Al Raha Gardens

Eine etablierte Villenanlage von Aldar im Korridor von Raha Beach: gewachsen, grün und die konventionellste Familienoption in Abu Dhabi.

• Familien und Schulen
• gewachsene Gated Community
• lange, stabile Mietverhältnisse

Wie dieser Stadtteil wirklich ist

Was es ist

Al Raha Gardens ist eine abgeschlossene Anlage aus Villen und Reihenhäusern, die Aldar auf dem Festland entlang des Korridors von Raha Beach zwischen der Stadt und dem Flughafen entwickelt hat. Sie war eine der ersten Freehold-Villenanlagen in Abu Dhabi und ist heute vollständig ausgereift.

Die Häuser sind in Quartieren angeordnet, jedes mit eigenem Charakter, rund um Parks, Gemeinschaftspools und einen zentralen Freizeitbereich. Die Bepflanzung ist über die Jahre herangewachsen, und die Anlage hat eine ruhige, gewachsene Wohnatmosphäre.

Schulen, Kindergärten, Kliniken und Geschäfte befinden sich innerhalb oder unmittelbar daneben, und die Al Raha Mall sowie die Einrichtungen auf Yas Island sind nah.

Warum Familien sie wählen

Sie ist die konventionellste und vollständigste Familienanlage im Emirat: abgeschlossen, grün, mit Schulen und mit Häusern auf echten Grundstücken statt in kompakten Reihenhauszeilen.

Die Lage funktioniert. Sie liegt ungefähr in der Mitte zwischen dem Zentrum von Abu Dhabi und dem Flughafen, mit schneller Anbindung an Yas Island und die Autobahn nach Dubai.

Die Mieterstabilität ist hoch – Familien ziehen wegen der Schulen her und bleiben für den Schulzyklus, was lange Mietverhältnisse und geringe Fluktuation für Vermieter bedeutet.

Das Objekt

Villen und Reihenhäuser mit drei, vier und fünf Schlafzimmern in mehreren Haustypen, mit privaten Gärten und, bei den größeren Typen, privaten Pools.

Aldar ist ein staatsnaher Entwickler mit verlässlicher Bilanz bei Fertigstellung und Verwaltung, und die Anlage wurde ordentlich instand gehalten, was nach fünfzehn Jahren ein echtes Unterscheidungsmerkmal ist.

Der Bestand ist inzwischen gealtert, daher unterscheidet sich der Zustand zwischen sanierten und originalen Häusern, und dieser Unterschied spiegelt sich im Preis.

Was zu bedenken ist

Preis. Dies ist nicht das günstige Ende des Villenmarkts von Abu Dhabi – Sie bezahlen für die Anlage, die Schulen und die Reife.

Die Renditen sind moderat, wie in jeder etablierten Familienanlage, in der der Bodenwert die Miete dominiert.

Die Anlage ist vollständig gebaut, es gibt also keinen Aufwärtstrend durch einen noch reifenden Masterplan; was Sie sehen, bekommen Sie auch.

Der Verkehr im Korridor von Raha zur Stoßzeit ist spürbar, wenn auch kein Vergleich zu Dubai.

Was zu prüfen ist

Die Freehold-Ausweisung für das konkrete Grundstück nach den Regeln der Investitionszonen.

Welches Quartier und welcher Haustyp.

Den Zustand des Hauses, insbesondere Klimaanlage, Sanitär und den Pool, falls vorhanden.

Die Service Charge der Anlage und was sie abdeckt.

Schuleinzugsgebiet und aktuelle Verfügbarkeit, denn das kaufen die meisten Mieter.

Für wen es passt

Für eine Familie, die das vollständigste, konventionellste Gated-Community-Erlebnis in Abu Dhabi möchte, mit Schulen im Inneren und gewachsener Bepflanzung.

Für Vermieter, die lange, stabile Familienmietverhältnisse wünschen und mit moderaten Renditen zufrieden sind.

Schlecht passt sie für Renditemaximierer und für alle, die eine Neubauausstattung suchen – dies ist eine gewachsene Anlage, und der Hausbestand spiegelt das wider.

Die Quartiere

Al Raha Gardens ist in Quartiere gegliedert – darunter Yasmin, Khannour, Muzera, Sidra, Lehweih, Hemaim, Qattouf, Samra und Golf Gardens –, jedes mit eigenen Haustypen, Grundstücksgrößen und eigener Infrastruktur.

Die Unterschiede sind real: Manche Quartiere bestehen überwiegend aus Reihenhäusern mit drei Schlafzimmern, andere aus freistehenden Villen mit vier und fünf Schlafzimmern auf größeren Grundstücken, und die Preisspanne in der Anlage spiegelt das wider und nicht allein den Zustand.

Golf Gardens, angrenzend an den Abu Dhabi Golf Club, ist das Premiumsegment und verhält sich wie ein eigener Markt.

Klären Sie beim Vergleich von Inseraten zuerst Quartier und Haustyp. Ein Preis pro Quadratmeter über die gesamte Anlage vermischt Produkte, die nicht miteinander konkurrieren.

