Akshara Global Real Estate Development: Wenn Ihre Nachbarn aufhören zu zahlen

Das Service-Charge-Budget eines Gebäudes setzt voraus, dass alle zahlen. Wenn manche Eigentümer es nicht tun, muss das Geld trotzdem irgendwoher kommen, und es lohnt sich, den Weg zu verstehen, auf dem es bei Ihnen ankommt, bevor Sie in ein kleines Gebäude einsteigen.

Wie Rückstände bei den zahlenden Eigentümern ankommen

• Das Budget ist eine Notwendigkeit, kein Wunsch. Aufzüge müssen gewartet, Versicherungen erneuert, Sicherheitsdienste bezahlt werden. Fällt die Einnahme zu gering aus, wird die Lücke durch Kürzungen bei der Instandhaltung, Entnahme aus der Rücklage oder eine höhere Gebühr im nächsten Jahr geschlossen.
• Die Entnahme aus der Rücklage ist die stille Variante. Äußerlich ändert sich nichts, und der Fonds, der für die Aufzüge im zwölften Jahr gedacht war, ist weg.
• Aufgeschobene Instandhaltung ist die andere stille Variante, und sie summiert sich.
• Am Ende zeigt es sich als Umlage, die dem berechnet wird, dem die Einheit dann gehört – und das können Sie sein statt desjenigen, der es verursacht hat.

Warum ein kleines Gebäude stärker exponiert ist

• Weniger Eigentümer heißt, dass jeder Säumige einen größeren Anteil ausmacht. In einem Gebäude mit sechzig Einheiten sind drei Nichtzahler fünf Prozent des Budgets; in einem Turm mit sechshundert Einheiten sind sie ein Rundungsfehler.
• Fixkosten skalieren nicht nach unten. Versicherung, Verwaltung, Aufzugsverträge und gesetzliche Prüfungen kosten, was sie kosten, unabhängig davon, wie viele Einheiten sie teilen.
• Eine große unbezahlte Einheit kann alles verzerren, besonders wenn ein Anleger mehrere hält.

Der ausgleichende Vorteil ist real: Mit wenigen Eigentümern wird bei Versammlungen das Quorum erreicht, man kennt sich, und Probleme werden angegangen statt ignoriert. Kleine Gebäude sind nicht schlechter – sie sind empfindlicher, in beide Richtungen.

Was Sie vor dem Kauf prüfen können

• Die Einzugsquote. Fragen Sie, welcher Anteil des Budgets in jedem der letzten drei Jahre tatsächlich eingezogen wurde. Diese eine Zahl sagt mehr als die Gebühr selbst.
• Den Stand der Rücklage im Verhältnis zum Alter des Gebäudes und ob darauf zurückgegriffen wurde.
• Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft – Rückstände und Beitreibungsmaßnahmen werden dort besprochen.
• Ob die Beitreibung betrieben wird. Eine Verwaltung, die Rückstände verfolgt, schützt Sie; eine, die es nicht tut, reicht die Kosten weiter.
• Rückstände, die an der Einheit haften, die Sie kaufen. Sie müssen vor der Übertragung beglichen werden, und das No-Objection-Zertifikat hängt davon ab – klären Sie, wer zahlt.

Und nach dem Kauf

Besuchen Sie die Eigentümerversammlung. In einem kleinen Gebäude ist Ihre Stimme ein erheblicher Bruchteil, die Beitreibung von Rückständen ist eine Entscheidung der Eigentümer, und die entscheiden, die erscheinen. Das ist die Stunde mit der höchsten Rendite, die einem Immobilieneigentümer in Dubai zur Verfügung steht, und fast niemand verwendet sie.

Auf Grundlage des Rahmens für Eigentümergemeinschaften in Dubai und der üblichen Praxis der Gebäudeverwaltung.