Xtreme Vision

Uno sviluppatore che ha scelto l'angolo meno di massa del settore — un appartamento per piano — al posto dei monolocali compatti: Le Reve a Dubai Marina e Volante a Business Bay sono pensati per chi vuole spazio, non solo un indirizzo.

1 progetto di questo sviluppatore nel catalogo. Al momento nello stock scontato non c'è nulla di suo: qui sotto trova le offerte nelle vicinanze.

• Un attico a tutto piano, senza vicini sul pianerottolo
• Una vista panoramica senza ostacoli
• Acquirenti che danno più valore alla superficie che al prezzo per piede quadrato
• Investitori interessati a un segmento raro e non di massa

L'azienda in breve

Fondazione

2004, Dubai

Le Reve

Dubai Marina — 52 piani, progettata da WS Atkins & Partners; due appartamenti per piano nella metà inferiore della torre, un appartamento a tutto piano per ogni piano nella metà superiore, più un Super Penthouse autonomo su due livelli con ascensore privato

Volante

Business Bay — 35 piani, 45 appartamenti in tutta la torre, piante da due a sei camere da letto, vista sul canale e sul Burj Khalifa; consegnata nel 2017

Formato

entrambe le torri privilegiano appartamenti e attici di grande formato rispetto alla composizione compatta pensata per l'affitto di massa

Che tipo di sviluppatore è

Una nicchia al posto del mercato di massa

L'azienda è attiva dalla metà degli anni 2000 e in tutto questo tempo è rimasta fedele a un'idea: costruire il minor numero possibile di appartamenti per piano, non il maggiore — fino a una sola unità per piano nella metà superiore di un edificio. È l'esatto opposto della formula seguita dalla maggior parte degli sviluppatori di abitazioni compatte, che frazionano la superficie in quanti più monolocali affittabili possibile, ed è la scelta deliberata di una nicchia e non di un acquirente di massa.

Questa strategia richiede allo sviluppatore un altro tipo di pazienza: gli appartamenti a tutto piano si vendono lentamente e uno alla volta, non a ritmo costante, e i ricavi di un progetto si accumulano più lentamente che per una torre vicina con centinaia di lotti compatti. L'azienda è sul mercato da abbastanza tempo perché questo modello abbia dimostrato di funzionare in più di un progetto.

Le Reve — il formato portato all'estremo

La torre di Dubai Marina spinge l'idea dell'appartamento a tutto piano al limite: la metà inferiore dell'edificio ospita ancora due appartamenti per piano, quella superiore scende a uno, e la sommità è una residenza autonoma su due livelli raggiunta da un ascensore privato. Questa scelta architettonica non compete con le vicine torri residenziali della Marina, ma con le ville di Palm e delle World islands — lo stesso acquirente che apprezza la privacy e il non avere nessuno dall'altra parte di un muro.

Al livello del podio l'edificio comprende un giardino dedicato con vista sulla Palm — un dettaglio più tipico di un complesso alberghiero che di una torre residenziale, e un altro segno che l'azienda costruisce non abitazioni nel senso convenzionale ma un asset di segmento premium che richiede infrastrutture adeguate.

Volante — lo stesso principio in un distretto direzionale

A Business Bay l'azienda ha applicato la stessa logica su un'altra scala: una torre di 35 piani che ospita solo qualche decina di appartamenti — molti meno di un tipico edificio di quell'altezza nel quartiere. Le piante partono da due camere da letto e arrivano a sei, quindi anche l'unità d'ingresso qui è più grande della media di mercato e non il monolocale compatto con cui la maggior parte degli sviluppatori apre la propria gamma.

La vista sul canale e sul Burj Khalifa rafforza lo stesso calcolo: l'edificio si rivolge a chi è disposto a pagare per un panorama sul centro città e per piante generose, non a un investitore che calcola il rendimento percentuale di un monolocale. L'edificio è stato consegnato e funziona da anni, quindi ha già alle spalle una storia di proprietà e manutenzione, non solo dei render.

