KOA

Un developer nato da una più ampia holding di investimento con partecipazioni in edilizia, hospitality e servizi di pubblica utilità: il suo primo progetto residenziale non è una torre tipica, ma un compatto complesso in stile club immerso in ettari di giardini paesaggistici privati.

1 progetto di questo developer nel catalogo. Al momento nessuno dei suoi immobili rientra nello stock scontato: qui sotto trova le offerte nelle vicinanze.

• Un formato club a pochi piani invece di un grattacielo
• Giardini paesaggistici privati come parte della casa
• Acquirenti che apprezzano una distribuzione non standard
• Il primo progetto di un developer sostenuto da una holding più ampia

La società in breve

Struttura

la società ha acquisito una quota del 40 % in ZMZ Investments LLC, una holding con interessi in sviluppo immobiliare, costruzione, hospitality, facilities management, paesaggistica e servizi idrici

Primo progetto

KOA Canvas a Living Legends — 41 residenze uniche immerse in giardini paesaggistici; secondo il developer stesso, 86 appartamenti in 41 planimetrie individuali distribuiti in due edifici

Architettura

distribuzioni progettate da TZED Architects

Posizionamento

la società dichiara la missione di sostenere lo sviluppo culturale e urbano di Dubai, non solo di costruire abitazioni da vendere

Che tipo di developer è

Chi c'è dietro la società

Il developer detiene una partecipazione azionaria in una più ampia holding di investimento il cui portafoglio va ben oltre l'edilizia residenziale: costruzione, hospitality, facilities management, paesaggistica e perfino servizi idrici. Per un developer residenziale, un simile insieme di competenze affini all'interno di un unico gruppo è insolito e, in teoria, offre accesso a risorse interne di appalto e di gestione, senza dipendere solo da subappaltatori esterni.

In pratica, ciò significa che il primo progetto residenziale della società può attingere alle risorse gestionali e finanziarie di una struttura più ampia, anziché partire da zero come un esordiente del tutto indipendente. Ma trasferire direttamente al prodotto residenziale la reputazione della holding è una semplificazione: costruire una villa per il portafoglio della stessa holding e vendere appartamenti off-plan a privati con pagamenti rateali sono attività con categorie di rischio diverse.

Un formato club a pochi piani, non una torre

Il primo progetto della società si discosta deliberatamente dalla tipica formula del grattacielo: un complesso a pochi piani, con giardini paesaggistici propri, in cui ciascuna delle residenze, relativamente poche, è progettata con una distribuzione individuale e non ricavata da un unico stampo per tutto l'edificio. Questo approccio costa di più al metro quadrato rispetto all'edilizia di massa, ma dà vita a un prodotto di cui questo segmento non dispone in abbondanza.

Il rovescio delle distribuzioni non standard è che il confronto diretto dei prezzi tra i lotti dello stesso edificio diventa più difficile: residenze vicine possono differire molto per configurazione, e qui non esiste di fatto un listino standard del tipo «monolocale a questo prezzo». Ogni distribuzione va valutata a sé, non rispetto a un prezzo medio per piede quadrato dell'intero complesso.

Living Legends come posizione

Il distretto si trova nell'entroterra di Dubailand, lontano dal lungomare e dai poli d'affari della città: una scelta tipica per un formato club a pochi piani che privilegia spazio e quiete rispetto alla vicinanza a una fermata della metropolitana o a una passeggiata. Per l'acquirente finale che cerca una casa in un contesto tranquillo è un vantaggio; per l'investitore che calcola il rendimento sull'affitto a professionisti dei distretti d'affari, il distretto è una scelta meno ovvia.

Come ogni distretto senza accesso al mare e senza collegamento diretto con la metropolitana, Living Legends dipende più dalla qualità delle infrastrutture interne del progetto che da un contesto urbano già pronto: giardini, aree comuni e architettura dell'edificio qui non integrano la posizione, in gran parte la sostituiscono.

La missione dichiarata dalla società

La società inquadra il proprio scopo in modo più ampio del semplice costruire abitazioni da vendere, dichiarando un impegno nello sviluppo culturale e urbano di Dubai. L'acquirente dovrebbe considerare espressioni simili come una dichiarazione d'intenti e non come una garanzia: la missione di una società si misura nella pratica, da come costruisce e consegna edifici concreti, non dalle parole sul suo sito.

Detto questo, l'ampio portafoglio della holding capogruppo, compreso il suo ramo hospitality, potrebbe plausibilmente alimentare nel tempo i futuri progetti della società: è ragionevole aspettarsi che l'esperienza in hospitality e facilities management si faccia sentire nella parte di servizio dei futuri complessi residenziali, se la società continuerà a sviluppare questa linea.

Cosa verificare prima di acquistare da un developer al debutto

Il consueto controllo dell'escrow account e della registrazione del progetto conta qui in modo particolare, dato che la società non ha ancora alcuna storia di consegne residenziali. Verifichi inoltre con esattezza quale entità giuridica risulti developer nel contratto: una struttura di holding con una quota parziale è più complessa del tipico assetto di un developer, e il nome sui documenti può differire da quello del materiale di marketing.

Per le distribuzioni non standard, controlli separatamente la superficie utile finale e quanto la planimetria corrisponda al concept pubblicizzato: in un complesso di residenze individuali, scoprire uno scarto tra render e distribuzione reale costa più che in una torre tipica con piani identici.

Come lavoro con questo developer

Con un cliente attratto dal formato non standard a pochi piani, verifico per prima cosa quale parte del paesaggio sia già fisicamente realizzata in cantiere e non esista solo nei render: in un formato club, giardini e aree comuni determinano la qualità della vita più dei metri quadrati dell'unità. In secondo luogo, per ogni singola residenza richiedo la planimetria individuale, perché un prezzo medio per piede quadrato sull'intero complesso qui dice molto poco.

In terzo luogo, spiego al cliente la differenza tra la reputazione della holding capogruppo e quella del developer residenziale in sé: un ampio portafoglio alle spalle della società è contesto, ma la decisione d'acquisto poggia comunque sulla documentazione del progetto specifico.

Questo è il progetto residenziale d'esordio della società con il proprio nome, anche se il team è sostenuto da una quota in una holding più ampia con esperienza di costruzione e gestione. Il developer non va giudicato direttamente dal portafoglio della holding capogruppo: esso copre linee di business diverse, con diversi gradi di coinvolgimento nello sviluppo residenziale in particolare. Lo si giudichi dal progetto specifico, dai suoi documenti e dal ritmo effettivo dei lavori, non dall'ampiezza della holding che lo sostiene.

Domande frequenti

Quali progetti sta realizzando KOA?

Il nostro catalogo comprende 1 progetto di questo developer, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, numero di unità, data di consegna, composizione per numero di camere. L'elenco è in questa pagina. Sotto ogni progetto compaiono i lotti in vendita, dove ce ne sono.

Conviene acquistare da KOA direttamente o tramite un broker?

Sul piano del denaro non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da KOA, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia il punto di vista: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è la consueta: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da KOA

La risposta dipende dall'obiettivo. Mi invii il budget e lo scopo: passerò in rassegna quali progetti di KOA vale la pena considerare ora e quali eviterei.