Immobilienstreit in Dubai: Wohin welche Art von Streitfall tatsächlich gehört

Wichtig zu wissen: Immobilienstreitigkeiten werden in Dubai zuerst nach Art sortiert und erst danach nach Begründetheit. Ein Mietstreit, ein Streit um das Gebäude und ein Streit mit dem Bauträger haben jeweils ihren eigenen Weg, und wer den falschen einschlägt, verliert Monate. Das Zweite ist unbequemer: Fast alles, was hier in einen Streit mündet, geht an den Unterlagen verloren und nicht an den Tatsachen.

Miete: das Rental Disputes Centre

• Wohin es gehört. Zum Rental Disputes Centre beim Land Department – einem Spezialforum statt der allgemeinen Gerichte, und gerade deshalb schneller.
• Was es kostet. Ein Prozentsatz der Jahresmiete, mit Untergrenze und Obergrenze.
• Was entscheidet. Die Ejari-Registrierung, die Kündigung samt Zustellungsnachweis und das Übergabeprotokoll. Ein nie registriertes Mietverhältnis ist kein Graubereich – es ist schlicht Papier, auf das sich keine der Parteien gut stützen kann.
• Die zwei Fristen, die verwechselt werden. Eine Änderung der Vertragsbedingungen, auch der Miete, erfordert mindestens 90 Tage Vorankündigung vor Ablauf der Laufzeit. Eine Räumungskündigung aus Gründen wie Verkauf oder Eigenbedarf erfordert 12 Monate Vorankündigung per Notar oder Einschreiben. Wird eine Frist versäumt, verlängert sich der Vertrag unverändert, und keine mündliche Absprache ändert daran etwas.
• Mieterhöhungen sind Rechnerei, keine Verhandlung. Die seit 2013 geltende Staffel richtet sich nach dem durchschnittlichen Marktpreis für diesen Objekttyp in diesem Viertel, und der Rechner des Land Department wendet sie an. Sein Ergebnis ist das, was das Gericht sich ansieht.

Nebenkosten: zuerst die Budgetposition, dann RERA

Ein Eigentümer, der die Umlage für falsch hält, hat einen bestimmten Weg und einen bestimmten Fehler zu vermeiden. Der Fehler ist, über die Gesamtsumme zu streiten. Nach dem Rahmenwerk für Gemeinschaftseigentum wird das Gebäude von einer Verwaltungsgesellschaft betrieben, die der Bauträger unter Aufsicht von RERA bestellt; das Budget durchläuft eine Genehmigung, und eine Erhöhung lässt sich fast immer auf eine einzelne Position zurückführen – Versicherung, Kühlung, Instandhaltung. Der Eigentümer hat Anspruch auf diese Aufschlüsselung, und der sinnvolle Schritt ist eine gemeinsame Eingabe der Eigentümer bei RERA, wo die Ausgaben nicht belegt sind. Vergleichen Sie vor allem anderen den Ihnen berechneten Betrag mit dem genehmigten Satz im Service-Charge-Index des Land Department: Die erste Frage lautet, ob Ihnen das berechnet wird, was genehmigt wurde.

Der Bauträger: zuerst der Vertrag, dann das Register

• Der Vertrag gilt. Verzug, Ausstattung, Flächenabweichungen und Übergabebedingungen richten sich nach dem Kaufvertrag (sale and purchase agreement). Deshalb ist der richtige Zeitpunkt zum Lesen vor der Unterschrift und nicht dann, wenn sich der Termin verschiebt.
• Belege schlagen Korrespondenz. Der Fertigstellungsgrad im Escrow-Register des Land Department ist ein Beleg; ein Vertriebsupdate ist es nicht, und beide weichen häufig voneinander ab.
• Prüfen Sie bei jeder Zahlungsaufforderung das Zahlungskonto, über die gesamte Laufzeit des Plans. Das Konto sollte auf das Projekt lauten, nicht auf die Handelsgesellschaft des Bauträgers, und eine per E-Mail eintreffende Änderung der Bankverbindung ist als Betrug zu behandeln, bis sie telefonisch unter einer Ihnen bereits bekannten Nummer bestätigt wurde.
• Aufsichtsbeschwerden und Gerichte sind eigene Wege, getrennt vom vertraglichen, und welcher passt, hängt davon ab, was tatsächlich schiefgelaufen ist. An dieser Stelle hört ein Anwalt auf, optional zu sein.

Wenn ein Projekt ganz stehen bleibt

Für den schlimmsten Fall hält das Rahmenwerk eine Antwort bereit: Ein ins Stocken geratenes Bauvorhaben kann von der Aufsichtsbehörde aufgehoben werden, und ein eigenes gerichtliches Verfahren dient dazu, das Projekt abzuwickeln und mit dem Guthaben auf dem Escrow-Konto zugunsten der Käufer zu verfahren. Das ist ein echter Schutz und ein langsamer. Geld über eine Liquidation zurückzuholen, ist etwas völlig anderes, als bei einem Bauträger gekauft zu haben, der seine Gebäude fertigstellt – weshalb die Fertigstellungsbilanz ein besserer Schutz bleibt als jeder Streitmechanismus und in die Sorgfaltsprüfung gehört statt in den Notfallplan.

Mängel nach der Übergabe: zwei Uhren

Ab der Übergabe laufen zwei Haftungsfristen. Die lange betrifft Baumängel an der Tragkonstruktion und beträgt nach dem Recht der VAE zehn Jahre. Die kurze ist die Marktkonvention für mechanische, elektrische und sanitäre Installationen: ein Jahr. Die kurze läuft ab, während die meisten Eigentümer noch einrichten, und genau deshalb sollte man sie gezielt nutzen – die Klimaanlage einen ganzen Sommer laufen lassen, jedes Bad benutzen, die Nassbereiche nach einigen Monaten realer Nutzung prüfen und alles schriftlich über das Verfahren des Bauträgers melden. Eine mündliche Meldung an einen Bauleiter ist kein Nachweis, und ein nach Fristablauf erhobener Anspruch ist ein Anspruch über etwas anderes.

Die Akte, die entscheidet

• Registrierte Verträge – Ejari für ein Mietverhältnis, Oqood oder die Eigentumsurkunde (title deed) für die Immobilie selbst.
• Kündigungen mit Zustellungsnachweis, per Notar oder Einschreiben, datiert.
• Ein datiertes Übergabeprotokoll mit Fotos bei jeder Übergabe, in beide Richtungen. Streit um die Kaution ist der häufigste kleine Streit auf diesem Markt und wird fast immer von dem gewonnen, der die Fotos hat.
• Zahlungsbelege, aus denen hervorgeht, was wohin und auf welches Konto ging.
• Schriftliche Meldungen jedes Mangels, innerhalb der Frist, über den im Vertrag genannten Kanal.

Grundlage sind die Zuständigkeit des Rental Disputes Centre, die Rahmenwerke Dubais für Gemeinschaftseigentum und Escrow sowie die gesetzlichen Mängelhaftungsfristen der VAE. Keine Rechtsberatung.