Von 9 % auf 18,7 %: Wie eine einzige Annahme die Büro-Rendite verdoppelt

Präsentationen von Büroprojekten nennen oft eine Renditespanne. Hier sehen Sie an einem realen Beispiel, wie sie konstruiert wird.

Das Objekt und die Zahlen

Ein Büro mit 4 823 ft² (etwa 448 m²) in einem Turm in Business Bay zum Preis von AED 25 160 078. Die angegebene Rendite wird in drei Varianten genannt:

• Bei einer Miete von AED 500 pro Quadratfuß: 9,08 %
• Bei 800: 14,83 %
• Bei 1 000: 18,67 %

Das Projekt selbst: 91 Büros auf 51 Etagen, ein 260 Meter hoher Turm, Etagenflächen von 4 000 bis 17 000 ft², Einstieg ab AED 21 Mio. bei etwa AED 5 000 pro Quadratfuß, Zahlungsstruktur 50/50, Übergabe im 4. Quartal 2029.

Wo der Trick liegt

Eine Spanne von „9 bis 18,7 %“ sieht aus wie eine Bandbreite möglicher Ergebnisse. Das ist sie nicht – es sind drei verschiedene Mietprognosen, in einer Tabelle nebeneinandergelegt. Der Investor sieht die oberste Zahl und merkt sie sich, obwohl die Wahrscheinlichkeit der einzelnen Szenarien nicht angegeben ist.

Zu prüfen ist nur eines: Welche Miete wird heute tatsächlich in vergleichbaren Gebäuden desselben Viertels gezahlt? Alles darüber ist eine Annahme über die Zukunft, und ihre Kosten trägt der Käufer.

Wie man solche Rechnungen liest

• Nehmen Sie die unterste Zahl als Basis. Wenn sich das Geschäft bei 9 % nicht trägt, retten es die oberen Szenarien nicht.
• Fragen Sie nach der Quelle jedes Mietsatzes. Stammen 500 aus unterzeichneten Verträgen und 1 000 aus einer Prognose für 2029? Dann sind es zwei verschiedene Dinge.
• Ziehen Sie die Service Charge ab. In Premium-Bürotürmen erreicht sie AED 25 pro Quadratfuß und verschiebt das Ergebnis spürbar.
• Berücksichtigen Sie die Laufzeit. Übergabe 2029 bedeutet, dass sich der Mietsatz erst in einigen Jahren bewährt, während Sie schon jetzt zahlen.