The First Group

Firma hotelarska, która sprzedaje nie apartamenty, lecz pokoje w rezydencjach hotelowych z pulą przychodów — i przeniosła ten model od skromnych budynków w Sports City do najwyższego hotelu na świecie.

3 projekty tego dewelopera w katalogu. Obecnie żadna z jego nieruchomości nie znajduje się w ofercie ze zniżką — oferty z sąsiedztwa znajdą Państwo poniżej.

• Dochód pasywny dzięki hotelowej puli przychodów
• Międzynarodowy operator hotelowy na miejscu
• Zarządzany, gotowy do działania składnik majątku
• Nie dla kupujących, którzy chcą sami mieszkać w lokalu

Firma w skrócie

Rok założenia

2005

Flagowy projekt

Ciel w Dubai Marina — dołączył do Vignette Collection grupy IHG jako najwyższy hotel na świecie

Wcześniejsze projekty

The Matrix i Spirit Tower w Dubai Sports City

Partner operacyjny

IHG (InterContinental Hotels Group) zarządza flagowym hotelem firmy

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym jest i czym różni się jej model

The First Group jest przede wszystkim firmą hotelarską, a nie deweloperem mieszkaniowym, który przy okazji zajął się hotelami. Jej produkt od początku jest skonstruowany inaczej niż u większości deweloperów z tej listy: kupujący nabywa nie apartament do osobistego zamieszkania, lecz pokój hotelowy zarządzany przez międzynarodowego operatora, z udziałem w puli przychodów z wynajmu wszystkich pokoi budynku łącznie.

Ten model „pokoju inwestycyjnego” poprzedza firmę jako markę i wywodzi się z branży hotelarskiej, a nie z budownictwa mieszkaniowego. Prawnie i w istocie jest to inny składnik majątku niż zwykły apartament: prawo korzystania, a nie bezwarunkowa własność osobista w zwykłym rozumieniu, a dochód zależy nie od jednego Państwa lokalu, lecz od tego, jak dobrze operator zapełni cały budynek.

Od Sports City do najwyższego hotelu na świecie

Pierwszymi projektami firmy były wieże mieszkalne w Dubai Sports City, dzielnicy, która w połowie lat 2000. dopiero zaczynała się rozwijać i była nastawiona na segment masowy, a nie premium. Były to budynki stosunkowo skromne zarówno skalą, jak i ambicją, w których firma testowała sam model zarządzanego dochodu na mniej ryzykownym, mniej kapitałochłonnym produkcie.

Z tego punktu wyjścia firma dotarła do projektu zupełnie innego kalibru — supertall hotelu w Dubai Marina, który w chwili otwarcia dołączył do portfolio dużego międzynarodowego operatora jako najwyższy hotel na świecie. To nie tylko wzrost skali, ale skok jakościowy: przejście od wież mieszkalnych średniej klasy do flagowego projektu dla takiego międzynarodowego operatora zdarza się tylko wtedy, gdy wykonanie wcześniejszych współprac naprawdę usatysfakcjonowało partnera.

Co oznacza międzynarodowy operator w budynku

Duża marka hotelowa na fasadzie to nie licencjonowane logo — to zarządzanie operacyjne: standardy obsługi, personel, obłożenie pokoi i własna reputacja operatora są codziennie związane z tym konkretnym adresem, a nie tylko w dniu otwarcia. Działa to na korzyść inwestora: utrzymanie i marketing prowadzi firma, której jest to podstawowa działalność, a nie deweloper mieszkaniowy uczący się obsługi hotelowej w trakcie pracy.

Odwrotna strona jest taka, że umowa o zarządzanie staje się centralnym dokumentem transakcji, ważniejszym niż sam lokal. Jej okres obowiązywania, to, co się dzieje po jej zakończeniu lub zmianie operatora, jaka część przychodów trafia do właściciela pokoju, a jaka zostaje na utrzymanie i marketing — to właśnie określa rentowność, a nie stawka podana w broszurze.

