Pronto o off-plan a Dubai: le quattro differenze che decidono davvero

La discussione tra pronto e off-plan si conduce di solito come una questione di temperamento — l'investitore paziente contro quello prudente. È più utile come quattro domande concrete, perché le risposte non sono questione di opinione e raramente indicano direzioni diverse per lo stesso acquirente.

Uno: quando il denaro esce

• L'off-plan distribuisce il prezzo lungo la costruzione in rate legate a tappe, e i piani post-handover spostano una parte oltre la consegna delle chiavi.
• Il 4% del Dipartimento del Territorio si paga subito, alla registrazione del contratto preliminare — non alla consegna. Il principale costo di transazione cade quindi proprio all'inizio, quando ancora non c'è alcun immobile.
• Il pronto richiede l'intera somma in una volta, più il 7–8% in aggiunta per un acquisto in contanti, di cui la parte maggiore è quello stesso 4%.
• La commissione dell'agenzia è diversa. In una vendita dal costruttore è il costruttore a pagare l'intermediario e il servizio è gratuito per l'acquirente; nella rivendita l'acquirente paga il 2% più IVA.
• Un piano di pagamento vale denaro vero, e vale esattamente il costo del capitale che non dovete ancora reperire — per questo un prezzo leggermente più alto su un piano più lungo e spostato in avanti può davvero battere un prezzo più basso con la maggior parte dovuta prima dell'handover.

Due: quando inizia il reddito

• Un appartamento ultimato si affitta dal primo mese, e a Dubai questo significa un anno di affitto anticipato.
• L'off-plan non produce nulla fino all'handover. Il capitale resta esposto per tutto il periodo di costruzione e non lavora.
• La prima stagione di affitto dopo un handover di massa è la più debole. Diverse centinaia di unità quasi identiche che arrivano nello stesso trimestre significano diverse centinaia di proprietari in concorrenza nello stesso trimestre. Fate i conti sul secondo anno, non sul primo.
• Quindi l'off-plan è uno strumento di crescita del capitale e il pronto è uno strumento di flusso di cassa. Comprare il primo avendo bisogno del secondo è il disallineamento più comune su questo mercato.

Tre: come lo vede una banca

• Un mutuo su un immobile ultimato è un mutuo ordinario: perizia, tetto del rapporto prestito/valore, registrazione del gravame allo 0,25% del mutuo, commissione di istruttoria, copertura vita e immobile. Mettete a budget circa un ulteriore uno e mezzo per cento oltre ai costi di transazione in contanti.
• Finanziare un acquisto off-plan è un'altra conversazione. Di solito arriva alla fine, per saldare l'ultima tranche, anziché all'inizio.
• Il che significa che la decisione appartiene all'inizio del piano. Scoprire all'handover che l'ultimo pagamento va finanziato, e a quali condizioni, è il momento sbagliato per scoprirlo.

Quattro: come si esce

• Vendere un appartamento ultimato è un normale trasferimento presso un trustee office, con un nulla osta del costruttore e nessun permesso oltre a quello.
• Vendere prima dell'handover è una cessione, passa attraverso il costruttore anziché tra due proprietari e, senza il suo consenso, non viene registrata.
• Nel vostro contratto c'è una soglia — di solito una quota del prezzo già pagata, spesso intorno al 30–40%, anche se ricorrono sia valori più alti sia più bassi — prima che una cessione sia ammessa.
• Una strategia non sostenuta da una clausola del vostro contratto non è una strategia. Leggete le condizioni di cessione prima di averne bisogno.

E la differenza che non è finanziaria

Con un appartamento ultimato ispezionate ciò che comprate: i corridoi, gli ascensori, il parcheggio, lo stato delle parti comuni, lo storico delle spese condominiali, il modo in cui l'edificio è invecchiato. Con l'off-plan comprate una specifica e uno storico del costruttore, e il rendering è identico in tutto il mercato. Per questo la prova utile nell'off-plan è ciò che il costruttore ha già consegnato, come appaiono quegli edifici dopo cinque anni e se le date di handover sono state rispettate — e per questo nella rivendita la prova utile è l'edificio stesso.

I due rischi, a confronto

• Il rischio dell'off-plan è la consegna e i tempi: completare con un anno di ritardo, in un anno in cui si completano anche tre progetti vicini.
• Il rischio del pronto è l'edificio: un'associazione dei proprietari debole, arretrati di manutenzione, una spesa condominiale con un suo storico, una specifica che non è invecchiata bene. Due torri sulla stessa strada possono essere completamente diverse, e nulla di tutto ciò si vede da una planimetria.
• Entrambi sono verificabili. Nessuno dei due è incluso nel prezzo dell'annuncio.

Sulla base della prassi di registrazione del Dipartimento del Territorio, dei requisiti sui mutui della banca centrale e delle condizioni standard dei costruttori su questo mercato.