KOA

Deweloper wyrosły z szerszego holdingu inwestycyjnego z udziałami w budownictwie, hotelarstwie i usługach komunalnych: jego pierwszy projekt mieszkaniowy to nie typowa wieża, lecz kompaktowy kompleks w stylu klubowym, położony wśród hektarów własnych zadbanych ogrodów.

1 projekt tego dewelopera w katalogu. Obecnie żadna z jego nieruchomości nie znajduje się w ofercie z obniżką ceny — oferty z sąsiedztwa znajdą Państwo poniżej.

• Niskie zabudowanie w formule klubowej zamiast wieżowca
• Prywatne zadbane ogrody jako część domu
• Kupujący, którzy cenią niestandardowe układy
• Pierwszy projekt dewelopera wspieranego przez szerszy holding

Firma w skrócie

Struktura

firma nabyła 40 % udziałów w ZMZ Investments LLC, holdingu z interesami w deweloperce, budownictwie, hotelarstwie, zarządzaniu obiektami, kształtowaniu krajobrazu i wodociągach

Pierwszy projekt

KOA Canvas w Living Legends — 41 unikalnych rezydencji rozmieszczonych wśród zadbanych ogrodów; według samego dewelopera 86 apartamentów w 41 indywidualnych układach w dwóch budynkach

Architektura

układy zaprojektowane przez TZED Architects

Pozycjonowanie

firma deklaruje misję wspierania kulturalnego i urbanistycznego rozwoju Dubaju, a nie tylko budowania mieszkań na sprzedaż

Jakim deweloperem jest ta firma

Kto stoi za firmą

Deweloper posiada udziały kapitałowe w szerszym holdingu inwestycyjnym, którego portfel wykracza daleko poza budownictwo mieszkaniowe: budownictwo, hotelarstwo, zarządzanie obiektami, kształtowanie krajobrazu, a nawet wodociągi. Jak na dewelopera mieszkaniowego taki zestaw pokrewnych kompetencji w jednej grupie jest nietypowy i teoretycznie daje dostęp do własnych zasobów wykonawczych i operacyjnych, zamiast polegania wyłącznie na zewnętrznych podwykonawcach.

W praktyce oznacza to, że pierwszy projekt mieszkaniowy firmy może korzystać z zasobów zarządczych i finansowych szerszej struktury, a nie startować od zera jak w pełni niezależny debiutant. Jednak bezpośrednie przenoszenie reputacji holdingu na produkt mieszkaniowy jest uproszczeniem: zbudowanie willi do własnego portfela holdingu i sprzedaż apartamentów off-plan prywatnym kupującym w ratach to biznesy o różnych kategoriach ryzyka.

Niska zabudowa w formule klubowej, nie wieża

Pierwszy projekt firmy świadomie odchodzi od typowej formuły wieżowca: to niski kompleks na terenie z własnymi zadbanymi ogrodami, w którym każda ze stosunkowo niewielu rezydencji ma indywidualny układ, a nie jest odbita z jednego szablonu dla całego budynku. Takie podejście kosztuje więcej za metr kwadratowy niż budownictwo masowe, ale daje produkt, którego w tym segmencie jest niewiele.

Odwrotną stroną niestandardowych układów jest to, że bezpośrednie porównanie cen lokali w tym samym budynku staje się trudniejsze: sąsiednie rezydencje mogą się znacznie różnić konfiguracją, a standardowego cennika w rodzaju „studio w tej cenie” tu praktycznie nie ma. Każdy układ trzeba wyceniać osobno, a nie względem średniej ceny za stopę kwadratową dla całego kompleksu.

Living Legends jako lokalizacja

Dzielnica leży w głębi lądu, w Dubailand, z dala od nabrzeża i miejskich skupisk biznesowych — to typowy wybór dla niskiego formatu klubowego, który przedkłada przestrzeń i ciszę nad bliskość stacji metra czy promenady. Dla nabywcy końcowego szukającego domu w spokojnym otoczeniu to zaleta; dla inwestora modelującego zwrot z najmu dla specjalistów z dzielnic biznesowych dzielnica pasuje mniej oczywiście.

