От 9% до 18,7%: как одно допущение меняет доходность офиса вдвое
По конкретному офису в Business Bay расчётная доходность составляет 9,08% при ставке 500 дирхамов за фут, 14,83% при 800 и 18,67% при 1000. Разбираем, почему такие вилки — это не диапазон, а три разных прогноза.
В презентациях офисных проектов часто приводят вилку доходности. Разберём, как она устроена, на реальном примере.
Объект и цифры
Офис площадью 4 823 ft² (около 448 м²) в башне Business Bay, цена 25 160 078 дирхамов. Расчётная доходность приводится в трёх вариантах:
- При арендной ставке 500 дирхамов за фут: 9,08%.
- При 800: 14,83%.
- При 1 000: 18,67%.
Сам проект — 91 офис на 51 этаже, высота башни 260 метров, площади от 4 000 до 17 000 ft², вход от 21 млн дирхамов при цене около 5 000 за фут, схема 50/50, сдача в четвёртом квартале 2029 года.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
В чём подвох такой подачи
Вилка «от 9 до 18,7%» выглядит как диапазон возможных исходов, но это не диапазон — это три разных прогноза арендной ставки, разложенных в таблицу. Инвестор видит верхнюю цифру и запоминает её, хотя вероятность каждого сценария не указана.
Проверять надо только одно: какая ставка реально платится сегодня в сопоставимых зданиях того же района. Всё, что выше, — предположение о будущем, и его цена ложится на покупателя.
Как читать такие расчёты
- Берите нижнюю цифру как базовую. Если сделка не устраивает при 9%, верхние сценарии её не спасут.
- Спросите источник каждой ставки. 500 — это подписанные договоры, а 1 000 — прогноз на 2029 год? Тогда это разные вещи.
- Вычтите сервисный сбор. В премиальных офисных башнях он доходит до 25 дирхамов за фут и заметно двигает результат.
- Учтите срок. Сдача в 2029 году означает, что ставка проверится только через несколько лет, а платить вы начнёте сейчас.
По материалам застройщика по офисному проекту в Business Bay, 2025 год.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
«HIGH ROI» в объявлении: что показывает проверка реальных цифр
На порталах объявлений заголовки вроде «высокая доходность» и «инвестиционная возможность» стали стандартом. Разбираем, из чего складывается разрыв между обещанной доходностью и той, что остаётся после всех расходов.
Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Гарантированная доходность закончилась: сеть отелей приостановила выплаты инвесторам
Крупная американская отельная сеть, продававшая апартаменты с гарантированной доходностью 7% на десять лет, уведомила покупателей о приостановке договоров из-за падения туристического потока. Разбираем, чего стоит слово «гарантированный» на практике.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Гарантированная доходность 7% и ипотечное плечо: откуда берутся 12% и где подвох
Разбираем на цифрах, как гарантированная застройщиком аренда в 7% превращается в 12% годовых на вложенный капитал за счёт кредита — и какие пять условий договора нужно проверить, прежде чем принимать такой расчёт всерьёз.