Готовое жильё или офф-план в Дубае: четыре различия, которые решают всё

Спор «готовое против офф-план» обычно ведут как вопрос темперамента — терпеливый инвестор против осторожного. Полезнее свести его к четырём конкретным вопросам, потому что ответы на них — не дело вкуса, и для одного и того же покупателя они редко указывают в разные стороны.

Первое: когда уходят деньги

• Офф-план размазывает цену по срокам строительства взносами, привязанными к этапам, а планы с рассрочкой после сдачи ключей переносят часть суммы за пределы получения ключей.
• Сбор Земельного департамента 4% платится заранее, при регистрации предварительного договора — не при сдаче ключей. Основная статья расходов по сделке приходится на самое начало, когда недвижимости ещё нет.
• Готовое жильё требует всю сумму сразу, плюс 7–8% сверху при покупке за наличные, из которых основная часть — те же 4%.
• Комиссия агентства отличается. При покупке у застройщика брокеру платит застройщик, и услуга для покупателя бесплатна; при перепродаже покупатель платит 2% плюс НДС.
• План платежей стоит реальных денег, и стоит он ровно столько, сколько стоит капитал, который вам пока не нужно привлекать, — поэтому чуть более высокая цена с длинным планом, смещённым к концу, может реально обыгрывать более низкую цену, большая часть которой должна быть внесена до сдачи ключей.

Второе: когда начинается доход

• Готовая квартира сдаётся в аренду с первого месяца, а в Дубае это означает годовую арендную плату вперёд.
• Офф-план не приносит ничего до сдачи ключей. Капитал остаётся вложенным на весь период строительства и при этом не работает.
• Первый сезон аренды после массовой сдачи объектов — самый слабый. Несколько сотен почти одинаковых юнитов, выходящих на рынок в один квартал, означают несколько сотен арендодателей, конкурирующих в этом же квартале. Считайте модель на второй год, а не на первый.
• Поэтому офф-план — это инструмент роста капитала, а готовое жильё — инструмент денежного потока. Покупка первого при потребности во втором — самое частое несоответствие на этом рынке.

Третье: как это видит банк

• Ипотека на готовую недвижимость — обычная ипотека: оценка, лимит на соотношение кредита к стоимости, регистрация залога за 0,25% от суммы кредита, комиссия за оформление, страхование жизни и объекта. Закладывайте примерно ещё полтора процента сверх расходов по сделке за наличные.
• Финансирование покупки офф-план — другой разговор. Обычно оно подключается в конце, для оплаты финального транша, а не в начале.
• А значит, решение нужно принимать в начале плана. Узнать при сдаче ключей, что финальный платёж нужно финансировать, и на каких условиях, — неподходящий для этого момент.

Четвёртое: как вы выходите из актива

• Продажа готовой квартиры — обычная сделка передачи в офисе доверительного управляющего, со справкой об отсутствии возражений от застройщика и без иных разрешений.
• Продажа до сдачи ключей — это переуступка, она проходит через застройщика, а не напрямую между двумя владельцами, и без его согласия не регистрируется.
• В контракте есть порог — обычно доля от уплаченной цены, часто около 30–40%, хотя встречаются и более высокие, и более низкие значения, — до которого переуступка вообще не разрешена.
• Стратегия, не подкреплённая пунктом вашего собственного контракта, — не стратегия. Читайте условия переуступки до того, как они вам понадобятся.

И различие, которое не про деньги

С готовой квартирой вы осматриваете то, что покупаете: коридоры, лифты, парковку, состояние общих зон, историю сервисного сбора, то, как здание постарело. С офф-план вы покупаете спецификацию и репутацию, а рендер одинаков на всём рынке. Именно поэтому полезное доказательство в офф-план — это то, что застройщик уже сдал, как выглядят эти здания спустя пять лет и соблюдались ли сроки сдачи, а при перепродаже полезное доказательство — само здание.

Два риска рядом друг с другом

• Риск офф-план — это сроки и исполнение: сдача на год позже, причём в год, когда сдаются ещё три соседних проекта.
• Риск готового жилья — это само здание: слабая ассоциация владельцев, накопленные проблемы с обслуживанием, сервисный сбор с историей, спецификация, которая плохо состарилась. Две башни на одной улице могут полностью различаться, и ничего из этого не видно на плане этажа.
• Оба риска можно исследовать. Ни один не заложен в цену листинга.

По материалам практики регистрации Земельного департамента, требований центрального банка к ипотеке и стандартных условий застройщиков на этом рынке.