Jak każda dzielnica bez dostępu do nabrzeża i bez bezpośredniego połączenia z metrem, Living Legends zależy bardziej od jakości własnej infrastruktury wewnętrznej projektu niż od gotowego miejskiego otoczenia — ogrody, strefy rekreacyjne i architektura budynku nie uzupełniają tu lokalizacji, lecz w dużej mierze ją zastępują.

Deklarowana misja firmy

Firma ujmuje swój cel szerzej niż samo budowanie mieszkań na sprzedaż, deklarując zaangażowanie w kulturalny i urbanistyczny rozwój Dubaju. Kupujący powinien traktować takie sformułowania jako deklarację zamiarów, a nie gwarancję: misję firmy weryfikuje w praktyce to, jak buduje i oddaje konkretne budynki, a nie słowa na jej stronie internetowej.

Mimo to szeroki portfel holdingu macierzystego — w tym jego odnoga hotelarska — mógłby z czasem zasilać przyszłe projekty firmy: można zasadnie oczekiwać, że doświadczenie hotelarskie i w zarządzaniu obiektami odbije się na stronie usługowej późniejszych kompleksów mieszkaniowych, jeśli firma będzie rozwijać tę linię.

Co sprawdzić przed zakupem od dewelopera-debiutanta

Standardowa kontrola rachunku powierniczego (escrow) i rejestracji projektu ma tu szczególne znaczenie, ponieważ firma nie ma jeszcze historii oddanych projektów mieszkaniowych. Należy też potwierdzić, który dokładnie podmiot prawny figuruje w umowie jako deweloper — struktura holdingowa z udziałem częściowym jest bardziej złożona niż typowy układ deweloperski, a nazwa w dokumentach może różnić się od tej z materiałów marketingowych.

W przypadku niestandardowych układów osobno sprawdź ostateczną powierzchnię użytkową i to, jak dokładnie rzut odpowiada reklamowanej koncepcji: w kompleksie indywidualnych rezydencji rozbieżność między wizualizacją a faktycznym układem kosztuje więcej przy odkryciu niż w typowej wieży z identycznymi piętrami.

Jak pracuję z tym deweloperem

Klientowi, którego przyciąga niestandardowy niski format, najpierw sprawdzam, jaka część zagospodarowania terenu jest już fizycznie wykonana na miejscu, a nie istnieje tylko na wizualizacjach — w formule klubowej to ogrody i części wspólne, a nie metraż lokalu, decydują o jakości życia. Po drugie, dla każdej konkretnej rezydencji pobieram indywidualny rzut, ponieważ średnia cena za stopę kwadratową w kompleksie mówi tu bardzo niewiele.

Po trzecie, wyjaśniam klientowi różnicę między reputacją holdingu macierzystego a własną reputacją dewelopera mieszkaniowego: szerokie portfolio za firmą jest kontekstem, ale decyzja o zakupie nadal opiera się na dokumentach konkretnego projektu.

To debiutancki projekt mieszkaniowy firmy pod własną nazwą, choć za zespołem stoi udział w szerszym holdingu z doświadczeniem w budownictwie i eksploatacji. Dewelopera nie należy oceniać wprost po portfolio holdingu macierzystego — obejmuje ono różne linie biznesu o różnym stopniu zaangażowania właśnie w budownictwo mieszkaniowe. Proszę oceniać go po konkretnym projekcie, jego dokumentach i faktycznym tempie budowy, a nie po rozmachu holdingu za nim.

Najczęstsze pytania

Jakie projekty buduje KOA?

W naszym katalogu znajduje się 1 projekt tego dewelopera, każdy z paszportem budynku: liczba pięter, liczba lokali, termin przekazania, struktura sypialni. Lista jest na tej stronie. Pod każdym projektem znajdują się lokale na sprzedaż, jeśli takie są.

Czy kupować od KOA bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy różnicy nie ma: przy off-plan brokerowi płaci KOA, a nie Państwo, więc telefon bezpośrednio do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — dział sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie oddany później. Na rynku wtórnym i przy cesji prowizja wynosi zwykłe 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od KOA

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przysłać budżet i cel — omówię, które projekty KOA warto dziś rozważyć, a które bym pominął.