The First Group

Ein Hospitality-Unternehmen, das keine Wohnungen verkauft, sondern Zimmer in Hotelresidenzen mit Umsatzpool — und dieses Modell von bescheidenen Gebäuden in Sports City bis zum höchsten Hotel der Welt getragen hat.

3 Projekte dieses Developers im Katalog. Aktuell ist keines davon im Bestand mit Preisnachlass — Angebote in der Nähe finden Sie weiter unten.

• Passives Einkommen über einen Hotel-Umsatzpool
• Ein internationaler Hotelbetreiber vor Ort
• Ein verwaltetes, betriebsbereites Objekt
• Nichts für Käufer, die selbst in der Einheit wohnen wollen

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

2005

Flaggschiff-Projekt

Ciel in Dubai Marina — trat als höchstes Hotel der Welt der Vignette Collection von IHG bei

Frühere Projekte

The Matrix und Spirit Tower in Dubai Sports City

Betriebspartner

IHG (InterContinental Hotels Group) betreibt das Flaggschiff-Hotel des Unternehmens

Was für ein Developer das ist

Was es ist und wodurch sich das Modell unterscheidet

The First Group ist zuallererst ein Hospitality-Unternehmen und kein Wohn-Developer, der nebenbei Hotels aufgenommen hat. Das Produkt ist von Anfang an anders aufgebaut als bei den meisten Developern in dieser Liste: Der Käufer erwirbt keine Wohnung zum Selbstbewohnen, sondern ein Hotelzimmer, das ein internationaler Betreiber verwaltet, mit einem Anteil am Umsatzpool aus der gemeinsamen Vermietung aller Zimmer des Gebäudes.

Dieses Modell des „Investmentzimmers“ ist älter als das Unternehmen als Marke und stammt aus dem Hotelgeschäft und nicht aus der Wohnentwicklung. Rechtlich und inhaltlich ist es ein anderes Objekt als eine gewöhnliche Wohnung: ein Nutzungsrecht statt uneingeschränktem persönlichem Eigentum im üblichen Sinn, und das Einkommen hängt nicht von Ihrer einzelnen Einheit ab, sondern davon, wie gut der Betreiber das ganze Gebäude auslastet.

Von Sports City zum höchsten Hotel der Welt

Die ersten Projekte des Unternehmens waren Wohntürme in Dubai Sports City, einem Stadtteil, der sich Mitte der 2000er-Jahre erst zu entwickeln begann und auf das Massensegment statt auf das Premiumsegment zielte. Es waren relativ bescheidene Gebäude in Umfang und Anspruch, an denen das Unternehmen das Modell mit verwaltetem Einkommen an einem weniger riskanten, weniger kapitalintensiven Produkt erprobte.

Von diesem Ausgangspunkt gelangte das Unternehmen zu einem Projekt ganz anderen Kalibers — einem Supertall-Hotel in Dubai Marina, das bei der Eröffnung als höchstes Hotel der Welt ins Portfolio eines großen internationalen Betreibers aufgenommen wurde. Das ist nicht bloß Größenwachstum, sondern ein qualitativer Sprung: Der Wechsel von Wohntürmen im mittleren Segment zu einem Flaggschiff-Projekt für einen solchen internationalen Betreiber gelingt nur, wenn die Umsetzung früherer Kooperationen den Partner wirklich überzeugt hat.

Was ein internationaler Betreiber im Gebäude bedeutet

Eine große Hotelmarke an der Fassade ist kein lizenziertes Logo, sondern operatives Management: Servicestandards, Personal, Zimmerauslastung und der eigene Ruf des Betreibers sind jeden Tag an diese konkrete Adresse gebunden und nicht nur zur Eröffnung. Das spricht für den Investor: Betrieb und Vermarktung führt ein Unternehmen, dessen Kerngeschäft das ist, und kein Wohn-Developer, der den Hotelbetrieb erst on the job lernt.

Die Kehrseite: Der Managementvertrag wird zum zentralen Dokument des Geschäfts, wichtiger als die Einheit selbst. Seine Laufzeit, was bei seinem Ende oder einem Betreiberwechsel passiert, welcher Anteil des Umsatzes an den Zimmereigentümer geht und was für Betrieb und Vermarktung einbehalten wird — das bestimmt tatsächlich die Rendite und nicht der in der Broschüre genannte Satz.

