Xtreme Vision

Deweloper, który wybrał najmniej masowy zakątek branży — jedno mieszkanie na piętro — zamiast kompaktowych studiów: Le Reve w Dubai Marina i Volante w Business Bay powstały dla kupującego, który chce przestrzeni, a nie tylko adresu.

1 projekt tego dewelopera w katalogu. Obecnie żadna jego oferta nie znajduje się w puli ofert z rabatem — poniżej oferty z sąsiedztwa.

• Penthouse na całym piętrze, bez sąsiadów na podeście
• Niezasłonięty panoramiczny widok
• Kupujący, którzy cenią powierzchnię bardziej niż cenę za stopę kwadratową
• Inwestorzy zainteresowani rzadkim, a nie masowym segmentem

Firma w skrócie

Rok założenia

2004, Dubaj

Le Reve

Dubai Marina — 52 kondygnacje, projekt WS Atkins & Partners; dwa apartamenty na piętro w dolnej połowie wieży, jeden apartament na całe piętro w górnej połowie, a do tego wolnostojący dwupoziomowy Super Penthouse z prywatną windą

Volante

Business Bay — 35 kondygnacji, 45 apartamentów w całej wieży, układy od dwóch do sześciu sypialni, widok na kanał i Burj Khalifa; oddany w 2017 roku

Format

obie wieże stawiają na wielkoformatowe apartamenty i penthousy, a nie na kompaktowy układ lokali przeznaczony do masowego wynajmu

Jakim deweloperem jest ta firma

Nisza zamiast rynku masowego

Firma działa od połowy lat 2000. i przez cały ten czas trzyma się jednego pomysłu: budować jak najmniej apartamentów na piętrze, a nie jak najwięcej — aż do jednego lokalu na piętro w górnej połowie budynku. To dokładne przeciwieństwo formuły, którą stosuje większość deweloperów kompaktowych mieszkań, dzielących powierzchnię piętra na jak największą liczbę studiów do wynajmu, i świadomy wybór niszy zamiast kupującego z rynku masowego.

Taka strategia wymaga od dewelopera innego rodzaju cierpliwości: apartamenty na całe piętro sprzedają się wolno i pojedynczo, a nie stałym strumieniem, a przychody z projektu narastają wolniej niż w sąsiedniej wieży z setkami kompaktowych lokali. Firma jest na rynku wystarczająco długo, by ten model sprawdził się w więcej niż jednym projekcie.

Le Reve — format doprowadzony do skrajności

Wieża w Dubai Marina doprowadza ideę apartamentu na całe piętro do granic możliwości: dolna połowa budynku wciąż ma dwa apartamenty na piętro, górna — jeden, a sam szczyt to wolnostojąca dwupoziomowa rezydencja z własną prywatną windą. Ten wybór architektoniczny konkuruje nie z sąsiednimi wieżami mieszkalnymi w Marina, lecz z willami na wyspach Palm i World — o tego samego kupującego, który ceni prywatność i brak kogokolwiek za ścianą.

Na poziomie podium budynek obejmuje dedykowany ogród z widokiem na Palm — detal bardziej typowy dla kompleksu hotelowego niż wieży mieszkalnej i kolejny znak, że firma buduje nie mieszkania w konwencjonalnym rozumieniu, lecz aktywo segmentu premium, które wymaga odpowiedniej infrastruktury.

Volante — ta sama zasada w dzielnicy biznesowej

W Business Bay firma zastosowała tę samą logikę w innej skali: 35-kondygnacyjna wieża zawierająca zaledwie kilkadziesiąt apartamentów — znacznie mniej niż typowy budynek tej wysokości w dzielnicy. Układy zaczynają się od dwóch sypialni i sięgają sześciu, co oznacza, że nawet lokal wejściowy jest tu większy od średniej rynkowej, a nie jest kompaktowym studiem, od którego większość deweloperów zaczyna swoją ofertę.

Widok na kanał i Burj Khalifa wzmacnia ten sam rachunek: budynek jest skierowany do kupującego gotowego zapłacić za panoramę centrum miasta i przestronne układy, a nie do inwestora liczącego procentową rentowność studia. Budynek jest oddany i działa od lat, więc ma już za sobą historię własności i utrzymania, a nie tylko wizualizacje.

