The First Group

Une société d'hôtellerie qui vend non pas des appartements mais des chambres dans des résidences hôtelières avec un pool de revenus — et qui a porté ce modèle de modestes immeubles à Sports City jusqu'au plus haut hôtel du monde.

3 projets de ce promoteur figurent au catalogue. Aucun de ses biens ne fait actuellement partie du stock décoté — les annonces voisines sont présentées ci-dessous.

• Un revenu passif via un pool de revenus hôteliers
• Un opérateur hôtelier international sur place
• Un actif géré, prêt à fonctionner
• Ne convient pas à qui veut habiter lui-même le logement

La société en bref

Fondation

2005

Projet phare

Ciel à Dubai Marina — entré dans la Vignette Collection d'IHG comme plus haut hôtel du monde

Projets antérieurs

The Matrix et Spirit Tower à Dubai Sports City

Partenaire d'exploitation

IHG (InterContinental Hotels Group) gère l'hôtel phare de la société

Quel type de promoteur est-ce

Ce que c'est, et en quoi le modèle diffère

The First Group est avant tout une société d'hôtellerie, et non un promoteur résidentiel qui se serait mis à l'hôtellerie en complément. Son produit est structuré dès l'origine différemment de celui de la plupart des promoteurs de cette liste : l'acheteur acquiert non pas un appartement pour y vivre, mais une chambre d'hôtel, gérée par un opérateur international, avec une part du pool de revenus issu de la location de toutes les chambres de l'immeuble ensemble.

Ce modèle de « chambre d'investissement » est antérieur à la société en tant que marque et vient du monde hôtelier plutôt que de la promotion résidentielle. Juridiquement et sur le fond, c'est un actif différent d'un appartement ordinaire : un droit d'usage plutôt qu'une propriété personnelle inconditionnelle au sens habituel, et le revenu dépend non pas de votre seul logement mais de la qualité du remplissage de tout l'immeuble par l'opérateur.

De Sports City au plus haut hôtel du monde

Les premiers projets de la société furent des tours résidentielles à Dubai Sports City, un district qui ne faisait que commencer à se développer au milieu des années 2000 et visait un segment de masse plutôt que premium. C'étaient des immeubles relativement modestes par l'échelle comme par l'ambition, où la société a testé le modèle de revenu géré sur un produit moins risqué et moins gourmand en capital.

De ce point de départ, la société est arrivée à un projet d'un tout autre calibre — un hôtel supergrand à Dubai Marina qui a rejoint le portefeuille d'un grand opérateur international comme plus haut hôtel du monde à son ouverture. Ce n'est pas seulement une croissance d'échelle mais un saut qualitatif : passer de tours résidentielles de milieu de gamme à un projet phare pour ce type d'opérateur international n'arrive que lorsque l'exécution des collaborations précédentes a réellement satisfait le partenaire.

Ce que signifie un opérateur international dans l'immeuble

Une grande enseigne hôtelière sur la façade n'est pas un logo sous licence — c'est une gestion opérationnelle : les standards de service, le personnel, le taux d'occupation des chambres et la réputation de l'opérateur lui-même sont liés chaque jour à cette adresse précise, et pas seulement à l'ouverture. Cela joue en faveur de l'investisseur : l'entretien et le marketing sont assurés par une société dont c'est le cœur de métier, et non par un promoteur résidentiel qui apprend l'exploitation hôtelière sur le tas.

Le revers, c'est que le contrat de gestion devient le document central de la transaction, plus important que le logement lui-même. Sa durée, ce qui se passe à son terme ou en cas de changement d'opérateur, la part des revenus qui revient au propriétaire de la chambre et celle retenue pour l'entretien et le marketing — voilà ce qui détermine réellement le rendement, et non le taux cité dans une brochure.

