AMBS Real Estate Development : ce que c'est de posséder dans un immeuble à dominante de studios

La répartition des logements d'un immeuble — combien de studios, combien d'appartements d'une et de deux chambres — figure dans chaque brochure et n'est lue par presque personne. Elle détermine davantage l'expérience de propriétaire que les spécifications techniques.

Ce que produit une répartition dominée par les studios

• Une propriété dominée par les investisseurs. Les studios s'achètent pour être loués, pas pour y vivre. La plupart des propriétaires sont donc absents, et les propriétaires absents n'assistent pas aux assemblées de l'association.
• Un risque de gouvernance. Les quorums sont plus difficiles à atteindre, les décisions sont reportées et les contributions au fonds de réserve sont difficiles à relever. C'est la plus lourde conséquence à long terme de cette répartition.
• Un fort turnover des locataires. Les locataires de studios déménagent plus souvent que les familles, ce qui signifie plus de rotation dans l'immeuble, plus de trafic d'emménagements et de déménagements, et plus d'usure des ascenseurs et des couloirs.
• Une concurrence concentrée à l'intérieur de votre propre immeuble. Quand quarante studios sont loués par quarante bailleurs, ils se font concurrence, et le moins cher fixe le marché pour tous.
• Davantage de locations de courte durée, là où elles sont autorisées — ce qui change l'ambiance d'un immeuble et provoque souvent des litiges entre propriétaires occupants et investisseurs.

Ce que produit une répartition orientée familles

• Plus de propriétaires occupants, une meilleure présence aux assemblées et des décisions qui se prennent réellement.
• Des baux plus longs et un turnover plus faible.
• Un rendement plus bas, car les grands logements ont généralement de moins bons ratios loyer/prix.

Aucune répartition n'est meilleure que l'autre. Mais si vous achetez un studio dans une tour à dominante de studios, sachez que le risque de gouvernance fait partie du prix — et qu'il se manifeste en général dix ans plus tard, sous forme d'appel de fonds exceptionnel.

Le contexte de Business Bay

Central, bien desservi et très approvisionné. De nouvelles tours sont livrées en continu et font concurrence à la vôtre, et une vue sur le canal ou sur Downtown peut être fermée par un immeuble sur une parcelle qui ne vous appartient pas. Vérifiez ce qui est autorisé entre votre logement et la vue que vous payez.

Ce qu'il faut vérifier

• La répartition des logements, et le nombre d'ascenseurs rapporté au nombre de logements.
• Si les locations de courte durée sont autorisées, ce qui façonne à la fois l'ambiance de l'immeuble et vos options.
• Les charges de copropriété prévisionnelles, comparées à celles de tours livrées comparables à proximité.
• Ce qui est autorisé sur les parcelles voisines.
• Combien de logements sont livrés dans le quartier dans les deux ans suivant votre handover.
• Escrow, Oqood, entreprise générale et recours en cas de retard.

À qui cela convient

• Les investisseurs en rendement qui veulent le meilleur ratio loyer/prix et acceptent la contrepartie en matière de gouvernance.
• Les acheteurs qui ont vérifié la vue plutôt que de la supposer.
• Pas le propriétaire occupant qui cherche un immeuble résidentiel stable.

D'après le registre du Dubai Land Department et les pratiques courantes des associations de copropriétaires.