KOA

Ein Entwickler, der aus einer breiteren Investmentholding mit Beteiligungen an Bau, Hotellerie und Versorgern hervorging: Sein erstes Wohnprojekt ist kein typischer Turm, sondern ein kompakter Clubkomplex inmitten von Hektar eigener Gartenlandschaft.

1 Projekt dieses Entwicklers im Katalog. Aktuell ist nichts von ihm im Angebot der Objekte mit Preisnachlass – ähnliche Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Ein niedriges Clubformat statt eines Hochhauses
• Private Gartenanlagen als Teil des Zuhauses
• Käufer, die einen nicht standardisierten Grundriss schätzen
• Das erste Projekt eines Entwicklers mit einer größeren Holding im Rücken

Das Unternehmen im Überblick

Struktur

Das Unternehmen erwarb 40 % an ZMZ Investments LLC, einer Holding mit Beteiligungen an Entwicklung, Bau, Hotellerie, Facility Management, Landschaftsbau und Wasserversorgung

Erstes Projekt

KOA Canvas in Living Legends – 41 einzigartige Residences inmitten von Gartenanlagen; nach Angaben des Entwicklers 86 Wohnungen in 41 individuellen Grundrissen in zwei Gebäuden

Architektur

Grundrisse von TZED Architects entworfen

Positionierung

Das Unternehmen nennt als Mission, die kulturelle und städtebauliche Entwicklung Dubais zu unterstützen und nicht nur Wohnungen zum Verkauf zu bauen

Was für ein Entwickler das ist

Wer hinter dem Unternehmen steht

Der Entwickler hält eine Beteiligung an einer größeren Investmentholding, deren Portfolio weit über den Wohnungsbau hinausgeht: Bau, Hotellerie, Facility Management, Landschaftsbau und sogar Wasserversorgung. Für einen Wohnbauentwickler ist ein solcher Satz benachbarter Kompetenzen in einer Gruppe ungewöhnlich, und theoretisch eröffnet er Zugang zu eigenen Bau- und Betriebsressourcen, statt sich allein auf externe Subunternehmer zu stützen.

In der Praxis bedeutet das, dass das erste Wohnprojekt des Unternehmens auf die Management- und Finanzressourcen einer größeren Struktur zurückgreifen kann, statt wie ein völlig unabhängiger Debütant bei null zu beginnen. Den Ruf der Holding direkt auf das Wohnprodukt zu übertragen, wäre jedoch eine Vereinfachung: Eine Villa für das eigene Portfolio der Holding zu bauen und Off-plan-Wohnungen in Raten an Privatkäufer zu verkaufen, sind Geschäfte mit unterschiedlichen Risikoklassen.

Ein niedriges Clubformat statt eines Turms

Das erste Projekt des Unternehmens weicht bewusst von der typischen Hochhausformel ab: ein niedriger Komplex auf einem Grundstück mit eigener Gartenlandschaft, in dem jede der relativ wenigen Residences nach einem individuellen Grundriss entworfen ist und nicht nach einer Schablone für das ganze Gebäude. Dieser Ansatz kostet pro Quadratmeter mehr als der Massenbau, bringt aber ein Produkt hervor, von dem dieses Segment nicht viel hat.

Die Kehrseite nicht standardisierter Grundrisse ist, dass der direkte Preisvergleich zwischen Objekten im selben Gebäude schwieriger wird: Benachbarte Residences können sich in der Konfiguration erheblich unterscheiden, und eine Standardpreisliste nach dem Muster „Studio zu diesem Preis“ gibt es hier faktisch nicht. Jeder Grundriss muss für sich bewertet werden und nicht am durchschnittlichen Preis pro Quadratfuß des gesamten Komplexes.

Living Legends als Standort

Das Viertel liegt im Landesinneren von Dubailand, abseits der Uferzone und der Geschäftscluster der Stadt – eine typische Wahl für ein niedriges Clubformat, das Platz und Ruhe über die Nähe zu einer Metrostation oder einer Promenade stellt. Für einen Endkäufer, der ein Zuhause in ruhiger Umgebung sucht, ist das ein Vorteil; für einen Anleger, der die Rendite aus der Vermietung an Fachkräfte aus dem Geschäftsviertel modelliert, passt das Viertel weniger offensichtlich.

