Object One

Część międzynarodowej, zintegrowanej pionowo grupy, która jest jednocześnie deweloperem, wykonawcą, finansującym i firmą zarządzającą — buduje równolegle w dwóch sąsiednich, ale odmiennych strukturalnie dzielnicach: JVC i JVT.

• Pionowo zintegrowana kontrola jakości
• Apartamenty z naciskiem na wellness
• Inwestorzy rozkładający środki między JVC i JVT
• Średni budżet wejścia

Firma w skrócie

Rok założenia

2013

Założyciel

Egor Maslennikov

Grupa

część międzynarodowej TSZ Group, działającej na Ukrainie, w Hiszpanii i w ZEA

Projekty flagowe

Ozone1 Residence w JVC i W1NNER w JVT

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym jest

Object One jest częścią szerszej międzynarodowej TSZ Group, która poza ZEA działa na Ukrainie i w Hiszpanii — to międzynarodowe doświadczenie firma przeniosła do Dubaju stosunkowo niedawno. W odróżnieniu od wielu deweloperów średniego segmentu, którzy wyrośli wyłącznie na rynku dubajskim, ta firma ma za sobą działalność w kilku jurysdykcjach o różnych normach budowlanych i różnym otoczeniu regulacyjnym.

Cechą wyróżniającą grupę jest integracja pionowa: rozwój projektu, budowa, finansowanie i późniejsza obsługa mieszczą się w jednej strukturze, a nie są rozdzielone między niezależnego wykonawcę, bank kredytujący i firmę zarządzającą, jak u większości deweloperów. To nietypowy model dla średniego segmentu, częściej spotykany u znacznie większych graczy.

Co daje integracja pionowa

Gdy deweloper jest własnym wykonawcą i finansującym, znika cała warstwa ryzyka koordynacji — nie trzeba synchronizować niezależnego generalnego wykonawcy, którego bank kredytujący może opóźnić transzę, ani osobnej firmy zarządzającej, która pojawia się dopiero po oddaniu, bez wcześniejszego doświadczenia z tym konkretnym budynkiem. Teoretycznie powinno to dawać bardziej przewidywalne terminy i płynniejsze przejście od budowy do eksploatacji.

Odwrotną stroną tego samego modelu jest skupienie ryzyka. Deweloper z niezależnym zewnętrznym wykonawcą może rozwiązać problem na jednym ogniwie łańcucha, zmieniając wykonawcę lub szukając alternatywnego finansowania. Gdy wszystkie ogniwa są w jednej grupie, kłopoty na dowolnym poziomie — budowlanym, finansowym, zarządczym — nie mają zewnętrznego partnera, który by je zamortyzował, i uderzają bezpośrednio w projekt.

Dwie dzielnice naraz: JVC i JVT

Firma świadomie buduje jednocześnie w dwóch sąsiednich, ale odmiennych strukturalnie dzielnicach — gęstym, głównie apartamentowym JVC i bardziej niskozabudowanym, rodzinnym JVT — zamiast koncentrować się na jednej. Pozwala to grupie przenosić wnioski z jednej dzielnicy na projekt w drugiej, a zarazem różnicować portfel pod kątem dwóch różnych profili najemców i kupujących.

Dla kupującego oznacza to, że deweloper ma już równoległe doświadczenie z dwoma różnymi typami produktu — gęstą zabudową apartamentową i bardziej przestronnym formatem niskim — a nie tylko z jednym. To pośredni, ale realny argument za dojrzałością firmy, choć obie dzielnice pozostają dla niej stosunkowo nowymi rynkami w skali historii Dubaju.

Produkt: nacisk na wellness

Flagowy projekt firmy w JVC wyraźnie stawia na elementy wellness — wydzielone przestrzenie do jogi, aromaterapię, zaawansowane systemy oczyszczania powietrza — co jest nietypowe dla średniego segmentu, gdzie deweloperzy zwykle poprzestają na standardowej siłowni i basenie. To świadoma próba wyróżnienia się produktem w gęsto konkurencyjnej dzielnicy, a nie samą ceną czy lokalizacją.

