Object One

Parte di un gruppo internazionale a integrazione verticale, che è al tempo stesso sviluppatore, appaltatore, finanziatore e società di gestione: costruisce contemporaneamente in due distretti vicini ma strutturalmente diversi, JVC e JVT.

• Controllo di qualità a integrazione verticale
• Appartamenti orientati al benessere
• Investitori che diversificano tra JVC e JVT
• Un budget d'ingresso medio

La società in breve

Fondazione

2013

Fondatore

Egor Maslennikov

Gruppo

parte del gruppo internazionale TSZ Group, con attività in Ucraina, Spagna ed Emirati Arabi Uniti

Progetti di punta

Ozone1 Residence a JVC e W1NNER a JVT

Che tipo di sviluppatore è

Che cos'è

Object One fa parte del più ampio gruppo internazionale TSZ Group, che oltre agli Emirati ha attività in Ucraina e Spagna: un'esperienza internazionale che l'azienda ha portato a Dubai da poco. A differenza di molti sviluppatori della fascia media cresciuti esclusivamente sul mercato di Dubai, questo ha alle spalle un'attività in più giurisdizioni, con codici edilizi e contesti normativi diversi.

Il tratto distintivo del gruppo è l'integrazione verticale: sviluppo, costruzione, finanziamento del progetto e successiva gestione stanno tutti all'interno di un'unica struttura, anziché essere divisi tra un appaltatore indipendente, una banca finanziatrice e una società di gestione, come avviene per la maggior parte degli sviluppatori. È un modello insolito per la fascia media, più frequente presso operatori molto più grandi.

Che cosa dà l'integrazione verticale

Quando lo sviluppatore è anche appaltatore e finanziatore, scompare un intero livello di rischio di coordinamento: non occorre sincronizzare un appaltatore principale indipendente la cui banca potrebbe ritardare una tranche, né una società di gestione separata che arriva solo dopo la consegna senza alcuna esperienza di quello specifico edificio. In teoria questo dovrebbe garantire tempi più prevedibili e un passaggio più fluido dalla costruzione alla gestione.

Il rovescio dello stesso modello è il rischio concentrato. Uno sviluppatore con un appaltatore esterno indipendente può risolvere un problema in un anello della catena cambiando appaltatore o trovando un finanziamento alternativo. Quando ogni anello sta dentro un unico gruppo, un guaio a qualsiasi livello (costruttivo, finanziario, gestionale) non ha un partner esterno che lo assorba e colpisce direttamente il progetto.

Due distretti contemporaneamente: JVC e JVT

L'azienda costruisce di proposito in due distretti vicini ma strutturalmente diversi allo stesso tempo, il denso JVC, a prevalenza di appartamenti, e il più basso e familiare JVT, invece di concentrarsi su uno solo. Questo permette al gruppo di applicare le lezioni apprese in un distretto al progetto dell'altro, diversificando al contempo il portafoglio su due profili diversi di inquilini e acquirenti.

Per l'acquirente significa che lo sviluppatore ha già un'esperienza parallela con due tipi di prodotto diversi, la costruzione densa di appartamenti e un formato più spazioso a bassa altezza, e non uno solo. È un argomento indiretto ma reale a favore della maturità dell'azienda, anche se per gli standard storici di Dubai entrambi i distretti restano per lei mercati relativamente nuovi.

Il prodotto: l'accento sul benessere

Il progetto di punta dell'azienda a JVC punta in modo evidente su elementi di benessere (spazi dedicati allo yoga, aromaterapia, sistemi avanzati di purificazione dell'aria), il che è insolito per la fascia media, dove gli sviluppatori di solito si fermano a una palestra e una piscina standard. È un tentativo deliberato di differenziarsi sul prodotto in un distretto molto competitivo, e non solo sul prezzo o sulla posizione.

Caratteristiche di questo tipo aumentano davvero l'attrattiva per un certo profilo di inquilino, ma richiedono anche una gestione più attenta dopo la consegna: gli impianti di ventilazione e purificazione dell'aria sono più complessi da mantenere di un normale impianto di condizionamento, e di questo conviene tenere conto nella stima delle future spese di gestione (service charge).

Il mercato della rivendita

Sia JVC sia JVT appartengono a un segmento con costruzione attiva e un grande volume di nuova offerta, e il mercato della rivendita qui si basa soprattutto sul distretto e sullo specifico cluster, più che sul nome di uno sviluppatore di medie dimensioni. Per gli immobili di questa azienda ciò significa competere non solo con i vicini della stessa strada, ma con la nuova offerta che continua ad arrivare in entrambi i distretti allo stesso tempo.

La relativa giovinezza dell'azienda sul mercato comporta anche uno storico pubblico più breve per giudicare in modo indipendente il suo ritmo di consegna, rispetto agli sviluppatori che lavorano in questi distretti da un decennio: la storia di Object One offre meno dati di confronto.

Come lavoro con i suoi immobili

Per gli immobili di questa azienda verifico la solidità finanziaria del gruppo nel suo insieme, non solo l'avanzamento dichiarato di un cantiere specifico: a causa dell'integrazione verticale, un problema a livello di finanziamento del gruppo colpisce direttamente il progetto, senza alcun cuscinetto esterno. Poi guardo i tempi di consegna delle fasi precedenti in entrambi i distretti e confronto ciò che era stato promesso con ciò che è stato realmente consegnato.

Inoltre, per un progetto orientato al benessere, verifico chi si occupa della manutenzione degli impianti non standard dopo la consegna e quanto questo aggiunge alle usuali spese di gestione del distretto.

L'integrazione verticale, con sviluppo, costruzione, finanziamento e gestione dentro un unico gruppo, elimina una parte del rischio di coordinamento tra appaltatori ma lo concentra in un solo punto: se sorgono problemi a uno qualsiasi di questi livelli, non c'è un partner esterno che li assorba e il progetto ne subisce direttamente le conseguenze. Verificate la solidità finanziaria del gruppo nel suo insieme, non solo del progetto specifico.

Object 1 a JVC: 1Wood, V1ter, Ra1n e Ozone, spiegati dal direttore dello sviluppo

1Wood a Jumeirah Village Circle, District 14, consegna nel Q3 2025, da AED 700 000. Monolocali da 374 sq ft, bilocali da 758 sq ft. Una masterclass del direttore dello sviluppo di Object 1 sul caso della locazione a lungo termine.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Object One?

Al momento la base contiene 2 lotti di questo sviluppatore con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 23%. Lo sconto viene dal venditore in una rivendita o in una cessione, non dallo sviluppatore: chi vende ha un proprio motivo per uscire in fretta. L'entità dello sconto è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non inserita a mano da un broker.

Object One è uno sviluppatore affidabile?

Fondazione: 2013. La fonte che conta è il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ciascun progetto in percentuale e l'escrow account. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione vengono verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Object One?

Il catalogo del sito comprende 4 progetti di Object One, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per numero di camere. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i distretti con il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Object One direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga lo sviluppatore, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove: l'ufficio vendite di uno sviluppatore mostra solo i propri progetti e non vi dirà che la stessa cosa accanto costa meno o che questo progetto è in ritardo rispetto a quanto annunciato. In caso di rivendita e cessione la commissione è quella standard del 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Object One?

Dipende da che cosa si compra e perché. Mi mandi il suo budget e l'obiettivo che l'immobile deve raggiungere: le dirò quali progetti di questo sviluppatore hanno senso adesso e quali io lascerei perdere.