Le rendement et les limites du modèle

Un pool de revenus signifie que le propriétaire reçoit une part du revenu total de l'immeuble, et non un loyer fixe pour sa chambre précise, et que cette part évolue avec le taux d'occupation de l'hôtel selon la saison et le marché en général. En haute saison, cela peut dépasser un loyer ordinaire d'appartement en location longue, mais en basse saison ou lors d'un fléchissement du flux touristique, le revenu baisse avec tout l'immeuble, et pas seulement avec votre logement.

L'usage personnel de la chambre dans ce modèle est généralement plafonné à un nombre de jours par an fixé, et non libre comme dans un appartement ordinaire — c'est une clause du contrat à lire d'emblée si vous comptez habiter de temps en temps le bien acheté, plutôt que d'en tirer seulement un revenu.

Le marché de la revente

Revendre une chambre d'investissement est un marché plus étroit que revendre un appartement ordinaire : l'acheteur à la revente doit comprendre et accepter le modèle de revenu en pool lui-même, et pas seulement vouloir un logement d'une certaine taille dans un certain district. Ce bassin d'acheteurs est plus petit que sur le marché résidentiel ordinaire, et le délai de vente tend à être plus long.

La liquidité d'un logement précis est aussi étroitement liée à la réputation de l'opérateur au moment de la vente : un changement de société de gestion ou une baisse de performance de l'hôtel influe directement sur l'attrait de l'actif pour l'acheteur suivant, et il convient de le vérifier séparément de l'état général du marché immobilier.

À qui cela convient, et comment je travaille avec ses biens

Le modèle convient aux acheteurs qui cherchent un actif géré sans implication personnelle dans l'exploitation, et qui comprennent que le rendement y est variable et non un taux garanti — et ne convient pas à ceux qui veulent habiter librement et en continu le bien acheté, ou qui attendent une location longue classique avec un locataire à loyer fixe.

Pour tout bien de cette société, je commence par le contrat de gestion lui-même — non pas les chiffres de rendement affichés dans le marketing, mais les conditions de partage des revenus, la durée du contrat et ses modalités de renouvellement — et j'examine séparément les versements réels sur des chambres déjà exploitées dans le même immeuble au cours de plusieurs périodes passées, et non une projection.

Ce n'est pas l'achat d'un appartement, c'est l'achat d'une chambre d'hôtel avec une part d'un pool de revenus — juridiquement et sur le fond un produit différent d'une résidence standard, et le rendement doit être comparé non pas au loyer d'un appartement ordinaire mais au contrat de gestion précis : la part de la société, vos jours d'usage personnel, et ce qu'il advient des versements en basse saison.

Questions fréquentes

The First Group est-il un promoteur fiable ?

Fondation : 2005. Vérifiez The First Group dans le registre ouvert du Land Department, et non dans le marketing : statut de la licence, avancement de chaque projet et compte séquestre enregistré s'y trouvent. Les paiements off-plan arrivent sur ce compte séquestre sous la supervision de la RERA et ne parviennent au promoteur que sur la base d'étapes de construction vérifiées. Le dossier complet figure plus haut sur la page.

Quels projets The First Group construit-il ?

Notre catalogue compte 3 projets de ce promoteur, chacun avec une fiche de l'immeuble : étages, nombre de logements, date de livraison, répartition des chambres. La liste se trouve sur cette page. Sous chaque projet figurent les lots en vente, lorsqu'il y en a.

Faut-il acheter auprès de The First Group directement ou par un courtier ?

Côté argent, il n'y a aucune différence : en off-plan, le courtier est payé par The First Group et non par vous, donc appeler directement le bureau de vente n'économise rien. Ce qui diffère, c'est le point de vue — l'équipe commerciale du promoteur ne vend que ses propres immeubles et ne mentionnera pas que le même logement coûte moins cher à côté ni que ce projet est livré plus tard. En revente et en cession, la commission est la commission habituelle de 2 % plus TVA.

The First Group vaut-il l'achat

La réponse dépend de l'objectif. Envoyez votre budget et votre objectif — j'examinerai quels projets de The First Group méritent d'être envisagés aujourd'hui et lesquels je laisserais de côté.