Fertig oder Off-plan in Dubai: die vier Unterschiede, die wirklich entscheiden

Der Streit zwischen fertig und Off-plan wird meist als Frage des Temperaments geführt – geduldiger Investor gegen vorsichtigen. Nützlicher sind vier konkrete Fragen, denn die Antworten sind keine Meinungssache und weisen für denselben Käufer selten in verschiedene Richtungen.

Eins: wann das Geld Sie verlässt

• Off-plan verteilt den Preis über die Bauzeit auf Raten, die an Meilensteine geknüpft sind, und Zahlungspläne nach der Übergabe schieben einen Teil über die Schlüsselübergabe hinaus.
• Die 4 % des Land Department werden im Voraus gezahlt, bei der Registrierung des Vorvertrags – nicht bei der Übergabe. Die wichtigste Transaktionskosten fallen also ganz am Anfang an, wenn es noch keine Immobilie gibt.
• Fertig braucht die ganze Summe auf einmal, plus 7–8 % obendrauf bei einem Barkauf, wovon der Großteil eben diese 4 % sind.
• Die Maklerprovision unterscheidet sich. Beim Verkauf durch den Bauträger zahlt der Bauträger den Makler, und der Service ist für den Käufer kostenlos; beim Wiederverkauf zahlt der Käufer 2 % plus Mehrwertsteuer.
• Ein Zahlungsplan ist echtes Geld wert, und zwar genau so viel wie die Kosten des Kapitals, das Sie noch nicht aufbringen müssen – deshalb kann ein etwas höherer Preis bei längerem, nach hinten gewichtetem Plan einen niedrigeren Preis mit dem Großteil vor der Übergabe tatsächlich schlagen.

Zwei: wann Einnahmen beginnen

• Eine fertige Wohnung lässt sich ab dem ersten Monat vermieten, und in Dubai heißt das: eine Jahresmiete im Voraus.
• Off-plan bringt bis zur Übergabe nichts. Das Kapital ist die gesamte Bauzeit gebunden und arbeitet nicht.
• Die erste Vermietungssaison nach einer Massenübergabe ist die schwächste. Mehrere hundert nahezu identische Einheiten im selben Quartal bedeuten mehrere hundert Vermieter im Wettbewerb im selben Quartal. Kalkulieren Sie das zweite Jahr, nicht das erste.
• Off-plan ist also ein Instrument für Kapitalwachstum und fertig eines für Cashflow. Das erste zu kaufen und das zweite zu brauchen, ist die häufigste Fehlpassung auf diesem Markt.

Drei: wie eine Bank es sieht

• Eine Hypothek auf eine fertiggestellte Immobilie ist eine gewöhnliche Hypothek: Bewertung, Beleihungsgrenze, Eintragung der Belastung mit 0,25 % des Kredits, Bearbeitungsgebühr, Lebens- und Objektversicherung. Planen Sie grob weitere anderthalb Prozent zusätzlich zu den Transaktionskosten bei Barzahlung ein.
• Die Finanzierung eines Off-plan-Kaufs ist ein anderes Gespräch. Sie kommt typischerweise am Ende, um die letzte Tranche zu begleichen, nicht am Anfang.
• Die Entscheidung gehört also an den Beginn des Plans. Bei der Übergabe festzustellen, dass die Schlusszahlung finanziert werden muss, und zu welchen Bedingungen, ist der falsche Zeitpunkt.

Vier: wie Sie herauskommen

• Der Verkauf einer fertigen Wohnung ist eine gewöhnliche Übertragung in einem Trustee Office, mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers und ohne weitere Genehmigung.
• Der Verkauf vor der Übergabe ist eine Abtretung, sie läuft über den Bauträger statt zwischen zwei Eigentümern, und ohne dessen Zustimmung wird sie nicht eingetragen.
• In Ihrem Vertrag steht eine Schwelle – meist ein Anteil des gezahlten Preises, oft um 30–40 %, wobei sowohl höhere als auch niedrigere vorkommen –, bevor eine Abtretung überhaupt zulässig ist.
• Eine Strategie, die nicht durch eine Klausel in Ihrem eigenen Vertrag gedeckt ist, ist keine Strategie. Lesen Sie die Abtretungsbedingungen, bevor Sie sie brauchen.

Und der Unterschied, der nicht finanziell ist

Bei einer fertigen Wohnung besichtigen Sie, was Sie kaufen: die Flure, die Aufzüge, die Parkplätze, den Zustand der Gemeinschaftsflächen, den Verlauf der Service Charge, die Art, wie das Gebäude gealtert ist. Bei Off-plan kaufen Sie eine Spezifikation und eine Erfolgsbilanz, und das Rendering ist im gesamten Markt identisch. Deshalb ist bei Off-plan der nützliche Beleg das, was der Bauträger bereits geliefert hat, wie diese Gebäude nach fünf Jahren aussehen und ob die Übergabetermine gehalten haben – und deshalb ist beim Wiederverkauf der nützliche Beleg das Gebäude selbst.

Die beiden Risiken im Vergleich

• Das Off-plan-Risiko ist Lieferung und Timing: ein Jahr später fertig zu werden, in einem Jahr, in dem auch drei benachbarte Projekte fertig werden.
• Das Risiko bei fertigen Objekten ist das Gebäude: eine schwache Eigentümergemeinschaft, ein Instandhaltungsstau, eine Service Charge mit Vorgeschichte, eine Ausstattung, die nicht gut gealtert ist. Zwei Türme in derselben Straße können sich völlig unterscheiden, und nichts davon ist auf einem Grundriss sichtbar.
• Beide sind recherchierbar. Keines ist im Inserat eingepreist.

Grundlage sind die Registrierungspraxis des Land Department, die Hypothekenanforderungen der Zentralbank und die üblichen Bauträgerbedingungen auf diesem Markt.