Rendite und die Grenzen des Modells

Ein Umsatzpool bedeutet, dass der Eigentümer einen Anteil am Gesamtumsatz des Gebäudes erhält und keine feste Miete für sein konkretes Zimmer, und dieser Anteil bewegt sich mit der Auslastung des Hotels nach Saison und mit dem Gesamtmarkt. In einer starken Saison kann das die gewöhnliche langfristige Wohnungsmiete übertreffen, doch in einer schwachen Saison oder bei einem Einbruch des Touristenstroms sinkt das Einkommen mit dem ganzen Gebäude und nicht nur mit Ihrer Einheit.

Die persönliche Nutzung des Zimmers ist bei diesem Modell meist auf eine feste Zahl von Tagen im Jahr begrenzt und nicht frei wie bei einer gewöhnlichen Wohnung — das gehört zu den Vertragsbedingungen, die Sie vorab lesen sollten, wenn Sie gelegentlich selbst in der gekauften Immobilie wohnen wollen, statt nur Einkommen aus ihr zu beziehen.

Der Wiederverkaufsmarkt

Der Wiederverkauf eines Investmentzimmers ist ein engerer Markt als der einer gewöhnlichen Wohnung: Ein Käufer im Wiederverkauf muss das Poolmodell selbst verstehen und akzeptieren und will nicht bloß eine Einheit bestimmter Größe in einem bestimmten Stadtteil. Dieser Käuferkreis ist kleiner als im gewöhnlichen Wohnungsmarkt, und die Vermarktungsdauer beim Verkauf fällt tendenziell länger aus.

Die Liquidität einer konkreten Einheit hängt zudem eng mit dem Ruf des Betreibers zum Verkaufszeitpunkt zusammen: Ein Wechsel der Betreibergesellschaft oder ein Leistungsabfall des Hotels wirkt sich unmittelbar auf die Attraktivität des Objekts für den nächsten Käufer aus, und das sollten Sie getrennt von der allgemeinen Lage des Immobilienmarkts prüfen.

Für wen es sich eignet und wie ich mit den Immobilien arbeite

Das Modell eignet sich für Käufer, die ein verwaltetes Objekt ohne persönliche Beteiligung am Betrieb suchen und verstehen, dass die Rendite hier variabel ist und kein garantierter Satz — und es eignet sich nicht für Käufer, die frei und dauerhaft in der gekauften Immobilie wohnen wollen oder eine klassische Langzeitvermietung mit festem Mieter erwarten.

Bei jeder Immobilie dieses Unternehmens beginne ich mit dem Managementvertrag selbst — nicht mit den beworbenen Renditezahlen, sondern mit den Bedingungen der Umsatzverteilung, der Laufzeit des Vertrags und seiner Verlängerung — und schaue zusätzlich auf die tatsächlichen Ausschüttungen bereits betriebener Zimmer im selben Gebäude über die letzten Perioden, nicht auf eine Prognose.

Das ist kein Wohnungskauf, sondern der Kauf eines Hotelzimmers mit Anteil an einem Umsatzpool — rechtlich und inhaltlich ein anderes Produkt als eine Standardwohnung, und die Rendite sollte nicht mit der gewöhnlichen Wohnungsmiete verglichen werden, sondern mit dem konkreten Managementvertrag: dem Anteil des Unternehmens, Ihren Tagen zur persönlichen Nutzung und dem, was in einer schwachen Saison mit den Ausschüttungen geschieht.

Häufige Fragen

Ist The First Group ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2005. Prüfen Sie The First Group im offenen Register des Land Department und nicht im Marketing: Lizenzstatus, Baufortschritt je Projekt und das registrierte Escrow-Konto sind dort einsehbar. Off-plan-Zahlungen gehen unter Aufsicht der RERA auf dieses Escrow-Konto und erreichen den Developer nur gegen nachgewiesene Bauabschnitte. Das vollständige Dossier steht weiter oben auf der Seite.

Welche Projekte baut The First Group?

Unser Katalog enthält 3 Projekte dieses Developers, jeweils mit einem Gebäudepass: Stockwerke, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Mix der Schlafzimmer. Die Liste finden Sie auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die Objekte im Verkauf, soweit es welche gibt.

Sollte ich direkt bei The First Group oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf bezahlt The First Group den Makler und nicht Sie, der direkte Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Perspektive — das Verkaufsteam des Developers verkauft nur die eigenen Gebäude und erwähnt nicht, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die übliche 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei The First Group

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von The First Group derzeit in Frage kommen und welche ich auslassen würde.