AMBS Real Estate Development: wie es ist, in einem Haus voller Studios zu besitzen

Der Wohnungsmix eines Gebäudes – wie viele Studios, wie viele Ein- und Zweizimmerwohnungen – steht in jeder Broschüre und wird von fast niemandem gelesen. Er bestimmt mehr über die Erfahrung als Eigentümer als die Ausstattung.

Was bringt ein studiolastiger Mix mit sich?

• Eine von Investoren dominierte Eigentümerschaft. Studios werden zum Vermieten gekauft, nicht zum Wohnen. Die meisten Eigentümer sind also abwesend, und abwesende Eigentümer besuchen keine Versammlungen der Eigentümergemeinschaft.
• Governance-Risiko. Beschlussfähigkeit ist schwerer zu erreichen, Entscheidungen werden vertagt, und Beiträge zum Rücklagenfonds sind schwer durchzusetzen. Das ist die größte langfristige Folge des Mixes.
• Hohe Mieterfluktuation. Studiomieter ziehen häufiger um als Familien – mehr Wechsel im Haus, mehr Ein- und Auszugsverkehr und mehr Verschleiß an Aufzügen und Fluren.
• Konzentrierte Konkurrenz im eigenen Haus. Wenn vierzig Studios von vierzig Vermietern angeboten werden, konkurrieren sie miteinander, und das günstigste setzt den Markt für alle.
• Mehr Kurzzeitvermietung, wo erlaubt – was den Charakter eines Hauses verändert und eine häufige Quelle von Streit zwischen Selbstnutzern und Investoren ist.

Was bringt ein familienlastiger Mix mit sich?

• Mehr Selbstnutzer, bessere Teilnahme an Versammlungen und Entscheidungen, die tatsächlich getroffen werden.
• Längere Mietverhältnisse und geringere Fluktuation.
• Niedrigere Rendite, da größere Einheiten in der Regel ein schlechteres Verhältnis von Miete zu Preis haben.

Keiner der beiden Mixe ist besser. Wer aber ein Studio in einem studiolastigen Turm kauft, sollte wissen, dass das Governance-Risiko Teil des Preises ist – und meist zehn Jahre später als Umlage auftaucht.

Der Kontext von Business Bay

Zentral, gut angebunden und stark bebaut. Ständig werden neue Türme fertig, die mit Ihrem konkurrieren, und ein Kanal- oder Downtown-Blick kann durch ein Gebäude auf einem Grundstück zugebaut werden, das Ihnen nicht gehört. Prüfen Sie, was zwischen Ihrer Einheit und dem Ausblick, für den Sie zahlen, genehmigt ist.

Was ist zu prüfen?

• Der Wohnungsmix und die Zahl der Aufzüge im Verhältnis zur Zahl der Einheiten.
• Ob Kurzzeitvermietung erlaubt ist, was sowohl die Atmosphäre des Hauses als auch Ihre Optionen prägt.
• Die projizierte Service Charge, im Vergleich zu vergleichbaren fertigen Türmen in der Nähe.
• Was auf den Nachbargrundstücken genehmigt ist.
• Wie viele Einheiten im Viertel innerhalb von zwei Jahren nach Ihrer Übergabe fertig werden.
• Escrow, Oqood, Generalunternehmer und Rechtsbehelf bei Verzug.

Für wen eignet es sich?

• Renditeinvestoren, die das höchste Verhältnis von Miete zu Preis wollen und den Governance-Kompromiss akzeptieren.
• Käufer, die den Ausblick geprüft statt angenommen haben.
• Nicht für Selbstnutzer, die ein ruhiges Wohnhaus suchen.

Grundlage sind das Register des Dubai Land Department und die übliche Praxis von Eigentümergemeinschaften.