Ekonomika rzadkiego formatu

Wielkoformatowe apartamenty i penthousy rządzą się inną ekonomiką niż studia: bezwzględny czynsz jest wyższy, ale grono najemców gotowych wynająć całe piętro jest znacznie węższe, a czas poszukiwania najemcy lub nabywcy przy odsprzedaży jest zwykle dłuższy niż w przypadku kompaktowego lokalu obok. To normalne dla tego segmentu, ale wymaga innego horyzontu planowania i większej cierpliwości właściciela.

Jednocześnie takie aktywa są mniej narażone na konkurencję nowej podaży: penthousy na całe piętro tego typu prawie nigdy nie powstają masowo w tej samej dzielnicy naraz, w przeciwieństwie do studiów, których setki trafiają na rynek co roku. To strukturalnie podtrzymuje cenę rzadkiego aktywa nawet w okresach, gdy masowy segment dzielnicy znajduje się pod presją nowej podaży.

Co sprawdzić przed zakupem w tym formacie

W przypadku budynków tej skali szczególnie ważne jest przyjrzenie się faktycznym transakcjom na porównywalnych lokalach na całe piętro w ostatnich latach, a nie cenom ofertowym — rynek jest płytki, a cena ofertowa może znacznie odbiegać od ceny zamknięcia. Sprawdź też strukturę opłaty serwisowej: rezydencje na całe piętro często ponoszą większy udział w kosztach wspólnych systemów budynku i należy to z wyprzedzeniem uwzględnić w kalkulacji kosztów utrzymania.

W przypadku oddanych budynków, takich jak Volante, poproś o historię konserwacji i protokoły stowarzyszenia właścicieli; w przypadku nowych — o standardowe kontrole rachunku escrow i rejestracji, obowiązujące przy każdym zakupie off-plan.

Jak pracuję z tym deweloperem

Dla klienta rozważającego ten format w pierwszej kolejności ustalam cel: mieszkanie na własny użytek, zbudowane wokół prywatności i przestrzeni, czy wynajem rzadkiemu najemcy gotowemu zapłacić za skalę — to rozstrzyga, który z dwóch projektów firmy i które piętro warto obejrzeć najpierw. Po drugie, zbieram ostatnie transakcje na porównywalnych wielkoformatowych lokalach w obu dzielnicach, ponieważ w tym segmencie faktycznie nie ma standardowego cennika — każda transakcja jest negocjowana indywidualnie.

Po trzecie, uczciwie ostrzegam przed dłuższą ekspozycją przy wyjściu: rzadki format wymaga cierpliwości przy wejściu i przy wyjściu, i należy wchodzić w niego ze świadomością tego faktu, a nie z oczekiwaniem szybkiej odsprzedaży.

Firma celowo pracuje w wąskiej niszy: nie masowe mieszkania na wynajem, lecz wielkoformatowe apartamenty i penthousy dla właściciela końcowego lub bardzo wartościowego najmu. Grono kupujących i najemców dla tego formatu jest wyraźnie węższe niż dla standardowego studia obok, co oznacza dłuższą ekspozycję przy odsprzedaży oraz rzadsze, ale większe transakcje — płynność należy tu oceniać według standardów segmentu premium, a nie rynku masowego.

Najczęstsze pytania

Czy Xtreme Vision to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2004, Dubaj. Liczy się rejestr Land Department, a nie broszura: znajdziesz w nim licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. Przy off-plan pieniądze kupującego leżą na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji etapów budowy. Pełny dossier znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje Xtreme Vision?

Nasz katalog zawiera 1 projekt tego dewelopera, każdy z paszportem budynku: liczba kondygnacji, liczba lokali, termin przekazania, układ sypialni. Lista znajduje się na tej stronie. Pod każdym projektem widnieją lokale na sprzedaż, jeśli takie są.

Czy kupować od Xtreme Vision bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: przy off-plan prowizję brokera płaci deweloper, nie kupujący, więc bezpośredni kontakt z biurem sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje wyłącznie własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze ani że ten projekt jest opóźniony względem zapowiedzi. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Xtreme Vision

Odpowiedź zależy od celu. Prześlij budżet i cel — omówię, które projekty Xtreme Vision warto teraz rozważyć, a które bym pominął.