Xtreme Vision

Ein Developer, der die am wenigsten massentaugliche Ecke der Branche gewählt hat — ein Apartment pro Etage — statt kompakter Studios: Le Reve in Dubai Marina und Volante in Business Bay sind für Käufer gebaut, die Raum wollen und nicht nur eine Adresse.

1 Projekt dieses Developers im Katalog. Im Moment ist nichts von ihm im Angebot mit Preisnachlass — passende Objekte aus der Nachbarschaft finden Sie weiter unten.

• Ein Penthouse über die ganze Etage, ohne Nachbarn auf dem Flur
• Ein ungehinderter Panoramablick
• Käufer, denen die Wohnfläche wichtiger ist als der Preis pro Quadratfuß
• Investoren, die ein seltenes statt ein Massensegment suchen

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

2004, Dubai

Le Reve

Dubai Marina — 52 Etagen, entworfen von WS Atkins & Partners; zwei Apartments pro Etage in der unteren Turmhälfte, ein Apartment über die ganze Etage in der oberen Hälfte, dazu ein freistehendes zweigeschossiges Super Penthouse mit privatem Aufzug

Volante

Business Bay — 35 Etagen, 45 Apartments im ganzen Turm, Grundrisse mit zwei bis sechs Schlafzimmern, Blick auf den Kanal und den Burj Khalifa; 2017 übergeben

Format

Beide Türme setzen auf großformatige Apartments und Penthouses statt auf den kompakten Einheitenmix für die Massenvermietung

Was für ein Developer das ist

Eine Nische statt des Massenmarkts

Das Unternehmen ist seit Mitte der 2000er-Jahre aktiv und ist in dieser ganzen Zeit einer Idee treu geblieben: möglichst wenige Apartments pro Etage zu bauen statt möglichst viele — bis hin zu einer einzigen Einheit pro Etage in der oberen Gebäudehälfte. Das ist das genaue Gegenteil der Formel, der die meisten Developer kompakten Wohnraums folgen, nämlich die Fläche in möglichst viele vermietbare Studios aufzuteilen, und die bewusste Wahl einer Nische statt eines Massenkäufers.

Diese Strategie verlangt von einem Developer eine andere Art von Geduld: Apartments über die ganze Etage verkaufen sich langsam und einzeln statt in einem stetigen Strom, und die Einnahmen eines Projekts kommen langsamer zusammen als bei einem Nachbarturm mit Hunderten kompakter Einheiten. Das Unternehmen ist lange genug am Markt, dass sich dieses Modell über mehr als ein Projekt bewährt hat.

Le Reve — das Format in Reinform

Der Turm in Dubai Marina treibt die Idee des Apartments über die ganze Etage an ihre Grenze: Die untere Gebäudehälfte hat weiterhin zwei Apartments pro Etage, die obere nur noch eines, und ganz oben liegt eine freistehende zweigeschossige Residenz mit eigenem privaten Aufzug. Diese architektonische Entscheidung konkurriert nicht mit den benachbarten Wohntürmen der Marina, sondern mit Villen auf der Palm und auf den World Islands — mit demselben Käufer, der Privatsphäre schätzt und niemanden hinter der Wand haben will.

Auf Podiumsebene verfügt das Gebäude über einen eigenen Garten mit Blick auf die Palm — ein Detail, das eher zu einem Hotelkomplex passt als zu einem Wohnturm, und ein weiteres Zeichen dafür, dass das Unternehmen keinen Wohnraum im herkömmlichen Sinn baut, sondern ein Objekt des Premiumsegments, das eine entsprechende Infrastruktur braucht.

Volante — dasselbe Prinzip in einem Geschäftsviertel

In Business Bay hat das Unternehmen dieselbe Logik in anderem Maßstab angewandt: ein 35-geschossiger Turm mit nur wenigen Dutzend Apartments — weit weniger als in einem typischen Gebäude dieser Höhe im Viertel. Die Grundrisse beginnen bei zwei Schlafzimmern und reichen bis sechs, sodass selbst die Einstiegseinheit hier größer ist als der Marktdurchschnitt und nicht das kompakte Studio, mit dem die meisten Developer ihr Sortiment eröffnen.

Der Blick auf den Kanal und den Burj Khalifa stützt dieselbe Rechnung: Das Gebäude richtet sich an Käufer, die bereit sind, für ein Stadtzentrum-Panorama und großzügige Grundrisse zu zahlen, und nicht an Investoren, die die prozentuale Rendite eines Studios kalkulieren. Das Gebäude ist seit Jahren übergeben und in Betrieb, hat also bereits eine Eigentums- und Wartungshistorie und nicht nur Renderings vorzuweisen.

