Affitto garantito al 7 % più mutuo: da dove nasce il 12 % pubblicizzato e che cosa il modello omette

«Affitto garantito più mutuo» compare sempre più spesso negli schemi commerciali di Dubai. La proposta è un rendimento a due cifre su un asset che paga il sette per cento. Ecco il meccanismo su numeri reali — e poi la parte che di solito non viene detta ad alta voce.

L’aritmetica

Prendiamo un ufficio da AED 2 552 000 con piano di pagamento 35/65 e affitto garantito dal costruttore al 7 % annuo.

• Capitale proprio: 35 % — AED 893 200.
• Mutuo: 65 % — AED 1 658 800 al 4,2 % annuo.
• Affitto garantito: 7 % del prezzo pieno — AED 178 640 l’anno.
• Interessi sul prestito: 4,2 % di AED 1 658 800 — AED 69 670 l’anno.
• Reddito netto: 178 640 − 69 670 = AED 108 970 l’anno.
• Rendimento sul capitale investito: 108 970 ÷ 893 200 ≈ 12,2 % annuo.

Perché il risultato è più grande di sette

L’intero effetto sta in ciò a cui ogni percentuale è riferita. L’affitto garantito è calcolato sul prezzo pieno dell’unità, mentre solo il 35 % di quel prezzo è denaro vostro. La differenza tra ciò che rende l’asset (7 %) e ciò che costa il denaro preso in prestito (4,2 %) va a chi ha messo il capitale proprio.

È la normale leva finanziaria e non c’è nulla di disonesto. Funziona però in una sola direzione: vale finché quei due numeri restano dove il modello li ha messi. Se lo spread si restringe, il 12,2 % scende più in fretta di quanto si sia mosso ciascuno dei due dati; se si inverte, il prestito continua a essere pagato con un affitto che non lo copre più.

Cinque cose da verificare prima di firmare

• Le condizioni della garanzia. Chi la presta davvero — il costruttore o una società operativa? Per quanti anni? Che cosa accade il giorno della scadenza? E che cosa la sostiene oltre a una firma?
• Le condizioni del prestito. Il 4,2 % è fisso per tutta la durata o è un tasso promozionale? Una banca concede un mutuo su un’unità commerciale, e a quali condizioni?
• Le spese condominiali. Mancano nel calcolo qui sopra. Negli uffici si aggirano su AED 15–22 al piede quadrato l’anno e incidono in modo visibile sul reddito.
• L’IVA. L’affitto commerciale negli Emirati è soggetto a IVA del 5 %, e come viene gestita va capito prima dell’operazione e non dopo.
• La vita dopo la garanzia. La domanda decisiva è il vero canone di mercato per quella zona. Se è inferiore a quello garantito, tra due o tre anni il reddito scende al valore di mercato mentre il mutuo prosegue invariato.

Che cosa ricavarne

Come modello finanziario il calcolo è corretto ed è un’illustrazione pulita del funzionamento della leva. Ma un modello non è una promessa. A ciascuno dei cinque punti qui sopra rispondono dei documenti, e anche uno solo può trasformare il 12,2 % in una cifra sensibilmente più bassa.

Il calcolo si basa sulle condizioni pubblicizzate dalla parte venditrice per uno specifico schema commerciale a Dubai, luglio 2026.