IAH Project Development

To nie klasyczny deweloper budujący od zera, lecz firma wyspecjalizowana w dokańczaniu projektów, które pierwotny deweloper wstrzymał lub porzucił — rzadka i pouczająca rola na rynku, na którym inwestorzy zwykle widzą wyłącznie gotowy efekt i nie zastanawiają się, co się dzieje, gdy budowa staje na całe lata.

1 projekt tego dewelopera w katalogu. Obecnie żadna z jego nieruchomości nie znajduje się w ofercie z obniżką ceny — oferty z sąsiedztwa znajdą Państwo poniżej.

• Kupujący, których interesuje historia budynku, a nie tylko jego obecny stan
• Gotowy obiekt komercyjny w Business Bay
• Inwestorzy, którzy akceptują specyfikę projektu z przerwą w budowie

Firma w skrócie

Rola w projekcie

struktura doradztwa i zarządzania projektem, która przejęła dokończenie budowy i przekazanie budynku inwestorom

Projekt

Park Lane Tower w Business Bay — kompleks z częścią komercyjną i hotelową

Historia budowy

budowa ruszyła w 2007 roku, została wstrzymana na kilka lat na początku lat 2010., wznowiono ją pod nowym deweloperem, a przekazanie nastąpiło w 2016 roku

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są i dlaczego ta rola jest nietypowa

IAH Project Development nie jest deweloperem w zwykłym sensie „zaprojektował i zbudował od podstaw” — to struktura, która przejęła dokończenie projektu już rozpoczętego i wstrzymanego: koordynowała nową umowę sprzedaży, kończyła budowę i przekazała budynek inwestorom po tym, jak pierwotna budowa stała przez lata. Tego rodzaju rola rzadko staje się osobnym tematem rozmów na rynku, a jednak bezpośrednio wpływa na los konkretnych kupujących, których pieniądze trafiły już do pierwotnego projektu.

Dla rynku nieruchomości w Dubaju jako całości historie wstrzymanych, a później wznowionych budów nie są odosobnione, zwłaszcza wśród projektów ruszających przed globalnym kryzysem finansowym końca pierwszej dekady XXI wieku. Zrozumienie, jak dokładnie odrodzono konkretny budynek i kto wziął na siebie odpowiedzialność za jego dokończenie, mówi o ryzyku znacznie więcej niż wypolerowany opis gotowego już obiektu.

Historia Park Lane Tower jako pouczający przykład

Budowa wieży rozpoczęła się pod koniec pierwszej dekady XXI wieku, lecz na początku lat 2010. wstrzymano ją na kilka lat — to typowy los projektów uruchomionych na szczycie rynku, które potem trafiły na kolejną dekoniunkturę. Budowę wznowiono dopiero po latach, pod nowym zarządem, i doprowadzono do przekazania w drugiej połowie dekady — czyli od wbicia łopaty do wydania kluczy minęło prawie dziesięć lat, znacznie więcej, niż pierwotnie zapowiadano.

Dla inwestorów, którzy kupili lokale na pierwotnym etapie, ta historia oznaczała lata niepewności, zanim projekt został wreszcie ukończony. Dla dzisiejszego kupującego na rynku wtórnym ten etap jest już za budynkiem, ale historię warto znać — wyjaśnia ona, dlaczego dostarczenie akurat tego budynku trwało o wiele dłużej niż typowy cykl budowy.

Czego ta historia uczy każdego kupującego off-plan

Główna praktyczna lekcja z historii Park Lane Tower nie dotyczy tej konkretnej firmy, lecz samego mechanizmu ryzyka: nawet rozpoczęta budowa nie gwarantuje nieprzerwanego ukończenia, a przyczyny przerwy zwykle wiążą się z finansowaniem dewelopera lub szerszym cyklem rynkowym, a nie z jakością konkretnego projektu. Rachunki powiernicze (escrow), wprowadzone później jako obowiązkowe, zmniejszają to ryzyko w nowych projektach, ale nie eliminują go całkowicie.

Dla kupującego jest to argument, by przy wyborze projektu off-plan patrzeć poza wizualizację i cenę — na ogólną odporność finansową dewelopera, czyli jego zdolność przetrwania spadków rynku bez zatrzymywania budowy, a nie tylko zdolność oddania inwestycji, gdy warunki rynkowe sprzyjają.

Business Bay dziś i miejsce Park Lane Tower w tej dzielnicy

Budynek stoi w Business Bay, jednej z najgęściej zabudowanych biznesowo dzielnic Dubaju, z bezpośrednim dojazdem do Sheikh Zayed Road i bliskością DIFC oraz Dubai Mall. Mieszane przeznaczenie budynku — powierzchnie komercyjne i hotelowe w jednym kompleksie — jest typowe dla dzielnicy, w której biura, apartamenty i handel często sąsiadują w tej samej wieży.

Dziś, wiele lat po przekazaniu, budynek jest częścią gęstej zabudowy dzielnicy obok sąsiednich obiektów, a historia przerwy w budowie najprawdopodobniej nie wpływa już na codzienną eksploatację — warto jednak sprawdzić, jak przerwa odbiła się na instalacjach technicznych i materiałach użytych po wznowieniu budowy.

Co sprawdzić przed zakupem

Przy zakupie w tym konkretnym budynku należy sprawdzić historię wspólnoty właścicieli oraz stan instalacji technicznych, które mogły powstawać w dwóch odrębnych okresach, u różnych wykonawców, przed przerwą i po niej. Przy każdym innym projekcie off-plan ogólna lekcja z tej historii brzmi: sprawdzić odporność finansową dewelopera, to, czy działa rachunek powierniczy (escrow), oraz kto dokładnie odpowiada za dokończenie projektu, jeśli pierwotny deweloper wpadnie w kłopoty.

Warto też potwierdzić obecną strukturę zarządzania budynkiem i to, która firma zajmuje się dziś obsługą klientów — po zmianie dewelopera w trakcie dokańczania projektu odpowiedzialność za obsługę mogła przejść na inny podmiot niż ten wskazany w pierwotnych dokumentach.

Historia wstrzymanych i wznowionych budów nie jest rzadkością w projektach, które ruszyły przed kryzysem finansowym końca pierwszej dekady XXI wieku, a przy zakupie w takim budynku warto sprawdzić, jak przerwa mogła wpłynąć na instalacje techniczne wykonane w dwóch odrębnych okresach przez różnych wykonawców. Przy każdym innym projekcie off-plan ten przypadek jest praktycznym przypomnieniem, by sprawdzać odporność finansową dewelopera i obecność rachunku powierniczego (escrow), zamiast polegać wyłącznie na terminie podanym w prezentacji sprzedażowej.

Najczęstsze pytania

Jakie projekty buduje IAH Project Development?

Wyżej na tej stronie: 1 projekt IAH Project Development z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym liczbę pięter, lokali, termin przekazania i liczbę sypialni. Lokale na sprzedaż, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od IAH Project Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego off-plan cena jest identyczna, ponieważ prowizję brokera pokrywa deweloper. Zakup bezpośrednio od IAH Project Development nie jest więc tańszy, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie otrzymają Państwo porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów przekazania. Na rynku wtórnym i przy cesji prowizja jest standardowa: 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od IAH Project Development

To zależy od tego, co i w jakim celu Państwo kupują. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnionym wyborem, a które lepiej pominąć.