The First Group

Una società alberghiera che vende non appartamenti ma camere in hotel residence con un revenue pool, e che ha portato questo modello dai modesti edifici di Sports City all'hotel più alto del mondo.

3 progetti di questo developer nel catalogo. Al momento nessun immobile del developer è presente nello stock scontato: più sotto trovate gli annunci vicini.

• Reddito passivo tramite un revenue pool alberghiero
• Un operatore alberghiero internazionale in loco
• Un asset gestito, pronto all'uso
• Non adatto a chi vuole abitare personalmente nell'unità

L'azienda in breve

Fondazione

2005

Progetto di punta

Ciel a Dubai Marina — entrato nella Vignette Collection di IHG come hotel più alto del mondo

Progetti precedenti

The Matrix e Spirit Tower a Dubai Sports City

Partner operativo

IHG (InterContinental Hotels Group) gestisce l'hotel di punta della società

Che tipo di developer è

Che cos'è e in che cosa il modello è diverso

The First Group è innanzitutto una società alberghiera, non un developer residenziale che si è dedicato agli hotel come attività secondaria. Il suo prodotto è strutturato fin dall'inizio in modo diverso dalla maggior parte dei developer di questo elenco: l'acquirente non compra un appartamento per abitarci, ma una camera d'albergo, gestita da un operatore internazionale, con una quota del revenue pool derivante dalla locazione congiunta di tutte le camere dell'edificio.

Questo modello di «camera d'investimento» precede la società come marchio e deriva dal settore alberghiero, non dallo sviluppo residenziale. Dal punto di vista giuridico e sostanziale è un asset diverso da un normale appartamento: un diritto di utilizzo anziché una proprietà personale incondizionata nel senso consueto, e il reddito dipende non dalla singola unità, ma da quanto bene l'operatore riempie l'intero edificio.

Da Sports City all'hotel più alto del mondo

I primi progetti della società furono torri residenziali a Dubai Sports City, un distretto che a metà degli anni 2000 stava appena iniziando a svilupparsi, rivolto a un segmento di massa più che premium. Erano edifici relativamente modesti per scala e ambizione, nei quali la società ha messo alla prova il modello del reddito gestito su un prodotto meno rischioso e meno impegnativo in termini di capitale.

Da quel punto di partenza la società è arrivata a un progetto di tutt'altro calibro: un hotel supertall a Dubai Marina, entrato nel portafoglio di un grande operatore internazionale come hotel più alto del mondo all'apertura. Non è solo una crescita di scala, ma un salto qualitativo: passare da torri residenziali di fascia media a un progetto di punta per un operatore internazionale di quel livello accade solo quando l'esecuzione delle collaborazioni precedenti ha davvero soddisfatto il partner.

Che cosa significa un operatore internazionale nell'edificio

Un grande marchio alberghiero sulla facciata non è un logo concesso in licenza: è gestione operativa. Standard di servizio, personale, occupazione delle camere e reputazione dell'operatore sono legati ogni giorno a questo specifico indirizzo, non solo all'inaugurazione. Questo gioca a favore dell'investitore: manutenzione e marketing sono gestiti da una società il cui mestiere è proprio questo, non da un developer residenziale che impara a gestire un hotel sul campo.

Il rovescio è che il contratto di gestione diventa il documento centrale dell'operazione, più importante dell'unità stessa. La sua durata, che cosa accade alla scadenza o in caso di cambio di operatore, quale quota dei ricavi va al proprietario della camera e quale viene trattenuta per manutenzione e marketing: è questo che determina davvero il rendimento, non il tasso indicato nella brochure.

Rendimento e limiti del modello

Un revenue pool significa che il proprietario riceve una quota dei ricavi complessivi dell'edificio, non un canone fisso per la sua specifica camera, e quella quota si muove con l'occupazione dell'hotel secondo la stagione e l'andamento generale del mercato. In alta stagione può superare il normale affitto a lungo termine di un appartamento, ma in bassa stagione o in un calo del flusso turistico il reddito scende insieme a quello di tutto l'edificio, non solo della vostra unità.

L'uso personale della camera con questo modello è di solito limitato a un numero fisso di giorni all'anno, non libero come in un normale appartamento: è un punto del contratto da leggere subito se prevedete di vivere ogni tanto nell'immobile acquistato, e non solo di incassarne il reddito.

Il mercato della rivendita

Rivendere una camera d'investimento è un mercato più ristretto della rivendita di un normale appartamento: l'acquirente deve capire e accettare il modello del reddito da pool, non solo volere un'unità di una certa dimensione in un certo distretto. Quella platea di acquirenti è più piccola che nel mercato residenziale ordinario, e i tempi di vendita tendono ad allungarsi.

La liquidità di una singola unità è inoltre strettamente legata alla reputazione dell'operatore al momento della vendita: un cambio della società di gestione o un calo dei risultati dell'hotel incide direttamente sull'attrattiva dell'asset per l'acquirente successivo, e questo va verificato separatamente dallo stato generale del mercato immobiliare.

A chi si rivolge e come lavoro con i suoi immobili

Il modello è adatto a chi cerca un asset gestito senza coinvolgimento personale nell'operatività, e capisce che il rendimento qui è variabile e non un tasso garantito; non è adatto a chi vuole abitare liberamente e in modo continuativo nell'immobile acquistato, o si aspetta una classica locazione a lungo termine con un inquilino fisso.

Per qualsiasi immobile di questa società parto dal contratto di gestione stesso — non dalle cifre di rendimento pubblicizzate, ma dalle condizioni di ripartizione dei ricavi, dalla durata del contratto e dal modo in cui si rinnova — e osservo separatamente i pagamenti effettivi sulle camere già operative nello stesso edificio negli ultimi periodi, non una proiezione futura.

Questo non è l'acquisto di un appartamento, è l'acquisto di una camera d'albergo con una quota di un revenue pool: giuridicamente e nella sostanza un prodotto diverso da una normale residenza, e il rendimento va confrontato non con l'affitto di un normale appartamento, ma con lo specifico contratto di gestione: la quota trattenuta dalla società, i giorni di uso personale e che cosa accade ai pagamenti in bassa stagione.

Domande frequenti

The First Group è un developer affidabile?

Fondazione: 2005. Verificate The First Group nel registro aperto del Land Department, non nel materiale di marketing: stato della licenza, avanzamento dei lavori per ciascun progetto e conto escrow registrato sono tutti lì. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la supervisione della RERA e arrivano al developer solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo si trova più in alto nella pagina.

Quali progetti sta realizzando The First Group?

Il nostro catalogo contiene 3 progetti di questo developer, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, numero di unità, data di consegna, composizione delle camere da letto. L'elenco è in questa pagina. Sotto ogni progetto sono indicati i lotti in vendita, quando ce ne sono.

Conviene comprare da The First Group direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non cambia nulla: nell'off-plan il broker è pagato da The First Group, non da voi, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia lo sguardo: il team commerciale del developer vende solo i propri edifici e non vi dirà che la stessa unità costa meno accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è la solita: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da The First Group

La risposta dipende dallo scopo. Inviatemi budget e obiettivo: vi dirò quali progetti di The First Group meritano attenzione adesso e quali eviterei.