Gotowe czy off-plan w Dubaju: cztery różnice, które naprawdę rozstrzygają

Spór „gotowe czy off-plan” prowadzi się zwykle jako kwestię temperamentu — cierpliwy inwestor kontra ostrożny. Pożyteczniej potraktować go jako cztery konkretne pytania, bo odpowiedzi nie są sprawą opinii i rzadko wskazują różne kierunki dla tego samego kupującego.

Pierwsza: kiedy pieniądze od Państwa odchodzą

• Off-plan rozkłada cenę na czas budowy w ratach powiązanych z etapami, a plany post-handover przesuwają część płatności poza wydanie kluczy.
• Opłata Land Department w wysokości 4% jest płatna z góry, przy rejestracji umowy przedwstępnej — a nie przy handover. Główny koszt transakcji przypada więc na sam początek, gdy nieruchomości jeszcze nie ma.
• Gotowa nieruchomość wymaga całej sumy naraz, plus 7–8% na wierzch przy zakupie za gotówkę, z czego większość to te same 4%.
• Prowizja agencji jest inna. Przy sprzedaży przez dewelopera płaci pośrednikowi deweloper, a usługa jest dla kupującego bezpłatna; przy odsprzedaży kupujący płaci 2% plus VAT.
• Plan płatności jest wart realne pieniądze i wart dokładnie tyle, ile kosztuje kapitał, którego nie trzeba jeszcze zebrać — dlatego nieco wyższa cena przy dłuższym planie z płatnościami na końcu może naprawdę wygrać z niższą ceną, której większość jest płatna przed handover.

Druga: kiedy zaczyna się dochód

• Ukończone mieszkanie można wynajmować od pierwszego miesiąca, a w Dubaju oznacza to czynsz za rok z góry.
• Off-plan nie przynosi nic do handover. Kapitał jest zaangażowany przez cały okres budowy i nie pracuje.
• Pierwszy sezon najmu po masowym handover jest najsłabszy. Kilkaset niemal identycznych lokali oddanych w tym samym kwartale oznacza kilkuset wynajmujących konkurujących w tym samym kwartale. Kalkulację należy oprzeć na drugim roku, nie na pierwszym.
• Off-plan jest więc instrumentem wzrostu kapitału, a gotowe — instrumentem przepływów pieniężnych. Kupowanie pierwszego przy potrzebie drugiego to najczęstsza niezgodność na tym rynku.

Trzecia: jak widzi to bank

• Kredyt hipoteczny na ukończoną nieruchomość to zwykły kredyt: wycena, limit LTV, rejestracja obciążenia w wysokości 0,25% kredytu, prowizja za przygotowanie, ubezpieczenie na życie i nieruchomości. Należy doliczyć mniej więcej kolejne półtora procent do gotówkowych kosztów transakcji.
• Finansowanie zakupu off-plan to inna rozmowa. Zazwyczaj pojawia się na końcu, by rozliczyć ostatnią ratę, a nie na początku.
• Oznacza to, że decyzja należy do początku planu. Odkrycie przy handover, że ostatnią płatność trzeba sfinansować, i na jakich warunkach, to zły moment na dowiadywanie się.

Czwarta: jak się wychodzi

• Sprzedaż ukończonego mieszkania to zwykłe przeniesienie własności w biurze zaufanego pośrednika, z zaświadczeniem o braku sprzeciwu dewelopera i bez żadnego dodatkowego zezwolenia.
• Sprzedaż przed handover to cesja, przechodzi przez dewelopera, a nie między dwoma właścicielami, i bez jego zgody nie zostanie zarejestrowana.
• W umowie jest próg — zwykle część zapłaconej ceny, często około 30–40%, choć zdarzają się wyższe i niższe — zanim cesja w ogóle jest dozwolona.
• Strategia, której nie wspiera klauzula we własnej umowie, nie jest strategią. Warunki cesji należy przeczytać, zanim będą potrzebne.

I różnica, która nie jest finansowa

Przy ukończonym mieszkaniu oglądają Państwo to, co kupują: korytarze, windy, parking, stan części wspólnych, historię opłat serwisowych, to, jak budynek się zestarzał. Przy off-plan kupują Państwo specyfikację i dorobek dewelopera, a wizualizacja jest identyczna na całym rynku. Dlatego w off-plan użytecznym dowodem jest to, co deweloper już oddał, jak te budynki wyglądają po pięciu latach i czy terminy handover były dotrzymane — a na rynku wtórnym dowodem jest sam budynek.

Dwa ryzyka obok siebie

• Ryzyko off-plan to dostawa i terminy: ukończenie z rocznym opóźnieniem, w roku, w którym kończą się także trzy sąsiednie projekty.
• Ryzyko gotowego to budynek: słabe stowarzyszenie właścicieli, zaległości konserwacyjne, opłata serwisowa z historią, specyfikacja, która źle się zestarzała. Dwie wieże przy tej samej ulicy mogą się całkowicie różnić, a nic z tego nie widać na rzucie.
• Oba da się zbadać. Żadne nie jest wliczone w cenę ogłoszenia.

Na podstawie praktyki rejestracyjnej Land Department, wymogów banku centralnego dotyczących kredytów hipotecznych i standardowych warunków deweloperów na tym rynku.