Object One

Membre d’un groupe international à intégration verticale, à la fois promoteur, entrepreneur, financeur et société de gestion — qui construit simultanément dans deux quartiers voisins mais structurellement différents : JVC et JVT.

• Contrôle qualité à intégration verticale
• Appartements axés sur le bien-être
• Investisseurs qui se répartissent entre JVC et JVT
• Un budget d’entrée intermédiaire

La société en bref

Fondation

2013

Fondateur

Egor Maslennikov

Groupe

fait partie du groupe international TSZ Group, présent en Ukraine, en Espagne et aux Émirats arabes unis

Projets phares

Ozone1 Residence à JVC et W1NNER à JVT

Quel type de promoteur est-ce ?

De quoi s’agit-il

Object One fait partie du groupe international TSZ Group, qui, outre les Émirats, est actif en Ukraine et en Espagne — une expérience internationale que la société a apportée à Dubaï assez récemment. À la différence de nombreux promoteurs du segment intermédiaire, nés uniquement sur le marché de Dubaï, celui-ci a l’expérience d’opérations dans plusieurs juridictions, avec des normes de construction et des cadres réglementaires différents.

La particularité du groupe est l’intégration verticale : promotion, construction, financement des projets et exploitation ultérieure relèvent d’une seule structure, au lieu d’être répartis entre un entrepreneur indépendant, une banque prêteuse et une société de gestion, comme chez la plupart des promoteurs. C’est un modèle inhabituel pour le segment intermédiaire, plus courant chez de bien plus grands acteurs.

Ce qu’apporte l’intégration verticale

Quand le promoteur est à la fois son propre entrepreneur et son financeur, toute une couche de risque de coordination disparaît — il n’y a plus à synchroniser un entrepreneur général indépendant dont la banque pourrait retarder une tranche, ni une société de gestion qui n’arrive qu’après la livraison, sans connaître cet immeuble. En théorie, cela doit donner des délais plus prévisibles et un passage de relais plus fluide entre la construction et l’exploitation.

Le revers du même modèle est un risque concentré. Un promoteur qui fait appel à un entrepreneur extérieur peut résoudre un problème à un maillon de la chaîne en changeant d’entrepreneur ou en trouvant un autre financement. Quand tous les maillons sont au sein d’un seul groupe, une difficulté à n’importe quel niveau — construction, finances, gestion — n’a aucun partenaire extérieur pour l’absorber et frappe directement le projet.

Deux quartiers à la fois : JVC et JVT

La société construit délibérément dans deux quartiers voisins mais structurellement différents à la fois — le dense JVC, majoritairement résidentiel en appartements, et le JVT, plus bas et orienté vers les familles — plutôt que de se concentrer sur un seul. Le groupe peut ainsi appliquer dans un quartier les enseignements tirés de l’autre, tout en diversifiant son portefeuille entre deux profils de locataires et d’acheteurs.

Pour un acheteur, cela signifie que le promoteur maîtrise déjà en parallèle deux types de produit — la construction dense d’appartements et un format plus spacieux et peu élevé — et pas un seul. C’est un argument indirect mais réel en faveur de la maturité de la société, même si les deux quartiers restent des marchés relativement nouveaux pour elle à l’échelle de l’histoire de Dubaï.

Le produit : l’accent sur le bien-être

Le projet phare de la société à JVC mise nettement sur le bien-être — espaces de yoga dédiés, aromathérapie, systèmes avancés de purification de l’air — ce qui est inhabituel dans le segment intermédiaire, où les promoteurs s’arrêtent en général à une salle de sport et une piscine standard. C’est une tentative délibérée de se démarquer par le produit dans un quartier très concurrentiel, plutôt que par le seul prix ou l’emplacement.

De telles prestations augmentent réellement l’attrait pour un certain profil de locataires, mais elles exigent aussi une exploitation plus soignée après la livraison — les systèmes de ventilation et de purification de l’air sont plus complexes à entretenir qu’une climatisation standard, ce dont il faut tenir compte dans l’estimation des futures charges de copropriété (service charge).