L'economia di un formato raro

Gli appartamenti di grande formato e gli attici seguono un'economia diversa dai monolocali: il canone assoluto è più alto, ma il bacino di inquilini disposti ad affittare un intero piano è molto più ristretto, e i tempi di ricerca di un inquilino o di un acquirente in rivendita sono in genere più lunghi che per un lotto compatto accanto. È normale per il segmento, ma richiede un orizzonte di pianificazione diverso e più pazienza da parte del proprietario.

Allo stesso tempo, questi asset sono meno esposti alla concorrenza della nuova offerta: attici a tutto piano di questo tipo non vengono quasi mai costruiti in grandi numeri nello stesso quartiere contemporaneamente, a differenza dei monolocali, di cui ogni anno ne arrivano centinaia sul mercato. Questo sostiene strutturalmente il prezzo di un asset raro anche nei periodi in cui il segmento di massa del quartiere è sotto pressione per la nuova offerta.

Cosa verificare prima di acquistare questo formato

Per edifici di questa scala è particolarmente importante guardare le transazioni effettive su lotti a tutto piano comparabili degli ultimi anni e non i prezzi richiesti — il mercato è sottile e il prezzo richiesto può discostarsi nettamente da quello di chiusura. Verifichi anche la struttura dello service charge: le residenze a tutto piano sostengono spesso una quota maggiore dei costi degli impianti comuni dell'edificio, e conviene includerla in anticipo nel calcolo dei costi di gestione.

Per gli edifici già consegnati come Volante, chieda lo storico della manutenzione e i verbali dell'associazione dei proprietari; per quelli nuovi, i consueti controlli su escrow account e registrazione validi per qualsiasi acquisto off-plan.

Come lavoro con questo sviluppatore

Per un cliente che valuta questo formato, la prima cosa che stabilisco è l'obiettivo: abitare in proprio puntando su privacy e spazio, oppure affittare a un inquilino raro disposto a pagare per la dimensione — da ciò dipende quale dei due progetti dell'azienda e quale piano valga la pena visitare per primo. In secondo luogo, raccolgo le transazioni recenti su lotti di grande formato comparabili in entrambi i quartieri, perché per questo segmento non esiste di fatto un listino standard — ogni trattativa è individuale.

In terzo luogo, avverto con onestà della maggiore esposizione in uscita: un formato raro richiede pazienza in entrata e in uscita, e vi si deve entrare con questa consapevolezza, non con l'aspettativa di una rapida rivendita.

L'azienda lavora deliberatamente una nicchia ristretta: non abitazioni da affitto di massa ma appartamenti e attici di grande formato per un proprietario finale o per affitti di valore molto elevato. Il bacino di acquirenti e inquilini per questo formato è sensibilmente più ristretto che per un monolocale standard accanto, e ciò significa un'esposizione alla rivendita più lunga e operazioni più rare ma più grandi — la liquidità qui va giudicata con i criteri del segmento premium, non di quello di massa.

Domande frequenti

Xtreme Vision è uno sviluppatore affidabile?

Fondazione: 2004, Dubai. Conta il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ogni progetto in percentuale e l'escrow account. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta in quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione sono verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti realizza Xtreme Vision?

Il nostro catalogo contiene 1 progetto di questo sviluppatore, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, numero di unità, data di consegna, composizione per camere da letto. L'elenco è in questa pagina. Sotto ogni progetto si trovano i lotti in vendita, quando ce ne sono.

Conviene acquistare da Xtreme Vision direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga lo sviluppatore, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove — l'ufficio vendite di uno sviluppatore mostra solo i propri progetti e non Le dirà che la stessa cosa accanto costa meno o che questo progetto procede più tardi del dichiarato. Nelle rivendite e nelle cessioni la commissione è del 2% più IVA, come da standard.

Vale la pena acquistare da Xtreme Vision

La risposta dipende dallo scopo. Mi invii il Suo budget e il Suo obiettivo: Le indicherò quali progetti di Xtreme Vision vale la pena considerare ora e quali eviterei.