Al Raha Gardens

Una comunità di ville Aldar consolidata sul corridoio di Raha Beach: matura, verde e l'opzione per famiglie più convenzionale di Abu Dhabi.

• famiglie e scuole
• comunità recintata matura
• locazioni lunghe e stabili

Com'è davvero questo quartiere

Che cos'è

Al Raha Gardens è una comunità recintata di ville e villette a schiera sviluppata da Aldar sulla terraferma lungo il corridoio di Raha Beach, tra la città e l'aeroporto. È stata una delle prime comunità di ville freehold di Abu Dhabi ed è oggi del tutto matura.

Le case sono disposte in precinct, ciascuno con un proprio carattere, attorno a parchi, piscine comuni e un'area centrale di servizi. Il verde è cresciuto nel corso degli anni e la comunità ha un'atmosfera residenziale assestata.

Scuole, asili, cliniche e negozi di comunità operano all'interno o nelle immediate vicinanze, e Al Raha Mall e le strutture di Yas Island sono vicini.

Perché la scelgono le famiglie

È la comunità per famiglie più convenzionale e completa dell'emirato: recintata, verde, con scuole, e con case su veri lotti anziché in file compatte di villette a schiera.

La posizione funziona. Si trova più o meno a metà strada tra il centro di Abu Dhabi e l'aeroporto, con accesso rapido a Yas Island e all'autostrada per Dubai.

La stabilità degli inquilini è alta: le famiglie arrivano per le scuole e restano per tutto il ciclo scolastico, il che produce locazioni lunghe e un basso turnover per i proprietari.

L'immobile

Ville e villette a schiera da tre, quattro e cinque camere da letto, in diversi tipi di casa, con giardini privati e, nei tipi più grandi, piscine private.

Aldar è uno sviluppatore legato al governo, con un'affidabile storia di consegne e di gestione, e la comunità è stata mantenuta come si deve, il che dopo quindici anni è un vero elemento distintivo.

Il patrimonio è ormai maturo, quindi le condizioni variano tra case ristrutturate e originali, e questa differenza si riflette nel prezzo.

Cosa valutare

Il prezzo. Non è la fascia economica del mercato delle ville di Abu Dhabi: si paga la comunità, le scuole e la maturità.

I rendimenti sono moderati, come in qualsiasi comunità familiare consolidata in cui il valore del terreno prevale sul canone.

La comunità è interamente costruita, quindi non c'è alcun potenziale da un masterplan che matura; ciò che si vede è ciò che si ottiene.

Il traffico sul corridoio di Raha nelle ore di punta è reale, anche se nulla a che vedere con quello di Dubai.

Cosa verificare

La designazione freehold del lotto specifico secondo le regole delle zone di investimento.

Quale precinct e quale tipo di casa.

Le condizioni della casa, in particolare climatizzazione, impianto idraulico e piscina, se presente.

Le spese condominiali della comunità e cosa coprono.

Il bacino scolastico e la disponibilità attuale, perché è ciò che la maggior parte degli inquilini sta acquistando.

A chi si adatta

A una famiglia che cerca l'esperienza di comunità recintata più completa e convenzionale di Abu Dhabi, con scuole all'interno e verde maturo.

A un proprietario che vuole locazioni familiari lunghe e stabili e si accontenta di rendimenti moderati.

Si adatta poco a chi punta a massimizzare il rendimento e a chi cerca le specifiche di una nuova costruzione: questa è una comunità matura e il patrimonio edilizio ne è lo specchio.

I precinct

Al Raha Gardens è organizzata in precinct — tra gli altri Yasmin, Khannour, Muzera, Sidra, Lehweih, Hemaim, Qattouf, Samra e Golf Gardens — ciascuno con i propri tipi di casa, dimensioni dei lotti e servizi interni.

Le differenze sono reali: alcuni precinct sono prevalentemente villette a schiera di tre camere da letto, altri ville indipendenti di quattro e cinque camere su lotti più grandi, e la fascia di prezzo nella comunità riflette questo e non soltanto le condizioni.

Golf Gardens, adiacente all'Abu Dhabi Golf Club, è la fascia premium e si comporta come un mercato a sé.

Nel confrontare gli annunci, stabilite il precinct e il tipo di casa prima di ogni altra cosa. Un valore al metro quadro esteso a tutta la comunità mescola prodotti che non sono in concorrenza tra loro.

