Arabian Gulf Properties: die Service Charge und was zu tun ist, wenn Sie ihr widersprechen

Dubai kennt keine jährliche Grundsteuer. Stattdessen gibt es die Service Charge, und über eine Haltedauer von zehn Jahren ist sie häufig die größte Zahl im gesamten Eigentum. Sie ist auch diejenige, die Käufer am wenigsten untersuchen. So funktioniert sie, und das können Sie dagegen tun.

Wie sie festgelegt wird

• Sie ist ein Budget, kein Preis. Die Verwaltung des Gebäudes erstellt ein Jahresbudget — Instandhaltung, Reinigung, Sicherheit, Versicherung, Kühlinfrastruktur, Verwaltungsgebühr und ein Rücklagenbeitrag —, das nach Wohnfläche auf die Eigentümer umgelegt wird.
• Budgets werden zur Genehmigung eingereicht und über ein reguliertes System verwaltet; die Beiträge fließen auf ein eigenes Konto für das Gebäude und nicht in die allgemeinen Mittel eines Verwalters.
• Der Rücklagenbeitrag ist langfristig der wichtigste Teil. Er finanziert Aufzüge, Kältemaschinen, Fassaden- und Dacharbeiten Jahre im Voraus. Ein Gebäude mit dünner Rücklage ist nicht billig — es schiebt auf.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

• Den Betrag pro Quadratfuß und Jahr und die Entwicklung über drei bis fünf Jahre statt nur der aktuellen Zahl.
• Die Aufschlüsselung des Budgets, nicht die Summe. Welche Posten groß sind und warum.
• Den Stand der Rücklage im Verhältnis zum Alter des Gebäudes.
• Rückstände. In einem kleinen Gebäude beeinflusst eine Handvoll säumiger Eigentümer wesentlich, was alle anderen aufbringen müssen. Fragen Sie, welcher Anteil eingezogen wird.
• Vergleichswerte. Dieselbe Einheitsgröße in einem schlichteren Gebäude in der Nähe, um zu sehen, was die Ausstattung jährlich kostet.

Wenn Sie sie für falsch halten

• Besuchen Sie die Eigentümerversammlung. Die meisten Eigentümer tun es nicht, und die meisten Entscheidungen treffen die wenigen, die es tun. Das ist der günstigste und wirksamste Schritt, den es gibt, und fast niemand geht ihn.
• Fordern Sie die geprüften Abschlüsse und die Budgetdetails an. Eigentümer haben Anspruch darauf, zu sehen, wie ihr Geld verwendet wird.
• Hinterfragen Sie einzelne Posten mit Vergleichswerten, statt die Summe zu beklagen. Ein Verwaltungs- oder Reinigungsvertrag kann neu ausgeschrieben werden; über eine Summe lässt sich nicht streiten.
• Wenden Sie sich an die Aufsichtsbehörde, wenn das Verfahren selbst nicht eingehalten wird — Budgets, die ohne Offenlegung genehmigt wurden, oder Gelder, über die nicht ordnungsgemäß Rechenschaft abgelegt wird.
• Hören Sie nicht einfach auf zu zahlen. Rückstände ziehen Vollstreckung nach sich und blockieren das Einverständniszertifikat (NOC), das Sie zum Verkauf brauchen. Fechten Sie auf dem vorgesehenen Weg an, nicht durch Zurückhalten.

Warum das in einem kleinen Gebäude mehr zählt

In einem fünfgeschossigen Projekt werden die Kosten auf wenige Eigentümer verteilt, sodass jeder Fixkostenblock pro Einheit stärker wiegt, ein Säumiger mehr ins Gewicht fällt und eine einzelne große Reparatur härter trifft. Der Ausgleich: Die Willensbildung ist einfacher. Bei wenigen Eigentümern werden Versammlungen tatsächlich beschlussfähig, und Entscheidungen werden getroffen. Das ist ein echter Vorteil, wenn Sie ihn nutzen.

Grundlage ist der Rahmen der Eigentümergemeinschaften und Service Charges in Dubai. Lassen Sie sich das aktuelle Verfahren von der Aufsichtsbehörde oder der Verwaltung Ihres Gebäudes bestätigen.