Object One

Teil einer internationalen, vertikal integrierten Gruppe, die zugleich Entwickler, Bauunternehmen, Finanzierer und Verwaltungsgesellschaft ist — und gleichzeitig in zwei benachbarten, aber strukturell verschiedenen Stadtteilen baut: JVC und JVT.

• Vertikal integrierte Qualitätskontrolle
• Wellness-orientierte Apartments
• Investoren, die auf JVC und JVT streuen
• Ein mittleres Einstiegsbudget

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

2013

Gründer

Egor Maslennikov

Gruppe

Teil der internationalen TSZ Group mit Geschäftstätigkeit in der Ukraine, in Spanien und in den VAE

Flaggschiffprojekte

Ozone1 Residence in JVC und W1NNER in JVT

Was für ein Entwickler das ist

Was er ist

Object One gehört zur größeren internationalen TSZ Group, die neben den VAE auch in der Ukraine und in Spanien tätig ist — internationale Erfahrung, die das Unternehmen erst relativ kurz nach Dubai mitgebracht hat. Anders als viele Entwickler im mittleren Segment, die ausschließlich auf dem Markt von Dubai gewachsen sind, bringt dieser den Hintergrund eines Betriebs in mehreren Rechtsordnungen mit unterschiedlichen Bauvorschriften und regulatorischen Umfeldern mit.

Das Besondere der Gruppe ist die vertikale Integration: Entwicklung, Bau, Projektfinanzierung und spätere Betreuung liegen in einer Struktur, statt wie bei den meisten Entwicklern auf einen unabhängigen Auftragnehmer, eine kreditgebende Bank und eine Verwaltungsgesellschaft verteilt zu sein. Das ist im mittleren Segment ein ungewöhnliches Modell, das man eher bei deutlich größeren Playern sieht.

Was vertikale Integration bringt

Wenn ein Entwickler sein eigener Auftragnehmer und Finanzierer ist, entfällt eine ganze Ebene von Abstimmungsrisiken — es braucht keine Synchronisierung mit einem unabhängigen Generalunternehmer, dessen Bank eine Tranche verzögern könnte, und mit einer separaten Verwaltungsgesellschaft, die erst nach der Übergabe kommt und dieses konkrete Gebäude nicht kennt. Theoretisch sollte das zu berechenbareren Terminen und einem reibungsloseren Übergang vom Bau zum Betrieb führen.

Die Kehrseite desselben Modells ist ein gebündeltes Risiko. Ein Entwickler mit einem externen Auftragnehmer kann ein Problem an einem Glied der Kette lösen, indem er den Auftragnehmer wechselt oder eine alternative Finanzierung findet. Sitzt jedes Glied in einer Gruppe, hat jede Störung — beim Bau, bei den Finanzen oder im Management — keinen externen Partner, der sie auffängt, und trifft das Projekt direkt.

Zwei Stadtteile gleichzeitig: JVC und JVT

Das Unternehmen baut bewusst in zwei benachbarten, aber strukturell verschiedenen Stadtteilen zugleich — im dichten, überwiegend von Apartments geprägten JVC und im niedrigeren, familienorientierten JVT —, statt sich auf einen zu konzentrieren. So kann die Gruppe Erfahrungen aus einem Stadtteil auf ein Projekt im anderen übertragen und gleichzeitig ihr Portfolio auf zwei verschiedene Mieter- und Käuferprofile streuen.

Für einen Käufer bedeutet das, dass der Entwickler bereits parallel Erfahrung mit zwei verschiedenen Produkttypen hat — dichter Apartmentbau und ein großzügigeres Niedrigbauformat — und nicht nur mit einem. Das ist ein indirektes, aber reales Argument für die Reife des Unternehmens, auch wenn beide Stadtteile für den Entwickler nach den historischen Maßstäben Dubais relativ neue Märkte bleiben.

Das Produkt: Schwerpunkt Wellness

Das Flaggschiffprojekt des Unternehmens in JVC setzt spürbar auf Wellness-Merkmale — eigene Yogabereiche, Aromatherapie, moderne Luftreinigungssysteme —, was im mittleren Segment ungewöhnlich ist, wo Entwickler meist bei einem Standard-Fitnessraum und einem Pool stehen bleiben. Das ist der bewusste Versuch, sich in einem dicht umkämpften Stadtteil über das Produkt abzuheben und nicht allein über Preis oder Lage.

