7 % garantierte Miete plus Hypothek: Woher die beworbenen 12 % kommen und was das Modell auslässt

„Garantierte Miete plus Hypothek“ taucht in Gewerbeangeboten in Dubai immer häufiger auf. Das Versprechen ist eine zweistellige Rendite auf ein Objekt, das sieben Prozent zahlt. Hier der Mechanismus an echten Zahlen — und dann der Teil, der meist nicht laut ausgesprochen wird.

Die Rechnung

Nehmen wir eine Büroeinheit für AED 2 552 000 mit einem Zahlungsplan 35/65 und einer vom Bauträger garantierten Miete von 7 % pro Jahr.

• Ihr eigenes Geld: 35 % — AED 893 200.
• Hypothek: 65 % — AED 1 658 800 zu 4,2 % pro Jahr.
• Garantierte Miete: 7 % des vollen Preises — AED 178 640 pro Jahr.
• Zinsen auf das Darlehen: 4,2 % von AED 1 658 800 — AED 69 670 pro Jahr.
• Nettoeinkommen: 178 640 − 69 670 = AED 108 970 pro Jahr.
• Rendite auf das eingesetzte Kapital: 108 970 ÷ 893 200 ≈ 12,2 % pro Jahr.

Warum die Antwort größer ist als sieben

Der ganze Effekt liegt darin, worauf sich jeder Prozentsatz bezieht. Die garantierte Miete wird auf den vollen Preis der Einheit berechnet, während nur 35 % dieses Preises Ihr eigenes Geld sind. Die Differenz zwischen dem, was das Objekt abwirft (7 %), und dem, was das geliehene Geld kostet (4,2 %), fließt dem zu, der das Eigenkapital eingebracht hat.

Das ist gewöhnlicher finanzieller Hebel, und daran ist nichts unehrlich. Er wirkt aber in genau einer Richtung: Er gilt, solange beide Zahlen dort bleiben, wo das Modell sie angesetzt hat. Verengt sich die Spanne, fallen die 12,2 % schneller als jeder der beiden Ausgangswerte; kehrt sie sich um, wird das Darlehen weiter aus einer Miete bedient, die es nicht mehr deckt.

Fünf Dinge, die Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

• Die Bedingungen der Garantie. Wer gibt sie tatsächlich — der Bauträger oder eine Betreibergesellschaft? Für wie viele Jahre? Was passiert am Tag ihres Ablaufs? Und was steht außer einer Unterschrift dahinter?
• Die Bedingungen des Darlehens. Sind die 4,2 % für die gesamte Laufzeit fest oder ein Einführungszins? Beleiht eine Bank eine Gewerbeeinheit überhaupt, und zu welchen Bedingungen?
• Die Nebenkosten (service charge). Sie fehlen in der obigen Rechnung. Bei Büros liegen sie bei etwa AED 15–22 pro Quadratfuß und Jahr und schmälern das Einkommen sichtbar.
• Die Mehrwertsteuer. Gewerbemiete unterliegt in den VAE 5 % Mehrwertsteuer, und wie damit umgegangen wird, sollte man vor der Transaktion verstehen, nicht danach.
• Das Leben nach der Garantie. Die entscheidende Frage ist die tatsächliche Marktmiete für diesen Standort. Liegt sie unter dem garantierten Satz, sinkt das Einkommen in zwei bis drei Jahren auf den Marktwert, während die Hypothek unverändert weiterläuft.

Was man daraus mitnehmen sollte

Als Finanzmodell ist die Rechnung korrekt, und sie veranschaulicht sauber, wie Hebelwirkung funktioniert. Ein Modell ist aber kein Versprechen. Jeder der fünf Punkte oben wird durch Dokumente beantwortet, und jeder einzelne kann aus 12,2 % eine deutlich kleinere Zahl machen.

Die Rechnung beruht auf Bedingungen, die die Verkäuferseite für ein bestimmtes Gewerbeangebot in Dubai im Juli 2026 beworben hat.