Xtreme Vision

Ниша вместо массового рынка

Компания на рынке с середины двухтысячных, и всё это время придерживается одной и той же идеи: строить не максимум квартир на этаже, а минимум — вплоть до одной на целый этаж в верхней части здания. Это прямая противоположность формуле большинства застройщиков компактного жилья, которые дробят площадь на как можно больше студий под сдачу, и осознанный выбор нишевого, а не массового покупателя.

Такая стратегия требует другого типа терпения от застройщика: полноэтажные квартиры продаются дольше и штучно, а не потоком, и выручка на объект накапливается медленнее, чем у соседней башни с сотнями компактных лотов. Компания на рынке достаточно давно, чтобы эта модель уже проверила себя не на одном проекте.

Le Reve — крайняя точка формата

Башня в Дубай Марине доводит идею полноэтажной квартиры до предела: нижняя половина здания ещё держит по две квартиры на этаж, а верхняя половина — уже по одной, а самый верх занимает отдельная резиденция на два этажа сразу с собственным приватным лифтом. Это архитектурное решение прямо конкурирует не с соседними жилыми башнями Марины, а с виллами на островах Палм и World — тем же покупателем, которому важна приватность и отсутствие соседей за стеной.

На уровне подиума в здании предусмотрен отдельный сад с видом на Пальму — деталь, типичная скорее для гостиничного комплекса, чем для жилой башни, и ещё один сигнал того, что компания строит не жильё в привычном смысле, а актив премиального сегмента, требующий соответствующей инфраструктуры.

Volante — тот же принцип в деловом районе

В Business Bay компания реализовала ту же логику в другом масштабе: башня в тридцать пять этажей вмещает всего несколько десятков квартир — в разы меньше, чем типичный дом такой высоты в районе. Планировки начинаются от двух спален и доходят до шести, то есть даже базовый лот здесь крупнее среднего по рынку, а не компактная студия, которой обычно открывается линейка застройщика.

Расположение с видом на канал и Бурдж-Халифу усиливает тот же расчёт: здание нацелено на покупателя, готового платить за панораму центра города и простор планировки, а не на инвестора, считающего доходность студии в процентах годовых. Дом сдан и эксплуатируется не первый год, и по нему уже есть история владения и содержания, а не только рендеры.

Экономика штучного формата

У крупноформатных квартир и пентхаусов другая экономика, чем у студий: арендная ставка в абсолютных цифрах выше, но круг арендаторов, готовых снимать целый этаж, гораздо уже, и период поиска нанимателя или покупателя при перепродаже обычно дольше, чем у компактного лота по соседству. Это нормально для сегмента, но требует другого горизонта планирования и другого запаса терпения от владельца.

При этом такие активы меньше зависят от конкуренции нового предложения: типовых полноэтажных пентхаусов в районе почти никогда не строится много одновременно, в отличие от студий, которых на рынок каждый год выходят сотни. Это структурно поддерживает цену штучного актива даже в периоды, когда массовый сегмент района под давлением нового предложения.

Что проверять перед покупкой такого формата

По зданиям такого масштаба особенно важно смотреть реальные сделки по сопоставимым полноэтажным лотам за последние годы, а не по объявлениям, — рынок узкий, и цена запроса может сильно отличаться от цены закрытой сделки. Уточняйте также состав сервисного сбора: полноэтажные резиденции нередко несут повышенную долю расходов на общие системы здания, и это стоит закладывать в расчёт содержания заранее.

Для сданных объектов вроде Volante стоит запросить историю обслуживания дома и протоколы ассоциации собственников, для новых — стандартную проверку эскроу-счёта и регистрации, как при любой покупке на этапе строительства.

Как я работаю с этим застройщиком

Для клиента, который рассматривает такой формат, я в первую очередь уточняю цель: собственное проживание с расчётом на приватность и простор или сдача штучному арендатору, готовому платить за масштаб, — от этого зависит, какой из двух проектов компании и какой этаж имеет смысл смотреть в первую очередь. Второе — я поднимаю недавние сделки по сопоставимым крупноформатным лотам в обоих районах, потому что типового прайс-листа для такого сегмента, по сути, не существует, каждая сделка обсуждается индивидуально.

Третье — честно предупреждаю о более длинной экспозиции на выходе из актива: штучный формат требует терпения и на входе, и на выходе, и заходить в него стоит с пониманием этого, а не в расчёте на быструю перепродажу.