Al Quoz: ein Industriegürtel, der zum Kreativviertel wurde

Al Quoz ist ein Industriegürtel mitten in Dubai, in dem Lagerhallen und Werkstätten neben Galerien, Ateliers, Cafés und Wohnungen stehen. Die Mischung schafft etwas, das Wohnviertel nicht haben, und wirft Fragen auf, die dort nicht entstehen.

Was die gemischte Nutzung bringt

• Platz für Geld, das ihn in einem Wohnviertel nicht kaufen würde: hohe Decken, große Flächen, Raum für ein Atelier oder eine Werkstatt.
• Eine zentrale Lage zwischen den Hauptverkehrsadern – kürzere Fahrten als aus den meisten Wohnvierteln zum selben Preis.
• Ein Umfeld, das sich nicht entwerfen lässt. Galerien und Ateliers kamen hierher, weil der Raum günstig und groß war, und genau das zieht eine bestimmte Mieterschaft an.

Die Fragen, die Wohnviertel nicht aufwerfen

• Zulässige Nutzung der Einheit. Industrielle, gewerbliche und Wohnnutzung sind unterschiedlich geregelt, und das bestimmt, was Sie rechtmäßig damit tun und an wen Sie vermieten dürfen. Das Wohnen in einer Nichtwohneinheit ist nicht erlaubt, und die Folgen trägt der Eigentümer, nicht der Bewohner.
• Eigentumsform. Industrieland auf dem Festland steht ausländischem Eigentum nicht durchgängig offen; prüfen Sie je Grundstück beim Dubai Land Department.
• Nachbarn. Was auf angrenzenden Grundstücken betrieben wird – Werkstatt, Lager, Karosseriewerkstatt, Produktion – bestimmt Lärm, Geruch und Verkehr vor Ihrer Tür. Das prüft man zu Fuß, nicht auf der Karte.
• Änderung der Tätigkeit. In einer gemischten Zone kann ein Nachbar seine Tätigkeit im Rahmen der zulässigen Nutzung des Grundstücks wechseln.
• Lieferverkehr. Die Straßen wurden hier für Lastwagen angelegt, nicht für Fußgänger.

Was zu prüfen ist

• Zulässige Nutzung und Eigentumsform, schriftlich, vor dem Preis.
• Den Block an einem Werktag ablaufen – industrielle Tätigkeit ist am Wochenende unsichtbar.
• Wer in der Nähe die Mieter sind und zu welchen Sätzen – das ist ein eigener Markt, der sich nicht mit dem Wohnmarkt vergleichen lässt.
• Eine unabhängige Bewertung: Es gibt wenige Transaktionen bei gemischt genutztem Bestand und kaum Vergleichswerte.
• Kreditbereitschaft – Banken behandeln Nichtwohn- und Mischimmobilien anders.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die ein gewöhnliches Wohnumfeld suchen, für alle, die einen leichten Ausstieg brauchen, und für alle, die in einer Einheit wohnen wollen, die keine Wohneinheit ist.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department und der zulässigen Nutzung der Grundstücke. Prüfen Sie Nutzung und Eigentum beim Department.