rendimento è in gran parte irrilevante. I rendimenti da locazione a questo livello sono bassi in percentuale e nessuno compra qui per ottimizzarli. L'immobile è una riserva di valore e una residenza, e valutarlo con un multiplo del rendimento produce risultati senza senso.

I prezzi si negoziano, non seguono un indice. Con così pochi comparabili, i dati delle transazioni registrate sono scarsi e ogni operazione è di fatto su misura. Il che vale in entrambe le direzioni: c'è più margine per comprare bene e più margine per pagare troppo.

Che cos'è l'Opera District?

È la parte più quieta di Downtown, il che per chi ci abita è il punto. Il boulevard ha la folla, il traffico e i pullman turistici; l'Opera District ha il Dubai Opera, la riva del lago e un flusso di persone molto più basso.

La geometria delle viste è favorevole. Dal lato dell'Opera District, il Burj e la fontana sono davanti, non di sbieco, e la visuale attraverso il lago non può essere ostruita da nuove costruzioni.

L'accesso avviene dalle stesse strade congestionate di Downtown come per tutto il resto, ed è l'unica cosa che il denaro qui non risolve.

Che cosa bisogna verificare a questo livello?

L'esatta superficie del piano, compresa l'altezza dei soffitti e l'area della terrazza, e se la metratura dichiarata include i balconi. A questo prezzo al piede quadrato, la definizione della superficie conta in valore assoluto.

Le spese condominiali, che saranno alte in valore assoluto ma spesso ragionevoli per piede quadrato in un edificio a bassa densità. Chiedete la fattura vera.

La catena di proprietà e gli eventuali gravami sul titolo. Le rivendite ultra-prime a volte passano per strutture societarie, e le modalità di trasferimento differiscono da quelle di una normale vendita tra privati.

E transazioni davvero comparabili, che saranno poche. Se un intermediario ve ne mostra cinque, chiedete se sono davvero lo stesso prodotto o soltanto lo stesso distretto.

Chi compra a questo livello a Dubai?

Sempre più spesso, persone che qui vivono. Negli ultimi cinque anni si è passati dagli acquirenti di immobili-trofeo, che vengono due volte l'anno, a residenti che si sono trasferiti e vogliono una prima casa. Questo ha dato profondità al mercato e lo ha reso più stabile.

L'idoneità al Golden Visa con la soglia di due milioni di dirham è molto al di sotto di questo prezzo, quindi la residenza non è il motore: lo sono lo stile di vita e la tutela del capitale.

L'assenza di imposta sul reddito e di imposta sugli immobili conta qui più che a qualsiasi altro livello, perché nella maggior parte delle altre città del mondo il costo annuo di mantenimento di un immobile così grande è significativo, mentre qui è in sostanza la sola spesa condominiale.

Quali sono le piante, nello specifico?

Tre tipologie, e l'edificio comprende solo attici: a mezzo piano e a piano intero, da quattro e cinque camere. Non c'è alcun appartamento convenzionale.

Due delle tre sono piante a mezzo piano e si vendono con esposizioni opposte: una guarda il parco e il Dubai Opera, l'altra il Burj Khalifa. La terza è la pianta a piano intero, che gode della vista a 360 gradi perché sul livello non c'è nient'altro.

I due volti dell'edificio spiegano questa divisione. Un lato guarda il Burj Khalifa e la fontana, l'altro il Dubai Opera e il Burj Park: in questa torre l'esposizione non è un'aggiunta all'acquisto, è l'acquisto.

All'interno: marmo e legno ovunque, con fumoir per sigari, biblioteca e cinema tra gli spazi comuni. L'edificio è completato e abitato, quindi l'appartamento specifico e la sua esposizione si possono visitare prima di fare un'offerta, invece di immaginarli sulla carta.

Qual è il consiglio pratico?

Non comprate ultra-prime di fretta e non compratelo da un annuncio. Le unità migliori di questo segmento passano di mano in silenzio, e quelle pubblicizzate apertamente da sei mesi di solito hanno un prezzo sbagliato per una ragione precisa.

Pretendete di vedere l'appartamento reale nell'ora del giorno in cui lo usereste. Luce, rumore e orari della fontana contano, e nessuno di questi aspetti emerge da una planimetria.

E fate ricostruire da qualcuno lo storico delle transazioni registrate della torre prima di presentare un'offerta. Anche in un mercato sottile è l'unico ancoraggio oggettivo disponibile.