Controversie immobiliari a Dubai: a chi spetta ciascun tipo

La cosa più utile da sapere sulle controversie immobiliari a Dubai è che vengono smistate per tipo prima ancora che per merito. Una lite sull'affitto, una sull'edificio e una con il developer hanno ciascuna il proprio percorso, e imboccare quello sbagliato costa mesi. La seconda cosa da sapere è meno confortante: quasi tutto ciò che arriva a una controversia, qui, si perde sui documenti e non sui fatti.

Locazione: il Rental Disputes Centre

• Dove si va. Al Rental Disputes Centre presso il Land Department: un foro specializzato e non i tribunali ordinari, e proprio per questo più rapido.
• Quanto costa. Una percentuale del canone annuo, con un minimo e un massimo.
• Che cosa decide. La registrazione Ejari, la comunicazione con la prova della notifica e l'inventario. Un contratto d'affitto mai registrato non è una zona grigia: è semplicemente carta su cui è difficile che l'una o l'altra parte possa appoggiarsi.
• I due termini di preavviso che si confondono. Per modificare le condizioni del contratto, canone compreso, servono almeno 90 giorni di preavviso prima della scadenza. Per sfrattare per motivi come la vendita o l'uso diretto da parte del proprietario servono 12 mesi di preavviso, notificati tramite notaio o con raccomandata. Una scadenza mancata significa che il contratto si rinnova alle stesse condizioni, e nessun accordo verbale lo cambia.
• Gli aumenti del canone sono aritmetica, non discussione. La scala in vigore dal 2013 è legata al canone medio di mercato per quella tipologia di immobile in quel distretto, e il calcolatore del Land Department la applica. Ciò che esce da lì è ciò che il tribunale guarderà.

Spese condominiali: prima la voce di bilancio, poi RERA

Il proprietario che ritiene sbagliata la quota ha una via precisa e un errore preciso da evitare. L'errore è discutere sul totale. Nel quadro normativo della proprietà condivisa l'edificio è gestito da una società di gestione nominata dal developer sotto la supervisione di RERA, il budget passa per un'approvazione e un aumento si può quasi sempre ricondurre a una sola voce: assicurazione, raffrescamento, riparazioni. Il proprietario ha diritto a quel dettaglio, e il passo utile è un'iniziativa congiunta presso RERA da parte dei proprietari quando la spesa non è documentata. Prima di tutto confronti la cifra che le viene addebitata con la tariffa approvata pubblicata nell'indice delle spese condominiali del Land Department: la prima domanda è se le viene addebitato ciò che è stato approvato.

Il developer: prima il contratto, poi il registro

• Vale il contratto. Ritardi, specifiche, variazioni di superficie e condizioni di consegna si decidono in base a ciò che dice il contratto di compravendita, ed è per questo che il momento per leggerlo è prima di firmare e non quando la data slitta.
• Le prove contano più della corrispondenza. La percentuale di completamento nel registro escrow del Land Department è una prova; un aggiornamento commerciale no, e i due spesso divergono.
• Verifichi il conto di pagamento a ogni richiesta, per tutta la durata del piano. Il conto deve riportare il nome del progetto, non quello della società operativa del developer, e una variazione delle coordinate bancarie arrivata via e-mail va trattata come una frode fino a conferma telefonica a un numero che già possedeva.
• I reclami alle autorità e le vie giudiziarie sono percorsi separati da quello contrattuale, e quale sia adatto dipende da che cosa è andato davvero storto. È il punto in cui l'avvocato smette di essere facoltativo.

Quando un progetto si ferma del tutto

Il quadro normativo ha una risposta per il caso peggiore: un cantiere bloccato può essere annullato dall'autorità di regolazione ed esiste un procedimento giudiziario dedicato per liquidare il progetto e gestire quanto resta nel conto escrow a beneficio degli acquirenti. È una tutela reale e lenta. Recuperare il denaro tramite una liquidazione è un'esperienza ben diversa dall'aver comprato da un developer che consegna gli edifici: per questo lo storico delle consegne resta una garanzia migliore di qualunque meccanismo di controversia, e per questo va inserito nella due diligence e non nel piano di emergenza.

Difetti dopo la consegna: due orologi

Dalla consegna decorrono due periodi di responsabilità. Quello lungo copre i difetti strutturali e dura dieci anni secondo la legge degli Emirati. Quello breve è la prassi di mercato per gli impianti meccanici, elettrici e idraulici: un anno. Quello breve scade mentre la maggior parte dei proprietari sta ancora arredando, ed è dunque quello da usare in modo deliberato: far funzionare il condizionatore per un'intera estate, usare tutti i bagni, controllare le zone umide dopo qualche mese di uso reale e segnalare tutto per iscritto attraverso la procedura del developer. Una segnalazione a voce al responsabile di cantiere non è una prova, e un reclamo presentato a finestra chiusa riguarda ormai un'altra questione.

Il fascicolo che decide

• Contratti registrati: Ejari per la locazione, Oqood o il titolo per l'immobile stesso.
• Comunicazioni con prova di notifica, tramite notaio o raccomandata, datate.
• Un inventario datato con fotografie a ogni consegna, in entrambe le direzioni. Le contestazioni sul deposito sono la piccola controversia più comune su questo mercato e quasi sempre le vince chi ha le fotografie.
• Prove di pagamento che mostrino che cosa è andato dove, e su quale conto.
• Segnalazioni scritte di ogni difetto, entro la finestra, attraverso il canale indicato dal contratto.

Sulla base della competenza del Rental Disputes Centre, dei quadri normativi di Dubai sulla proprietà condivisa e sull'escrow e dei periodi legali di responsabilità per i difetti negli Emirati. Non costituisce consulenza legale.