Der Korridor von Raha Beach

Al Raha Gardens liegt im weiteren Korridor von Al Raha zwischen der Stadt und dem Flughafen, neben Al Raha Beach – einer Uferentwicklung mit Apartmentvierteln wie Al Zeina, Al Muneera und Al Bandar.

Das ergibt für Abu Dhabi eine ungewöhnliche Mischung: Gated-Villen im Landesinneren, Apartments am Wasser auf der Strandseite, eine Mall, Schulen und Marina-Einrichtungen, alles auf wenigen Kilometern.

Yas Island mit seinen Attraktionen ist zehn Minuten entfernt, der Flughafen etwas weiter, weshalb der Korridor zur ersten Wahl für Familien geworden ist, die mit einem Firmenpaket nach Abu Dhabi ziehen.

Für Vermieter ist diese Konzentration der Nachfrage der entscheidende Punkt: Der Mieterkreis ist hier tiefer und zahlungskräftiger als überall auf dem Festland außer auf den Inseln.

Was eine Übergabe durch Aldar bedeutet

Aldar ist der größte Entwickler von Abu Dhabi und mehrheitlich staatsnah, und seine Bilanz bei Fertigstellung und bei der Verwaltung der Anlagen nach der Übergabe ist die verlässlichste im Emirat.

In einem Markt, in dem die Instandhaltung der Anlage die wichtigste langfristige Variable ist, zählt das. Al Raha Gardens ist fünfzehn Jahre alt, und Bepflanzung, Straßen und Gemeinschaftseinrichtungen sind in dem Zustand, den nur dauerhafte Finanzierung hervorbringt.

Es stützt auch den Weiterverkauf: Aldar-Anlagen sind diejenigen, die internationale Käufer in Abu Dhabi kennen, was den Käuferkreis gegenüber einem weniger bekannten Projekt vergrößert.

Der Aufpreis dafür ist eingepreist, und er gehört zu den besser vertretbaren Aufschlägen im Emirat, denn die Alternative – eine Anlage, deren Verwaltung versagt hat – ist im Besitz wirklich teuer.

Die Anlage in Zahlen

Al Raha Gardens wurde von Aldar auf rund 665 000 Quadratmetern gebaut – eine Gated Community aus elf Teilanlagen, darunter Lehweih, Yasmina, Al Ward, Qattouf und Samra. Die Häuser haben drei bis fünf Schlafzimmer und rund 2 500 bis 5 000 Quadratfuß.

Der Zayed International Airport ist etwa fünfzehn Minuten entfernt, Yas Island ebenso, das Zentrum von Abu Dhabi rund zwanzig und Al Raha Beach fünf. Die Anbindung erfolgt über die E10.

Das Schulangebot ist dicht: die Al Raha International School mit IB-Lehrplan, dazu in der Nähe die Al Yasmina Academy, die GEMS American Academy und Aspen Heights. Eingekauft wird in der Al Raha Mall mit Kino sowie in der Gardens Plaza mit einem Spar innerhalb der Anlage. Mediclinic und das NMC Royal Hospital in Khalifa City sind etwa zehn Minuten entfernt.

Zum Eigentum im Besonderen: Freehold steht hier in erster Linie Staatsangehörigen der VAE offen, für ausländische Käufer ist Long Leasehold der Weg. Genau hier muss der Status des einzelnen Hauses vor jeder Anzahlung anhand der Unterlagen geklärt werden.

Die Anlage ist vollständig gealtert, der Unterschied zwischen einem sanierten und einem originalen Haus ist daher erheblich. Lassen Sie ein ordentliches Gutachten erstellen und veranschlagen Sie die Sanierung, statt den Preisabschlag für geschenktes Geld zu halten.

Häufige Fragen

Ist Al Raha Gardens gut für Familien?

Es ist die vollständigste Familienanlage in Abu Dhabi – abgeschlossen, grün, mit Schulen und Kindergärten innerhalb oder nebenan, gewachsener Bepflanzung und Häusern auf echten Grundstücken. Die Mieterfluktuation ist gering, weil Familien für den Schulzyklus bleiben.

Die oben genannten Werte zu Rendite und Einstiegspreis sind Richtwerte, um Stadtteile miteinander zu vergleichen. Sie stammen aus Marktübersichten und sind nicht wie die Zahlen für Dubai aus unserem eigenen Bestand berechnet. Sie sind keine Bewertung einer bestimmten Immobilie und keine Anlageberatung. Freehold-Eigentum für Ausländer ist in Abu Dhabi nur innerhalb ausgewiesener Investitionszonen möglich – bestätigen Sie die Ausweisung für jedes konkrete Objekt, bevor Sie fortfahren.

Ist Al Raha Gardens die richtige Wahl für Sie?

Nennen Sie mir das Budget und den Zweck des Kaufs – eine Rendite, ein Weiterverkauf oder ein Zuhause für die Familie. Ich rechne es gegen die Alternative in Dubai bei gleichem Budget durch und sage klar, welche Seite gewinnt. Oft ist es nicht die Seite, die man erwartet.