Takie rozwiązania rzeczywiście zwiększają atrakcyjność dla określonego profilu najemcy, ale wymagają też staranniejszej obsługi po oddaniu — systemy wentylacji i oczyszczania powietrza są trudniejsze w utrzymaniu niż standardowa klimatyzacja, co warto uwzględnić w szacunku przyszłej opłaty serwisowej (service charge).

Rynek wtórny

Zarówno JVC, jak i JVT należą do segmentu z aktywną budową i dużą podażą nowych lokali, a rynek wtórny handluje tu przede wszystkim według dzielnicy i konkretnego klastra, a nie według nazwy dewelopera średniej skali. W przypadku nieruchomości tej firmy oznacza to konkurowanie nie tylko z sąsiadami przy tej samej ulicy, ale i z nową podażą, która nadal pojawia się w obu dzielnicach jednocześnie.

Względna młodość firmy na rynku oznacza też krótszą publiczną historię, na podstawie której można samodzielnie ocenić tempo oddawania inwestycji, w porównaniu z deweloperami działającymi w tych dzielnicach od dekady — historia Object One daje mniej danych do porównania.

Jak pracuję z jego nieruchomościami

W przypadku nieruchomości tej firmy sprawdzam odporność finansową całej grupy, a nie tylko deklarowany postęp konkretnej budowy — ze względu na integrację pionową problem na poziomie finansowania grupy uderza bezpośrednio w projekt, bez zewnętrznej poduszki. Następnie przyglądam się terminom oddania poprzednich etapów w obu dzielnicach i porównuję obietnice z tym, co faktycznie dostarczono.

Osobno, przy projekcie z naciskiem na wellness, sprawdzam, kto po oddaniu obsługuje niestandardowe systemy budynku i ile to dodaje do zwykłej opłaty serwisowej w danej dzielnicy.

Integracja pionowa — rozwój, budowa, finansowanie i obsługa w jednej grupie — usuwa część ryzyka koordynacji między wykonawcami, ale skupia je w jednym miejscu: jeśli problemy pojawią się na którymkolwiek z tych poziomów, nie ma zewnętrznego partnera, który by je zamortyzował, a projekt przyjmuje cios bezpośrednio. Sprawdzaj odporność finansową całej grupy, a nie tylko konkretnego projektu.

Object 1 w JVC: 1Wood, V1ter, Ra1n i Ozone w omówieniu dyrektora ds. rozwoju

1Wood w Jumeirah Village Circle, District 14, oddanie w III kwartale 2025, od 700 000 AED. Studia od 374 sq ft, mieszkania z jedną sypialnią od 758 sq ft. Wykład dyrektora ds. rozwoju Object 1 o zasadności najmu długoterminowego.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Object One są dostępne ze zniżką?

Obecnie w bazie jest 2 lokale tego dewelopera wycenione poniżej rynku, a największa obniżka wynosi 23%. Zniżkę daje sprzedający na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper: ma on własny powód, by szybko wyjść z inwestycji. Wysokość obniżki jest liczona względem porównywalnych nieruchomości przez algorytm, a nie wpisywana przez brokera.

Czy Object One to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2013. Liczy się rejestr Departamentu Gruntów, a nie broszura: zawiera on licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. Na rynku pierwotnym pieniądze kupującego znajdują się na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane po weryfikacji kolejnych etapów budowy. Pełne dossier znajduje się w opracowaniu powyżej.

Jakie projekty buduje Object One?

Katalog serwisu obejmuje 4 projekty Object One, każdy z paszportem budynku — liczba kondygnacji, lokali, termin oddania i struktura sypialni. Są wymienione powyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lokali. Wszystkie lokale w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Object One bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: na rynku pierwotnym prowizję brokera płaci deweloper, a nie kupujący, więc zakup wprost w biurze sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje tylko własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze albo że ten projekt jest opóźniony względem zapowiedzi. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2% plus VAT.

Czy warto kupować od Object One

To zależy od tego, co kupujesz i po co. Prześlij mi swój budżet i zadanie, jakie ma on spełnić — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a które bym omijał.