Brookfield, Apollo, Goldman Sachs: jak globalne fundusze wchodzą na rynek nieruchomości w ZEA

Podczas gdy prywatni nabywcy zastanawiają się nad pojedynczymi apartamentami i willami, piętro wyżej toczy się cichszy i zapewne bardziej wymowny proces: największe fundusze instytucjonalne świata wchodzą na rynek nieruchomości w ZEA i w kapitał tamtejszych deweloperów. Ich decyzje poprzedzają miesiące badania due diligence, dlatego o dojrzałości rynku mówią głośniej niż jakikolwiek ranking.

Kto kupuje i co

Kanadyjski Brookfield, zarządzający aktywami o wartości ponad 800 mld USD, jest już właścicielem biurowca ICD Brookfield Place w DIFC — 53-piętrowego budynku z ponad 83 000 m² powierzchni biurowej, zrealizowanego wspólnie z Investment Corporation of Dubai. Obecnie przygotowuje on wielofunkcyjną inwestycję w Dubai Hills, rozszerzając swoją obecność poza dzielnicę finansową.

Apollo Global Management zainwestował 500 mln USD w obligacje wyemitowane przez dewelopera Aldar w jednej z największych w regionie hybrydowych prywatnych emisji korporacyjnych, a od 2022 roku ulokował łącznie 1,9 mld USD w czterech transakcjach z Aldar. Hongkoński Hillhouse za pośrednictwem jednostki Rava Partners kupił nieruchomość szkoły Hartland International School w Dubaju za 100 mln USD — to jego pierwsza transakcja w regionie. Singapurski Mapletree, kontrolowany przez państwowy fundusz Temasek, otworzył biuro w Abu Zabi i zapowiedział inwestycje o wartości około 2 mld USD w państwach Zatoki, a Goldman Sachs Asset Management publicznie zasygnalizował zainteresowanie Sunset Hospitality Group.

Dlaczego teraz

Moment nie jest przypadkowy. W tym samym okresie ZEA utrzymały wysokie ratingi suwerenne (S&P AA, Moody's Aa2, Fitch AA, wszystkie ze stabilną perspektywą), rosły aktywa w DIFC, a do regionu przenosiło się coraz więcej family offices i funduszy. Dla wielkiego kapitału instytucjonalnego to połączenie — stabilny suwerenny profil kredytowy oraz sprawny system prawny oparty na angielskim prawie zwyczajowym — obniża postrzegane ryzyko wejścia znacznie bardziej niż jakakolwiek pojedyncza transakcja.

Logika funduszy zasadniczo różni się od logiki prywatnego nabywcy: instytucje nie gonią za stopą zwrotu z jednego obiektu, lecz budują pozycję w deweloperze lub w całej klasie aktywów — stąd Apollo kupuje obligacje Aldar, a nie konkretne apartamenty, a Hillhouse nabywa działającą szkołę, a nie działkę pod zabudowę.

Co to oznacza dla prywatnego nabywcy

Nie ma bezpośredniego sposobu, by „współinwestować z Brookfield”, ale efekt pośredni ma znaczenie: kapitał instytucjonalny wchodzący do bilansu dewelopera potwierdza jego stabilność finansową na lata — co jest szczególnie istotne przy zakupie off-plan. Udział Apollo w Aldar na przykład zmniejsza ryzyko, że deweloperowi zabraknie kapitału na dokończenie już ogłoszonych projektów, a to pierwsze pytanie, które warto zadać każdemu deweloperowi przed zakupem off-plan.

Drugi efekt dotyczy skali dzielnicy: tam, gdzie lądują te fundusze, powstaje wysokiej jakości infrastruktura komercyjna, która pociąga za sobą popyt na mieszkania — dokładnie tak wieżowiec Brookfield w DIFC napędził popyt najmu na pobliskie apartamenty.

Więcej o deweloperze, który przyciąga kapitał globalnych funduszy, w naszym profilu Aldar.