Solche Merkmale steigern die Attraktivität für ein bestimmtes Mieterprofil tatsächlich, verlangen aber nach der Übergabe einen sorgfältigeren Betrieb — Lüftungs- und Luftreinigungssysteme sind aufwendiger zu warten als eine normale Klimaanlage, und das sollte man bei der Schätzung der künftigen Service Charge berücksichtigen.

Der Wiederverkaufsmarkt

JVC und JVT gehören beide zu einem Segment mit reger Bautätigkeit und einem großen Volumen an Neuangebot, und der Wiederverkaufsmarkt handelt hier vor allem nach Stadtteil und konkretem Cluster und nicht nach dem Namen eines mittelgroßen Entwicklers. Für die Objekte dieses Unternehmens heißt das: Sie konkurrieren nicht nur mit den Nachbarn in derselben Straße, sondern mit neuem Angebot, das in beiden Stadtteilen gleichzeitig weiter hinzukommt.

Die relative Jugend des Unternehmens am Markt bedeutet außerdem eine kürzere öffentliche Erfolgsbilanz, um sein Lieferungstempo unabhängig zu beurteilen, verglichen mit Entwicklern, die seit einem Jahrzehnt in diesen Stadtteilen arbeiten — die Geschichte von Object One liefert weniger Vergleichsdaten.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei den Objekten dieses Unternehmens prüfe ich die finanzielle Widerstandsfähigkeit der Gruppe insgesamt, nicht nur den angegebenen Fortschritt einer konkreten Baustelle — wegen der vertikalen Integration trifft ein Problem auf der Ebene der Gruppenfinanzierung das Projekt direkt, ohne externen Puffer. Danach sehe ich mir die Übergabetermine früherer Bauabschnitte in beiden Stadtteilen an und vergleiche, was versprochen und was tatsächlich geliefert wurde.

Gesondert prüfe ich bei einem Wellness-Projekt, wer die nicht standardmäßigen Gebäudesysteme nach der Übergabe betreut und was das zur üblichen Service Charge des Stadtteils hinzufügt.

Vertikale Integration — Entwicklung, Bau, Finanzierung und Betreuung innerhalb einer Gruppe — beseitigt einen Teil des Abstimmungsrisikos zwischen Auftragnehmern, bündelt es aber an einer Stelle: Treten auf einer dieser Ebenen Probleme auf, gibt es keinen externen Partner, der sie auffängt, und das Projekt trägt den Schaden direkt. Prüfen Sie die finanzielle Widerstandsfähigkeit der Gruppe insgesamt, nicht nur die des konkreten Projekts.

Object 1 in JVC: 1Wood, V1ter, Ra1n und Ozone, erklärt vom Entwicklungsdirektor

1Wood in Jumeirah Village Circle, District 14, Übergabe im Q3 2025, ab AED 700 000. Studios ab 374 sq ft, Einzimmerwohnungen ab 758 sq ft. Eine Masterclass des Entwicklungsdirektors von Object 1 zum Fall der Langzeitvermietung.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Object One?

Derzeit enthält die Datenbank 2 Objekte dieses Entwicklers, die unter dem Marktpreis angeboten werden, mit dem größten Abschlag von 23 %. Der Rabatt kommt vom Verkäufer bei einem Wiederverkauf oder einer Abtretung, nicht vom Entwickler: Er hat einen eigenen Grund, schnell auszusteigen. Die Höhe des Abschlags wird von einem Algorithmus gegen vergleichbare Immobilien berechnet und nicht von einem Makler eingetragen.

Ist Object One ein zuverlässiger Entwickler?

Gegründet: 2013. Maßgeblich ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Fortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto auf. Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Aufsicht und wird nach geprüften Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Welche Projekte baut Object One?

Der Katalog der Seite umfasst 4 Projekte von Object One, jeweils mit einem Gebäudepass — Stockwerke, Einheiten, Übergabetermin und Zimmerverteilung. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo gebaut wird“ zeigt die Stadtteile mit den meisten seiner Objekte. Alle zum Verkauf stehenden Objekte erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Object One direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Entwickler die Provision des Maklers, nicht der Käufer, daher spart der Gang direkt ins Verkaufsbüro nichts. Der Unterschied liegt woanders — das Verkaufsbüro eines Entwicklers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei Abtretungen beträgt die Provision die übliche 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Object One

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll — ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Entwicklers derzeit sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.