Le marché de la revente

JVC comme JVT relèvent d’un segment où la construction est active et l’offre neuve abondante, et le marché de la revente s’y joue avant tout par quartier et par cluster précis, non par le nom d’un promoteur de taille moyenne. Pour les biens de cette société, cela veut dire concurrencer non seulement les voisins de la même rue, mais aussi une offre neuve qui continue d’arriver dans les deux quartiers à la fois.

La relative jeunesse de la société sur le marché signifie aussi un historique public plus court pour juger de façon indépendante son rythme de livraison, par rapport à des promoteurs qui travaillent ces quartiers depuis dix ans — l’histoire d’Object One offre moins de données de comparaison.

Comment je travaille avec ses biens

Pour les biens de cette société, je vérifie la solidité financière du groupe dans son ensemble, et pas seulement l’avancement annoncé d’un chantier précis — en raison de l’intégration verticale, un problème au niveau du financement du groupe touche directement le projet, sans amortisseur extérieur. J’examine ensuite les délais de livraison des phases précédentes dans les deux quartiers et compare ce qui était promis à ce qui a été effectivement livré.

Par ailleurs, pour un projet axé sur le bien-être, je vérifie qui assure l’entretien des systèmes non standard après la livraison et ce que cela ajoute aux charges habituelles du quartier.

L’intégration verticale — promotion, construction, financement et exploitation au sein d’un même groupe — supprime une partie du risque de coordination entre entrepreneurs, mais le concentre en un seul endroit : si des problèmes surviennent à l’un de ces niveaux, aucun partenaire extérieur ne peut les absorber et le projet en subit directement le choc. Vérifiez la solidité financière du groupe dans son ensemble, pas seulement celle du projet concerné.

Object 1 à JVC : 1Wood, V1ter, Ra1n et Ozone, expliqués par le directeur du développement

1Wood à Jumeirah Village Circle, District 14, livraison au T3 2025, à partir de 700 000 AED. Studios à partir de 374 sq ft, deux-pièces à partir de 758 sq ft. Une master class du directeur du développement d’Object 1 sur la location longue durée.

Questions fréquentes

Y a-t-il des remises sur les biens d’Object One ?

Actuellement, la base compte 2 lots de ce promoteur affichés sous le marché, la remise la plus forte atteignant 23 %. La remise vient du vendeur en revente ou en cession, et non du promoteur : il a ses propres raisons de sortir vite. L’ampleur de la baisse est calculée par un algorithme par rapport à des biens comparables, et non saisie à la main par un courtier.

Object One est-il un promoteur fiable ?

Fondé en 2013. Ce qui compte, c’est le registre du Land Department, pas la brochure : il indique la licence, l’avancement de chaque projet en pourcentage et le compte séquestre (escrow). Sur plan (off-plan), l’argent de l’acheteur reste sur ce compte sous le contrôle de la RERA et est versé au fur et à mesure de la vérification des étapes de construction. Le dossier complet figure dans l’article ci-dessus.

Quels projets Object One construit-il ?

Le catalogue du site recense 4 projets d’Object One, chacun avec sa fiche d’immeuble — étages, logements, date de livraison et répartition des chambres. Ils sont listés ci-dessus, et le bloc « Où ils construisent » montre les quartiers où se concentrent le plus de ses lots. Les lots en vente apparaissent directement sous leur projet.

Faut-il acheter auprès d’Object One directement ou via un courtier ?

Le prix est le même : sur plan, c’est le promoteur qui paie la commission du courtier, pas l’acheteur, donc s’adresser directement au bureau de vente ne fait rien économiser. La différence est ailleurs — le bureau de vente d’un promoteur ne montre que ses propres projets, et ne vous dira pas que la même chose à côté est moins chère ni que ce projet accuse plus de retard que l’annonce. En revente et en cession, la commission est la norme de 2 % plus TVA.

Faut-il acheter chez Object One ?

Cela dépend de ce que vous achetez et dans quel but. Envoyez-moi votre budget et la fonction que le bien doit remplir — je vous dirai quels projets de ce promoteur ont du sens aujourd’hui et lesquels je laisserais de côté.