Al Ain Properties: Kaufen an der Strandpromenade von JBR

Al Ain Properties hat 2014 in Jumeirah Beach Residence einen hohen Wohnturm fertiggestellt. JBR ist eine der unverwechselbarsten Adressen Dubais — eine Wand aus Türmen über einem Strand und einer Einzelhandelspromenade — und der Kauf dort hat seine eigenen Besonderheiten.

Was die Promenade bietet

• Strandzugang zu Fuß, den kaum ein anderer Ort der Stadt zu Wohnungspreisen bietet.
• Eine Promenade mit Geschäften und Restaurants im Erdgeschoss, ganzjährig in Betrieb und von der ganzen Stadt besucht.
• Einer der tiefsten Mietmärkte Dubais, der Langzeitmieten, Firmenmieter und Urlaubsaufenthalte umfasst.
• Nachfrage nach Kurzzeitvermietung, die tatsächlich strukturell ist, weil Touristen den Strand und die Fußläufigkeit wollen — nicht bloß eine hoffnungsvolle Projektion.

Was dazugehört

• Menschenmengen und Lärm. Die Promenade ist abends und am Wochenende voll, und die unteren Etagen spüren das. Das ist der Preis für alles oberhalb.
• Verkehr und Parkplatzdruck rund um die Promenade, besonders am Wochenende.
• Hohe Service Charges. Strandtürme über betriebenem Einzelhandel sind teuer im Betrieb, und die Meeresluft kommt hinzu.
• Eine Wand aus Gebäuden. Nicht jede Einheit hat Meerblick; viele blicken landeinwärts oder auf einen Nachbarturm, und der Preisunterschied zwischen beidem ist groß.

Die Besonderheiten eines Gebäudes über einem Einzelhandelssockel

• Klären Sie, wie die Kosten zwischen dem Einzelhandelsteil und den Wohneigentümern verteilt werden. Dieses Dokument entscheidet über Ihre jährliche Gebühr.
• Prüfen Sie die Trennung: Eingänge, Aufzüge und die Abwicklung von Anlieferung und Müll für die Einzelhandelseinheiten.
• Fragen Sie nach Abluft und Gerüchen der Restaurants darunter — eine häufige und hartnäckige Beschwerde in Sockelgebäuden, die sich nachträglich schwer beheben lässt.
• Governance. Ein großer Einzelhandelseigentümer kann bei Entscheidungen über Ausgaben und Instandhaltung erhebliches Gewicht haben.

Was sonst zu prüfen ist

• Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung im konkreten Gebäude, wenn das Modell auf Nachtpreisen beruht. Gebäude in JBR unterscheiden sich, und die Eigentümergemeinschaft entscheidet.
• Ausrichtung der Einheit und was zwischen ihr und dem Wasser liegt.
• Verlauf der Service Charge, Rücklage und Protokolle der Eigentümergemeinschaft.
• Ein Gebäudegutachten — Bauwerke am Strand sind stark beansprucht.
• Erzielte Mieten, getrennt nach Lang- und Kurzzeitvermietung, da sich die beiden Märkte unterschiedlich verhalten.
• Zuteilung der Parkplätze.

Für wen es geeignet ist

• Investoren in Kurzzeitvermietung, bei denen die Lage die Arbeit leistet und die Auslastung strukturell ist.
• Käufer, die am Strand wohnen möchten und den Trubel in Kauf nehmen.
• Nicht für jemanden, der Ruhe sucht, und nicht für Käufer, die die Kostenverteilung des Sockels übersprungen haben.

Grundlage: das Transaktionsregister des Dubai Land Department.