Od 9% do 18,7%: jak jedno założenie podwaja stopę zwrotu z biura

Prezentacje projektów biurowych często podają przedział stóp zwrotu. Oto jak się go konstruuje, na rzeczywistym przykładzie.

Nieruchomość i liczby

Biuro o powierzchni 4 823 ft² (około 448 m²) w wieżowcu w Business Bay, w cenie AED 25 160 078. Deklarowana stopa zwrotu jest podana w trzech wersjach:

• Przy czynszu AED 500 za stopę: 9,08%
• Przy 800: 14,83%
• Przy 1 000: 18,67%

Sam projekt: 91 biur na 51 piętrach, wieża o wysokości 260 metrów, powierzchnie kondygnacji od 4 000 do 17 000 ft², wejście od AED 21 mln przy około AED 5 000 za stopę, struktura płatności 50/50, oddanie w IV kwartale 2029 roku.

Na czym polega sztuczka

Przedział „od 9 do 18,7%" wygląda na zakres możliwych wyników. Nie jest zakresem — to trzy różne prognozy czynszu rozpisane w tabeli. Inwestor widzi górną liczbę i ją zapamiętuje, chociaż prawdopodobieństwo każdego scenariusza nie jest podane.

Sprawdzić trzeba tylko jedno: jaki czynsz faktycznie płaci się dziś w porównywalnych budynkach w tej samej dzielnicy. Wszystko powyżej to założenie o przyszłości, a jego koszt ponosi kupujący.

Jak czytać takie kalkulacje

• Za bazę przyjmij dolną liczbę. Jeśli transakcja nie działa przy 9%, górne scenariusze jej nie uratują.
• Poproś o źródło każdej stawki. Czy 500 pochodzi z podpisanych umów, a 1 000 to prognoza na 2029 rok? To rzeczy różnego rodzaju.
• Odejmij opłatę serwisową. W prestiżowych wieżowcach biurowych sięga ona AED 25 za stopę i wyraźnie przesuwa wynik.
• Uwzględnij termin. Oddanie w 2029 roku oznacza, że stawka zostanie sprawdzona dopiero za kilka lat, a płacić zaczyna się już teraz.