Wie jedes Viertel ohne Zugang zum Wasser und ohne direkte Metroanbindung hängt Living Legends stärker von der Qualität der projekteigenen Infrastruktur ab als von einem fertigen städtischen Umfeld – Gärten, Freizeitbereiche und die Architektur des Gebäudes ergänzen hier nicht die Lage, sie ersetzen sie weitgehend.

Die erklärte Mission des Unternehmens

Das Unternehmen fasst seinen Zweck weiter als den bloßen Bau von Wohnungen zum Verkauf und nennt ein Engagement für die kulturelle und städtebauliche Entwicklung Dubais. Ein Käufer sollte solche Formulierungen als Absichtserklärung verstehen und nicht als Garantie: Die Mission eines Unternehmens bewährt sich in der Praxis daran, wie es konkrete Gebäude baut und übergibt, nicht an den Worten auf seiner Website.

Gleichwohl könnte das breite Portfolio der Muttergesellschaft – einschließlich ihres Hotelzweigs – mit der Zeit in künftige Projekte des Unternehmens einfließen: Es ist plausibel, dass sich Erfahrung in Hotellerie und Facility Management auf der Serviceseite späterer Wohnkomplexe zeigt, wenn das Unternehmen diese Linie weiterentwickelt.

Was Sie vor dem Kauf bei einem Debüt-Entwickler prüfen sollten

Die übliche Prüfung des Escrow-Kontos und der Projektregistrierung ist hier besonders wichtig, da das Unternehmen noch keine übergebenen Wohnprojekte vorweisen kann. Bestätigen Sie außerdem, welche juristische Person im Vertrag als Entwickler eingetragen ist – eine Holdingstruktur mit Minderheitsbeteiligung ist komplexer als ein typischer Entwickleraufbau, und der Name in den Unterlagen kann vom Namen im Marketingmaterial abweichen.

Bei nicht standardisierten Grundrissen sollten Sie zusätzlich die endgültige Nutzfläche prüfen und wie genau der Grundriss dem vermarkteten Konzept entspricht: In einem Komplex aus individuellen Residences ist eine Abweichung zwischen Rendering und tatsächlichem Grundriss teurer zu entdecken als in einem typischen Turm mit identischen Etagen.

Wie ich mit diesem Entwickler arbeite

Bei einem Kunden, den das nicht standardisierte niedrige Format reizt, prüfe ich zuerst, welcher Teil der Landschaftsgestaltung bereits physisch vor Ort gebaut ist und nicht nur in Renderings existiert – in einem Clubformat bestimmen Gärten und Gemeinschaftsflächen die Lebensqualität stärker als die Quadratmeterzahl der Einheit. Zweitens hole ich für jede konkrete Residence den individuellen Grundriss, denn ein durchschnittlicher Preis pro Quadratfuß über den ganzen Komplex sagt hier sehr wenig aus.

Drittens erkläre ich dem Kunden den Unterschied zwischen dem Ruf der Mutterholding und dem eigenen Ruf des Wohnbauentwicklers: Ein breites Portfolio hinter dem Unternehmen ist Kontext, aber die Kaufentscheidung stützt sich weiterhin auf die Unterlagen des konkreten Projekts.

Dies ist das erste Wohnprojekt des Unternehmens unter eigenem Namen, auch wenn das Team von einer Beteiligung an einer größeren Holding mit Bau- und Betriebserfahrung getragen wird. Der Entwickler sollte nicht direkt am Portfolio der Mutterholding gemessen werden – es umfasst unterschiedliche Geschäftsfelder mit unterschiedlich starker Beteiligung speziell am Wohnungsbau. Beurteilen Sie ihn nach dem konkreten Projekt, seinen Unterlagen und dem tatsächlichen Baufortschritt und nicht nach der Breite der Holding dahinter.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut KOA?

In unserem Katalog finden Sie 1 Projekt dieses Entwicklers, jeweils mit einem Objektpass: Stockwerke, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Verteilung der Schlafzimmer. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die zum Verkauf stehenden Objekte, sofern es welche gibt.

Sollte ich direkt bei KOA oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf bezahlt KOA den Makler und nicht Sie, ein direkter Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt im Blickwinkel – das Verkaufsteam des Entwicklers verkauft nur seine eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei KOA?

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Senden Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche KOA-Projekte derzeit eine Überlegung wert sind und welche ich auslassen würde.