Die Wirtschaftlichkeit eines seltenen Formats

Großformatige Apartments und Penthouses folgen einer anderen Wirtschaftlichkeit als Studios: Die absolute Miete ist höher, aber der Kreis der Mieter, die eine ganze Etage mieten wollen, ist weit kleiner, und die Suche nach einem Mieter oder Käufer beim Wiederverkauf dauert in der Regel länger als bei einer kompakten Einheit nebenan. Das ist für das Segment normal, verlangt aber einen anderen Planungshorizont und mehr Geduld vom Eigentümer.

Gleichzeitig sind solche Objekte dem Wettbewerb durch Neubauangebot weniger ausgesetzt: Penthouses über die ganze Etage dieser Art werden im selben Viertel fast nie in großer Zahl gleichzeitig gebaut, anders als Studios, von denen jedes Jahr Hunderte auf den Markt kommen. Das stützt den Preis eines seltenen Objekts strukturell auch in Zeiten, in denen das Massensegment des Viertels durch neues Angebot unter Druck steht.

Was Sie vor dem Kauf dieses Formats prüfen sollten

Bei Gebäuden dieser Größenordnung ist es besonders wichtig, auf tatsächliche Transaktionen vergleichbarer Objekte über die ganze Etage in den letzten Jahren zu schauen und nicht auf Angebotspreise — der Markt ist dünn, und der Angebotspreis kann stark vom abgeschlossenen Preis abweichen. Prüfen Sie außerdem die Struktur der Service Charge: Residenzen über die ganze Etage tragen oft einen größeren Anteil an den Kosten der gemeinsamen Gebäudesysteme, und das sollte vorab in die Kalkulation der Unterhaltskosten einfließen.

Bei übergebenen Gebäuden wie Volante fordern Sie die Wartungshistorie und die Protokolle der Eigentümergemeinschaft an; bei neuen die üblichen Prüfungen von Escrow-Konto und Registrierung, die für jeden Off-plan-Kauf gelten.

Wie ich mit diesem Developer arbeite

Für einen Kunden, der dieses Format erwägt, kläre ich zuerst das Ziel: Eigennutzung mit Fokus auf Privatsphäre und Platz oder Vermietung an einen seltenen Mieter, der für Größe zu zahlen bereit ist — das entscheidet, welches der beiden Projekte des Unternehmens und welche Etage zuerst besichtigt werden sollte. Zweitens hole ich aktuelle Transaktionen vergleichbarer großformatiger Objekte in beiden Vierteln ein, denn für dieses Segment gibt es faktisch keine Standardpreisliste — jedes Geschäft wird einzeln verhandelt.

Drittens warne ich ehrlich vor dem längeren Ausstiegsrisiko: Ein seltenes Format verlangt Geduld beim Einstieg und beim Ausstieg, und man sollte es mit diesem Verständnis angehen und nicht in der Erwartung eines schnellen Wiederverkaufs.

Das Unternehmen bedient bewusst eine enge Nische: nicht Massen-Mietwohnungen, sondern großformatige Apartments und Penthouses für einen Endeigentümer oder eine sehr hochpreisige Vermietung. Der Kreis der Käufer und Mieter für dieses Format ist deutlich kleiner als für ein Standardstudio nebenan, was einen längeren Wiederverkaufszeitraum und seltenere, aber größere Geschäfte bedeutet — die Liquidität sollte hier nach Maßstäben des Premiumsegments beurteilt werden und nicht nach denen des Massenmarkts.

Häufige Fragen

Ist Xtreme Vision ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2004, Dubai. Entscheidend ist das Register des Land Department und nicht die Broschüre: Es listet die Lizenz, den Fortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto auf. Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Kontrolle und wird nach verifizierten Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Text oben.

Welche Projekte baut Xtreme Vision?

Unser Katalog enthält 1 Projekt dieses Developers, jeweils mit einem Gebäudepass: Etagen, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Mix der Schlafzimmer. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die Objekte im Verkauf, sofern es welche gibt.

Soll ich bei Xtreme Vision direkt kaufen oder über einen Broker?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Developer die Provision des Brokers und nicht der Käufer, der direkte Gang ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders — das Verkaufsbüro eines Developers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Xtreme Vision

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe mit Ihnen durch, welche Projekte von Xtreme Vision jetzt in Frage kommen und welche ich auslassen würde.