Il corridoio di Raha Beach

Al Raha Gardens si trova all'interno del più ampio corridoio di Al Raha tra la città e l'aeroporto, accanto ad Al Raha Beach — uno sviluppo sul mare di quartieri di appartamenti tra cui Al Zeina, Al Muneera e Al Bandar.

Ne risulta un mix insolito per Abu Dhabi: ville recintate nell'entroterra, appartamenti sul mare dal lato della spiaggia, un centro commerciale, scuole e strutture portuali, il tutto nello spazio di pochi chilometri.

Porta inoltre Yas Island e le sue attrazioni a dieci minuti e l'aeroporto un po' più lontano, ed è per questo che il corridoio è diventato la scelta predefinita delle famiglie che si trasferiscono ad Abu Dhabi con un pacchetto aziendale.

Per un proprietario questa concentrazione di domanda è il punto: il bacino di inquilini qui è più profondo e meglio retribuito che in qualunque altro luogo della terraferma, escluse le isole.

Che cosa significa una consegna Aldar

Aldar è il maggiore sviluppatore di Abu Dhabi, a maggioranza legato al governo, e il suo curriculum nelle consegne e nella gestione post-consegna delle comunità è il più affidabile dell'emirato.

In un mercato in cui la manutenzione della comunità è la principale variabile di lungo periodo, questo conta. Al Raha Gardens ha quindici anni e il verde, le strade e le strutture condivise sono nelle condizioni che solo un finanziamento costante produce.

Sostiene anche la rivendita: le comunità Aldar sono quelle che gli acquirenti internazionali ad Abu Dhabi riconoscono, il che amplia il bacino di compratori rispetto a un progetto meno noto.

Il premio per questo è già incorporato nel prezzo, ed è uno dei premi più difendibili dell'emirato, perché l'alternativa — una comunità la cui gestione è fallita — è davvero costosa da possedere.

La comunità in numeri

Al Raha Gardens è stata costruita da Aldar su circa 665 000 metri quadrati: una comunità recintata di undici sotto-comunità tra cui Lehweih, Yasmina, Al Ward, Qattouf e Samra. Le case vanno da tre a cinque camere da letto, con circa 2 500-5 000 piedi quadrati.

Zayed International Airport è a circa quindici minuti, Yas Island lo stesso, il centro di Abu Dhabi a circa venti e Al Raha Beach a cinque. L'accesso è dalla E10.

La copertura scolastica è fitta: Al Raha International School con curriculum IB, con Al Yasmina Academy, GEMS American Academy e Aspen Heights nelle vicinanze. Per gli acquisti c'è Al Raha Mall con il suo cinema, oltre a Gardens Plaza, con uno Spar, all'interno della comunità. Mediclinic e NMC Royal Hospital a Khalifa City sono a circa dieci minuti.

Sulla proprietà in particolare: qui il freehold è disponibile soprattutto ai cittadini degli Emirati, mentre per un acquirente straniero la via è il leasehold di lunga durata. È proprio il caso in cui lo status della singola casa va accertato dai documenti prima di qualsiasi caparra.

La comunità è del tutto matura, quindi la differenza tra una casa ristrutturata e una originale è sostanziale. Fate una perizia accurata e stimate la ristrutturazione, anziché dare per scontato che lo sconto sia denaro regalato.

Domande frequenti

Al Raha Gardens è adatta alle famiglie?

È la comunità per famiglie più completa di Abu Dhabi: recintata, verde, con scuole e asili all'interno o adiacenti, verde maturo e case su veri lotti. Il turnover degli inquilini è basso perché le famiglie restano per tutto il ciclo scolastico.

Il rendimento e il prezzo d'ingresso indicati sopra sono cifre orientative per confrontare i quartieri tra loro, tratte da sintesi di mercato e non calcolate sul nostro portafoglio come invece avviene per i numeri di Dubai. Non costituiscono una valutazione di alcun immobile specifico né una consulenza di investimento. La proprietà freehold per stranieri ad Abu Dhabi è possibile solo all'interno delle zone di investimento designate: verificate la designazione di qualsiasi immobile specifico prima di procedere.

Al Raha Gardens è la scelta giusta per Lei?

Mi indichi il budget e lo scopo dell'acquisto: una rendita in percentuale, una rivendita oppure una casa in cui far vivere la famiglia. Lo confronterò con l'alternativa di Dubai a parità di capitale e Le dirò chiaramente quale delle due vince. Spesso non è quella che la gente si aspetta.