Dal 9 % al 18,7 %: come una sola ipotesi raddoppia il rendimento di un ufficio

Le presentazioni dei progetti di uffici riportano spesso un intervallo di rendimento. Ecco come viene costruito, su un esempio reale.

L'immobile e i numeri

Un ufficio di 4 823 ft² (circa 448 m²) in una torre di Business Bay, al prezzo di 25 160 078 AED. Il rendimento dichiarato è indicato in tre versioni:

• Con un canone di 500 AED al piede: 9,08 %
• Con 800: 14,83 %
• Con 1 000: 18,67 %

Il progetto: 91 uffici su 51 piani, una torre di 260 metri, superfici di piano da 4 000 a 17 000 ft², ingresso da 21 mln AED a circa 5 000 AED al piede, struttura di pagamento 50/50, consegna nel quarto trimestre del 2029.

Dove sta il trucco

Una forbice «dal 9 al 18,7 %» sembra un ventaglio di esiti possibili. Non lo è: sono tre diverse previsioni di canone disposte in una tabella. L'investitore vede la cifra più alta e la ricorda, anche se la probabilità di ciascuno scenario non è indicata.

C'è una sola cosa da verificare: quale canone si paga effettivamente oggi in edifici comparabili dello stesso quartiere. Tutto ciò che sta sopra è un'ipotesi sul futuro, e il suo costo ricade sull'acquirente.

Come leggere calcoli di questo tipo

• Prendere come base la cifra più bassa. Se l'operazione non funziona al 9 %, gli scenari superiori non la salveranno.
• Chiedere la fonte di ciascun canone. I 500 derivano da contratti firmati e i 1 000 sono una previsione per il 2029? Allora sono cose di natura diversa.
• Detrarre le spese condominiali. Nelle torri di uffici premium arrivano a 25 AED al piede e spostano sensibilmente il risultato.
• Tenere conto dei tempi. La consegna nel 2029 significa che il canone verrà messo alla prova solo tra diversi anni, mentre i pagamenti iniziano adesso.