Rentowność i granice modelu

Pula przychodów oznacza, że właściciel otrzymuje udział w łącznych przychodach budynku, a nie stały czynsz za swój konkretny pokój, a ten udział zmienia się wraz z obłożeniem hotelu w zależności od sezonu i ogólnej koniunktury. W mocnym sezonie może to przewyższać zwykły długoterminowy najem apartamentu, ale w sezonie słabym lub przy spadku ruchu turystycznego dochód spada wraz z całym budynkiem, a nie tylko z Państwa lokalem.

Osobiste korzystanie z pokoju w tym modelu jest zwykle ograniczone do ustalonej liczby dni w roku, a nie swobodne jak w zwykłym apartamencie — to część umowy, którą warto przeczytać z góry, jeśli spodziewają się Państwo okazjonalnie mieszkać w kupionej nieruchomości, a nie tylko czerpać z niej dochód.

Rynek wtórny

Odsprzedaż pokoju inwestycyjnego to węższy rynek niż odsprzedaż zwykłego apartamentu: kupujący na rynku wtórnym musi rozumieć i akceptować sam model dochodu z puli, a nie tylko chcieć lokalu o określonej wielkości w określonej dzielnicy. Grono takich nabywców jest mniejsze niż na zwykłym rynku mieszkaniowym, a czas sprzedaży bywa dłuższy.

Płynność konkretnego lokalu jest też ściśle związana z reputacją operatora w momencie sprzedaży: zmiana firmy zarządzającej lub pogorszenie wyników hotelu bezpośrednio wpływa na atrakcyjność składnika majątku dla kolejnego kupującego, i warto to sprawdzić osobno, niezależnie od ogólnej kondycji rynku nieruchomości.

Dla kogo to rozwiązanie i jak pracuję z jego nieruchomościami

Model sprawdzi się u kupujących, którzy szukają zarządzanego składnika majątku bez osobistego zaangażowania w operacje i rozumieją, że rentowność jest tu zmienna, a nie gwarantowaną stawką — a nie nadaje się dla tych, którzy chcą swobodnie i stale mieszkać w kupionej nieruchomości lub oczekują klasycznego długoterminowego najmu ze stałym najemcą.

Przy każdej nieruchomości tej firmy zaczynam od samej umowy o zarządzanie — nie od reklamowanych wskaźników rentowności, lecz od warunków podziału przychodów, długości umowy i sposobu jej przedłużania — a osobno przyglądam się faktycznym wypłatom z już działających pokoi w tym samym budynku z kilku ostatnich okresów, a nie prognozie na przyszłość.

To nie zakup apartamentu, lecz zakup pokoju hotelowego z udziałem w puli przychodów — prawnie i w istocie inny produkt niż standardowa rezydencja, a rentowność należy porównywać nie ze zwykłym czynszem za apartament, lecz z konkretną umową o zarządzanie: udziałem firmy, Państwa dniami osobistego użytku i tym, co dzieje się z wypłatami w słabym sezonie.

Najczęstsze pytania

Czy The First Group jest wiarygodnym deweloperem?

Rok założenia: 2005. The First Group należy sprawdzać w otwartym rejestrze Land Department, a nie w materiałach marketingowych: status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow są tam dostępne. Płatności off-plan trafiają na ten rachunek escrow pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po potwierdzeniu etapów budowy. Pełny dossier znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje The First Group?

Nasz katalog zawiera 3 projekty tego dewelopera, każdy z paszportem budynku: liczba kondygnacji, liczba lokali, termin przekazania, układ sypialni. Lista znajduje się na tej stronie. Pod każdym projektem widnieją lokale w sprzedaży, o ile jakieś są.

Czy kupować od The First Group bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan brokerowi płaci The First Group, a nie Państwo, więc telefon wprost do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje tylko własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie przekazany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi zwykłe 2% plus VAT.

Czy warto kupić od The First Group

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przesłać budżet i cel zakupu — omówię, które projekty The First Group warto teraz rozważyć, a które bym odpuścił.