Brookfield, Apollo, Goldman Sachs: как мировые фонды заходят на рынок недвижимости ОАЭ

Пока частные инвесторы обсуждают отдельные квартиры и виллы, на другом этаже рынка идёт менее заметный, но более показательный процесс: в недвижимость и девелоперов ОАЭ заходят крупнейшие в мире институциональные фонды. Их решения принимаются после месяцев due diligence — и именно поэтому они говорят о зрелости рынка красноречивее любого рейтинга.

Кто и на что заходит

У канадского Brookfield, который управляет активами на сумму свыше $800 млрд, в DIFC уже есть своя офисная башня — ICD Brookfield Place: 53 этажа и больше 83 000 м² офисов, построенных в партнёрстве с Investment Corporation of Dubai. Сейчас компания готовит многофункциональный комплекс в Dubai Hills, расширяя присутствие за пределы финансового центра.

Apollo Global Management вложил $500 млн в облигации застройщика Aldar в рамках одного из крупнейших в регионе корпоративных гибридных размещений, а всего с 2022 года Apollo провёл в Aldar четыре сделки на совокупные $1,9 млрд. Гонконгский Hillhouse через дочернюю структуру Rava Partners купил недвижимость школы Hartland International в Дубае за $100 млн — первую сделку фонда в регионе. Сингапурский Mapletree, управляемый государственным фондом Temasek, открыл офис в Абу-Даби и заявил о планах инвестировать около $2 млрд в страны Залива, а Goldman Sachs Asset Management публично заявлял об интересе к Sunset Hospitality Group.

Почему именно сейчас

По времени это совпало неслучайно: как раз тогда ОАЭ удержали высокие суверенные рейтинги (S&P — AA, Moody's — Aa2, Fitch — AA, прогноз у всех трёх стабильный), ростом активов в DIFC и общим трендом на перенос семейных офисов и фондов в регион. Для крупного институционального капитала это сочетание — устойчивый суверенный кредит плюс работающая правовая инфраструктура на базе английского права — снижает воспринимаемый риск входа сильнее, чем любая отдельная сделка.

Логика фондов при этом принципиально отличается от логики частного покупателя: они не ищут доходность на конкретном объекте, а строят позицию на девелопере или классе активов целиком — отсюда покупка облигаций Aldar вместо конкретных квартир, или покупка готового работающего актива вроде школы вместо участка под застройку.

Что это меняет для частного инвестора

Прямого способа «зайти вместе с Brookfield» у частного покупателя нет, но косвенный эффект есть: институциональные деньги в капитал застройщика — это подтверждение его финансовой устойчивости на годы вперёд, что особенно важно при покупке офф-плана. Сделка Apollo с Aldar, например, снижает риск, что у застройщика не хватит капитала на завершение объявленных проектов — а это первый вопрос, который стоит задавать при выборе застройщика для покупки на стадии строительства.

Второй эффект — районы, куда заходят такие фонды, получают качественную коммерческую инфраструктуру, которая тянет за собой спрос на жильё по соседству: именно так офисная башня Brookfield в DIFC подстегнула спрос на аренду квартир в радиусе района.

Подробнее о застройщике, в чей капитал заходят мировые фонды, — в разборе Aldar.