De 9 % à 18,7 % : comment une seule hypothèse double le rendement d'un bureau

Les présentations de projets de bureaux citent souvent une fourchette de rendement. Voici comment elle se construit, sur un exemple réel.

Le bien et les chiffres

Un bureau de 4 823 ft² (environ 448 m²) dans une tour de Business Bay, au prix de 25 160 078 AED. Le rendement annoncé est donné en trois versions :

• Avec un loyer de 500 AED le pied carré : 9,08 %
• À 800 : 14,83 %
• À 1 000 : 18,67 %

Le projet lui-même : 91 bureaux répartis sur 51 étages, une tour de 260 mètres, des plateaux de 4 000 à 17 000 ft², une entrée à partir de 21 millions AED à environ 5 000 AED le pied carré, une structure de paiement 50/50, une livraison au quatrième trimestre 2029.

Où est le procédé

Une fourchette de « 9 à 18,7 % » ressemble à une plage de résultats possibles. Ce n'en est pas une : ce sont trois prévisions de loyer différentes alignées dans un tableau. L'investisseur voit le chiffre le plus haut et le retient, alors que la probabilité de chaque scénario n'est pas indiquée.

Une seule chose est à vérifier : quel loyer est réellement payé aujourd'hui dans des immeubles comparables du même quartier. Tout ce qui se situe au-dessus est une hypothèse sur l'avenir, dont le coût retombe sur l'acheteur.

Comment lire de tels calculs

• Prenez le chiffre bas comme base. Si l'opération ne fonctionne pas à 9 %, les scénarios hauts ne la sauveront pas.
• Demandez la source de chaque taux. Le 500 vient-il de baux signés et le 1 000 est-il une prévision pour 2029 ? Ce sont alors deux choses de nature différente.
• Déduisez les charges de copropriété. Dans les tours de bureaux haut de gamme, elles atteignent 25 AED le pied carré et modifient sensiblement le résultat.
• Tenez compte de l'échéance. Une livraison en 2029 signifie que le taux ne sera testé que dans plusieurs années, alors que vous commencez à payer maintenant.