Akshara Global Real Estate Development: quando i vicini smettono di pagare

Il budget delle spese condominiali presuppone che tutti paghino. Quando alcuni proprietari non lo fanno, il denaro deve comunque arrivare da qualche parte, e il meccanismo con cui arriva fino a voi va compreso prima di comprare in un edificio piccolo.

Come gli arretrati arrivano ai proprietari in regola

• Il budget è un obbligo, non un desiderio. Gli ascensori vanno manutenuti, l'assicurazione rinnovata, la sorveglianza pagata. Se la riscossione è insufficiente, il disavanzo viene coperto tagliando la manutenzione, attingendo alla riserva o aumentando la spesa dell'anno successivo.
• Attingere alla riserva è la versione silenziosa. Nulla sembra cambiare, e il fondo destinato agli ascensori al dodicesimo anno non c'è più.
• La manutenzione differita è l'altra versione silenziosa, e si accumula.
• Alla fine emerge come contributo straordinario, addebitato a chi possiede l'unità in quel momento — che potete essere voi e non chi lo ha causato.

Perché un edificio piccolo è più esposto

• Meno proprietari significa che ogni inadempiente pesa di più. In un edificio di sessanta unità, tre morosi sono il cinque per cento del budget; in una torre di seicento unità sono un arrotondamento.
• I costi fissi non si riducono in proporzione. Assicurazione, gestione, contratti degli ascensori e collaudi obbligatori costano ciò che costano, indipendentemente da quante unità li condividano.
• Una sola grande unità insoluta può falsare tutto, in particolare quando un investitore ne detiene diverse.

Il vantaggio compensativo è reale: con pochi proprietari le assemblee raggiungono il quorum, le persone si conoscono e i problemi vengono affrontati invece che ignorati. Gli edifici piccoli non sono peggiori — sono più sensibili, in entrambe le direzioni.

Cosa si può verificare prima di comprare

• Il tasso di riscossione. Chiedete quale quota del budget è stata effettivamente incassata in ciascuno degli ultimi tre anni. Questo singolo numero dice più della spesa stessa.
• Il saldo del fondo di riserva rispetto all'età dell'edificio e se sia stato intaccato.
• I verbali dell'associazione — arretrati e azioni di recupero vi vengono discussi.
• Se il recupero è perseguito. Una società di gestione che persegue gli arretrati vi tutela; una che non lo fa vi scarica il costo.
• Gli arretrati collegati all'unità che state comprando. Devono essere saldati prima del trasferimento, e il nulla osta (NOC) ne dipende — stabilite chi paga.

E dopo l'acquisto

Partecipate all'assemblea generale. In un edificio piccolo il vostro voto è una frazione significativa, il recupero degli arretrati è una decisione dei proprietari, e a deciderla sono le persone che si presentano. È l'ora a più alto rendimento a disposizione di un proprietario a Dubai e quasi nessuno la dedica.

Sulla base del quadro normativo delle associazioni dei proprietari di Dubai e della prassi standard di gestione degli edifici.